韩冬青｜居住型历史地段保护更新的新探索
南京老城南小西湖街区是南京市仅存的几个保留了悠久街院肌理及社区居民结构的街区之一。东南大学韩冬青教授带领团队在尽可能保留原有建筑肌理的前提下，协调复杂的产权关系、保留厚重的历史信息、尊重动态的主体诉求，探索出一套基于共享理念的“小尺度，渐进式”城市微更新方法，触及城市更新的实质。本文是韩冬青教授在2023厦门城市设计周城市更新主题沙龙上的演讲内容。
韩冬青
全国工程勘察设计大师
东南大学建筑学院教授
东南大学建筑设计研究院有限公司总建筑师
南京老城南小西湖街区整体不到4. 7公顷，在2015年，我们开始工作的时候，已有3000余人居住。我第一次调研骑着自行车，发现很多地段都需要艰难地推行经过。
△ 小西湖街区改造前鸟瞰图
图片来源：南京市规划和自然资源局
小西湖街区有两个身份——南京28个历史风貌区之一和 市政府列入的棚户区改造对象之一，它存在从外观到尺度都有差异的不同时期的新老并存的景象。这种并存现象不是南京城特有的，这类问题有一定典型性。（延伸阅读：西安城市更新 李昊｜保护更新，不让城市成为碎片化的时间点）
△ 改造前的小西湖街区环境
图片来源：建筑学报
对比更新前后，街区基本还是原来的肌理。但是深入到内部去看，以往的场景已经发生了很大的变化：公共设施的植入、居民精神面貌的变化、老百姓的院子焕然一新，人们的实际生活有了很大的改变。这就是一个典型的“小尺度、渐进式”的更新过程。
那么这样的过程是怎么一步步做成的？
△ 小西湖历史建筑遗存情况
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组
认识是设计的必要前提
每个城市、每个地段、每个街区都有自己的历史，在这种地区工作需要去理解它的历史。研究历史演化过程就是为了发现哪些是稳定的、有价值因而需要长期坚持以至于成为“基因”的部分。历史信息的调研，作为非常重要的一种基础性工作，不能被“八股化”，也不能只是为了汇报工作填充这部分内容，而是要弄清楚这些历史信息对我们来说有什么意义。比如我们需要认识该地在南京的区位与不同时期城市形态的关系。这些考虑会对地段建成环境的认知产生很大的影响。
△ 小西湖区位状况与历史建筑遗存情况
图片来源：东南大学志愿者团队
学科专业的方法论工具可以帮助我们明晰对地区的认知。比如英国康泽恩（Conzen）城市形态学派提供了怎样做城市形态的调查分析工作的一般方法；意大利建筑类型学的研究方法有利于揭示建筑的类型特点和建筑与城市的空间关系。
△ 英国城市形态学派研究工具：平面类型单元Plan Unit
图片来源：Alnwick,Northumberland: A Study in Town-Plan Analysis
（延伸阅读：新刊剧透 _ 战后英国现代主义——从粗野主义，高技派到新世纪）
△ 意大利形态类型学研究工具，类型学地图。图为哥特时期的威尼斯圣索非亚区和20世纪的威尼斯圣索非亚区。
图片来源：Studi per una operante storia urbana di Venezia
在小西湖街区的实践中，我们使用类型学的方法绘制里面的建筑，发现有些建筑类型的特点被继承下来，但同时也有非常大的变化。需要注意的是，这些方法运用在国内的环境中需要进行本土化调整。记录和调研工作帮助我们明确“小尺度、渐进式”要小到什么程度，也提示我们，在不同的角色位置上沟通问题时，商量的对象和控制的边界要非常具体。
△ 基于“权属类型学地图”的房屋权属类型调研。从地权和房权变化这一角度，有的房屋权属包含四种类型。房权归属驳杂的情况很普遍，很多城市都有多种房权拼杂的马赛克拼图。
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组
保护并不是一个抽象的概念，我们应该去问，需要保护的到底是什么？项目期间，我们查阅了历史上几个典型时期该街区与南京城市的关系，理解它为什么会长成这样。我们经常说肌理很重要、要把肌理保护下来，实际上构成肌理的是很物质的东西；有时候我们说应该把街巷结构留下来，那么街巷结构是从来不变的吗？如果它曾经发生过改变，我们要留住的是哪个阶段？城市街区的形态以及地块上每一个房子，是经历怎样的变化而呈现出此刻的状态的？（延伸阅读：城市遗产｜昭馀古城：“保护目录”之外的遗产保护｜祁县）
△ 小西湖片区历史回顾及空间演变
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组
这些问题的答案和地块的组织结构有着非常密切的联系，地块过去是和产权密切相关的，即每个地块会有自己的权属人。如果权属制度发生变化，往往这个地块的结构就会发生非常大的变化。我们调取所有能够收集到的地籍信息图，然后分析在不同的年代，它的街巷结构、地块构成所发生的变化。研究发现，即便是我们通常认为相对稳定的街巷，也并非全部要素都是稳定的，一部分会随着时间的更替、条件的变化而变化。
△ 1936年南京市地籍图局部清晰反映出明清至民国时期城南地区地块形态特征及组织模式的一般规律：除少数公共地块外，大部分城市区域被划分为小型居住地块，大多数面宽窄，进深大，呈长方形并列排布，短边朝向主要街道或水系。这种地块格局与私有化土地制度、沿街/沿河地块价值、院落式建筑布局模式等因素有关，是构成传统城市特色空间形态和肌理的重要秩序性介质和要素。
图片来源：台湾中央研究院，图说文字来源：建筑师
在清末的时候，该地区的地块街巷是一种典型的江南建筑肌理，地块方向和街道基本上是垂直关系。1949年之后，房产和地产制度的变化导致这个街区里面的地块越来越细碎、裂变，同时房屋的权属类型也变得非常多。我认为仅从建筑风格方面来认识某个地区的建筑，很难抓住根本。一定要清楚：土地和房子在谁手上，谁有权力支配。
△ 小西湖地块结构和建筑肌理变化。（上图：1936年，下图：2016年）地块细分和产权转变导致小西湖街区内在的地块格局逐渐丧失传统的组织规律。继而，随着公私产权混杂、居住人口增多，各类违章搭建和拆除重建因为缺少地块格局这一隐藏秩序的控制，而日趋混乱。这也是很多历史地段在演变过程中逐渐失去传统形态和肌理特征，并走向衰败的根本原因之一。
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组，图说文字来源：建筑师
搭建层级系统，适应动态调整
在具体操作层面，如何定义小尺度，并有效地渐进实施？这个问题又包含两个具体的问题：第一，小尺度不是无限的小，什么样的尺度既方便管理又利于实施？第二，规划和土地管理部门需要哪些制度改革，应对渐进式再生进程？
△ 居民搬迁意愿的空间分布及变化图及城市设计总图
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组
我们调研的两三年期间，政府给予的政策从不明确到明确，居民的意愿也在摇摆。2019年左右，搬出去和留下来的不同选择能获得哪些政策支持、又各会有哪些代价逐渐被明确，进而居民意愿基本稳定。在此期间，我们的工作面临的主要矛盾，是规划编制工作很难依据变化中的居民意愿做实时调整。我们用了相当长的一段时间，会同政府的建设平台、资源规划主管部门、街道居民，讨论在这样动态变化中既能管得住，又能用得活的一套模式——最后探索出一种层级化的、参与性的规划管控方法。
第一是分级管控系统。随着征收工作的推进，部分居民自愿选择搬迁，这些可征收地块数量多、面积小、形状不规则、零散分布在各个角落，给土地收储、用地性质调整以及出让和划拨工作带来很多困难和不确定性。而现有法规对土地出让和划拨的最小面积并无限定，相反只是限制了最大面积。2017年起，我们和南京规划与自然资源局、历保集团多次组织研讨，探讨小西湖街区地块层级的管理和操作问题。
分级管控体系由规划管控单元、微更新实施单元构成。前者回应现行规划管理体系，后者则针对历史肌理的保护和渐进实施的可操作性。下图中有两种颜色，红颜色界定的是子街区，即规划管理单元。每一个规划管理单元的总指标是有控制的，踩在红线上的街巷都必须得到完整的保护，其边界就是街巷的边界。同时，在每一个规划管理单元内部又划了蓝颜色的线，这是和地权、街巷结构，即历史的稳定信息相吻合的，需要被控制的微更新实施单元。原来的控制性详细规划，跟我们调整之后的分级管控规划，主要差异就在和地权逻辑相吻合的程度，结果更改后区别很大。
△ 层级化参与性规划编制方法：地块分级和二级管控体系。小尺度不仅仅是指尺寸的绝对大小，而是将传统粗放型的控规单元细化为适合操作的实施单元；渐进式则需要与之相适应的制度建设，既能有效管理逐渐开展的更新活动，又具备动态调整的灵活性。
第二是适应自主更新的微更新行动。每一个蓝颜色圈出的微更新单元，既可以委托政府平台来做，也可以自己去做。每一个自主更新的单元都可以拿到一张微更新图则，上面包含了所有规划管理的信息。微更新图则和自主更新的流程规定了在更新过程中要遵守的规则、能够得到的支持，以及自主更新的程序，直到所有流程走完，设计就发生了。这些讨论、规则和程序就是我们强调的新的规划实施方法。
关于土地的配置，我们并没有给所有地块僵化地规定其属性。涂色块、划定服务半径，这些比较简单的方法并不适应复杂的历史地段。这个地段给出了公共配套设施的低限指标。总共4.7公顷的区域，任何位置都可以在有效的步行范围内辐射500米的服务半径，因而分布在哪里不必太讲究，可以放在市场解决，哪些地块能够有条件做得到，就在哪里布置。
△ 小西湖街区14、15号规划管控单元微更新图则
图片来源：小西湖街区保护与再生项目课题组
基于共享理念的社区公共空间
市政基础设施由于地段密度大、空间狭窄且不稳定，是一个老大难的问题。管廊需要考虑如何保证安全，并且避免经常性的变动和在空中随意穿梭的电缆；这类地段街区由于无法符合管线技术规范要求，无法沿用过去各种管线规划设计的技术规程。由此我们提出新的设想：微型管廊——把水、气、电这些管道都集中在一个很小的、人能够弯腰下去的管廊，分为干网和支网，避免主网地面建成后临时开挖的状况。
△ 微型市政共同沟（上-规划方案；下-实施方案）
图片来源：时代建筑
△ 微型市政管廊。城市主干道下多用人可以在里面步行且双向通行的管廊，但微型管廊既要保证安全性又要适应当地条件。
图片来源：建筑学报
完成微型管廊施工之后，还建了一个小亭子，做了一块透明地面，让人可以在现场看到管网。这后来成为很好的科普方法，爸爸妈妈可以带小朋友去探索管网的原理、每个管子的作用。同时，整个街区集中设置了一个控制中心，避免了很多分散的麻烦。
△ 微型市政管廊展亭
图片来源：建筑学报
控制中心这种市政设施通常应当严格按照用地属性，整块地划给公共市政使用。这种做法在规划视角看没有问题，但从居民心理来说，大块规整且封闭的形象会给街区带来一种冷漠感，于是我们在市政设施和人接触的地方设计布置了有限的公共服务，也就是结合系统设施布置了小型的商业功能空间。进深窄的地方大概只有两米，但这种空间非常有效，足够做一个奶茶店或者小花店，使得居民得到了公共服务。
人们从这个地方经过的时候，因为尺度的概念不一样，难以察觉这并非街道而是一个市政设施。但这个街道并不是我们规划中划出的道路用地，而是市政设施用地里面开辟出来的共享性公共空间。因此，在这种地区，规划的用地性质和空间实际作为一个场所而承载的功能可以是叠加的，并不是非此即彼。
△ 控制中心地块沿马道街视角。类似控制中心这一地块，可以贡献出类似公共街道的空间，而不仅仅是市政用地。
图片来源：时代建筑
基于此，我们提出“基于共享理念的社区公共空间营造”策略，在街巷上，除了小型消防车要通过的地带用特殊材料划定，剩余地面可以放置临时的街道家具。每一个店铺、每一个居民的前院和消防车要通过的划线之间，可以提供公共的共享空间。如果这个店可以被穿越，就鼓励它被穿越，而不是一个口袋式的店铺。事实上像这种功能特别密集的地区，它的社区公共空间是很难利用过去规划所划定的道路、广场、绿地等专属性的、有用地指标的空间去实现，而是应当综合利用各种各样的街头巷尾的零碎空间。
实施这些方法后集中出来的公共空间也非常有价值。经常有住在这里的居民纳闷：明明知道这个地方的大小，但改造完就觉得变大了。其实不是空间变大了，而是共享性增加了。每一个空间不大，但因为是串联在一起的，所以让人觉得很丰富。对于游客来说，很小的一个街坊也能兜很久，因为它是极其细腻的，扩大了穿街走巷的空间，趣味性以及感知上的尺度也就增加了。
△ 可以上人的屋顶平台或可以穿越的书店，都增加了居民活动的空间。人们可以从街道进来，从后门溜达出去，到达社区中心广场。图为小西湖街区可穿越空间
图片来源：建筑师
贯彻同样策略的有一个私家院子改造案例。因为院子对着街，历保集团和设计师先去和业主老夫妻商量，希望不要把围墙做得太闷，使得街道和院子的空间可以流动起来。后来这一对老夫妻志愿说如果他们在家，门也可以开着，所以有很多游客进来。慢慢地这对夫妻成了义务的导游，他们也觉得很好，生活很充实。用这样的方式，居民和游客在这些空间里可以实现原本很难发生的行为。
△ 堆草巷33号成为“共享院”，吸引游客自由参观。
图片来源：建筑学报、南京市规划和自然资源局
让历史遗迹融入日常生活
小西湖街区作为南京历史风貌区，本身有非常丰富的历史资源。过去的殿堂庙宇、私家花园，跟这个地区的空间结构都有着非常密切的联系。关于历史地段的文物保护建筑有一套明确的规定和办法，必须按照严格的法规来做。但也有许多并没有文物身份的城市建筑遗存，它们同样是历史文化的有机组成部分，又该如何处理呢？
△ 民国时期的地图显示小西湖街区历史上确实有一个湖的存在。史书上曾记载，明正德间，名士徐霖在此筑有“快园”，园内有水塘，名小西湖。进入清代以后，快园被一位名叫凌霄的人所得；清咸丰间，园毁湖干，后发展为街巷，小西湖的名称就此保留下来。《南京地名录》云：南起马道街，北端向东折至箍桶巷，古时有塘，环境优美如杭州西湖，得名“小西湖”。现今这个遗址已毁，韩冬青团队决定恢复一个小小的水面，将来为社区居民提供以绿色为主题的小型游园。
图片来源：最忆是金陵
我们尽力把这些历史印记留下来，同时根据现实生活的需要改变它的功能。比如过去的翔鸾庙现在是没有宗教活动的，但它还可以成为社区公共空间中心。旁边的戏台成为一个不大的中心广场，深受居民喜爱，每天都能看到他们自发的活动，不仅有表演的、健身的，还有老人跳广场舞，小朋友打乒乓球。甚至过节的时候，还有老人舞蹈队因为没有抢到上台表演机会而生气。这就是非常具体的、真实的社区生活。
△ 翔鸾广场建成场景及现状。经过专家反复考证，在翔鸾庙原址做了一座戏台和楼台。
图片来源：松林影像、建筑学报
在更新改造过程中，我们还意外发现一个一般不会出现的情况：在一处特别高的石台阶上压着一片棚户，后来发现这个地方就是南京历史资料记载的庙宇系列中的一部分——三官堂。以前寺庙分上庙和下庙，其中一直有下庙的记载，但是从没找到现场，结果这次工作发现了遗址。虽然它没有被登录在册，但是我们还是决定把它保存下来，在遗址上做了开放性的多功能厅堂。下面的遗址经整理复原后仍然是可以进去的，供游客参观。
△ 三官堂改造前遗址挖掘
图片来源：建筑学报
这类遗址保护切实进入了社区的生活，同时为品牌经营带来了特殊的资源，也使得新老变成一个共存的状态。这样的工作给我一个启示：历史文化的传承并不一定是博物馆式的、高高架起来当作被崇拜的对象，反而历史文化可能就藏在居民的日常生活中，可以用更真切的、生活的方式被传承下来。（延伸阅读：历史性城市景观：城市更新中的遗产保护理念）
△ 三官堂现状
图片来源：建筑学报
一房一策，微利共赢
城市更新过程中，居民最关心的是住房，也就是实际家庭生活所在。当地产权归属十分复杂，有私房也有公房，不同对象存在方式和状态都不一样，很难用统一的模式去做，所以我们采取“一房一策”的方法。
第一种是平移安置模式。所谓平移安置就是院子里住户多，谁愿意离开，可以搬到同一街区的新楼里。新楼按照现代的居住标准，有厨房、卫生间、客厅、卧室等基本配置。这个更新工程是在一个原本计划拆掉的宿舍实行的。拆，本来是最简单的方法，如果不拆而能够解决问题，可能是更好的方法。这也意味着需要更细心的设计、更周全的施工方案，并且也要把后续维护等相关政策协调好，才能让它真正地发生。
△ 平移安置住房改造前、改造后
图片来源：侯博文
另一典型案例采用公私并存的模式，即产权是明晰的，空间是共享的。这座公房里面原本有两户老居民。现在内部除了他们以外，还有一个社区规划师的工作室，相邻院子其中一个现在是社区非遗文化传承空间。这三种不同的场景集中在两个相邻的院子里，老人可以到处转转，很安全又不孤单。改造后社区给这里起了一个名字——共生院。
△ 共生院改造前及改造后
图片来源：建筑师
微更新改造在实践中需要审慎考虑记忆问题与尺度问题。有一个私院里住着三代人，他们的祖上是安徽人迁移到南京，目前已经第七代了。老师傅因为奶奶临终前对他的嘱托，说再难也不能离开这里。房屋在我们开始工作的时候就是一个破棚户，住户也希望条件能得到改善。改造完成后，有了天井院子，也有客厅、厨房、卫生间。前厅有一块不大的地，户主租给政府平台去运营做小店铺。我们强调的情感、记忆，在这里就是一草一木。在院子里面把枇杷树留下来，院门经过保留使用原来的老门，但是整体环境得到全新的改善。这些工作都是要很细致地去做。
△ 马道街39号许家私宅改造前。
图片来源：建筑学报
这个地方不能用一厅几室这样的简单方式来划分，而是要把所有空间要素按照家具和人的尺度来细心组织。厨房和卫生间要按灶具和洁具的尺寸去排，厨房和餐厅、客厅都是一体的，没有办法明确划出厨房到哪为止。后面老两口反馈说，使用起来很舒适。像这样的设计，尺度要做到哪里？答案是至少要做到厘米，以米为单位是没办法做下来的。
△ 马道街39号许家私宅改造后平面图、照片。
图片来源：建筑学报
设计不能解决全部问题，要有一系列相关的配套措施。我们共同探索了与政府合作的新型模式，即微利共赢模式。政府出台了《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，里面说明了不同的安全程度、不同的面积指标，在经过第三方评定后，划到不同的等级中，相应获得政府不同比例的支持。比如上述许家私房改造，安全等级是最低级，改造需自行承担40%的费用，其他由政府出资。通过这样的方式，谁都不可能在更新中挣大钱，但是谁都有一条路子走下去。意见也提到了聘用社区规划师的管理办法，规定了社区规划师的职责所在。如果居民在改造的时候有疑问，可以找他们去商量，拿到相关的资料。
△ 微利共赢本质是拿时间换收益的模式。自主更新资金平衡模式：产权人出资+政府平台补助+社会资本引入，《意见》规定：各住户按原产权建筑面积的分类(45㎡、45~60㎡、60㎡) 可获增原产权建筑面积的15%~20%、10%~15%、10%以内。改造竣工后补缴土地出让金，办理不动产登记。明确私房的翻建费用由产权人自行承担。其中，经有效专业鉴定的不同危房，可分级获取市、区两级财政补助，并设定了市、区财政与产权人的具体分摊比例。老许计算花费约十年时间可以将本次改造经费收回。图为小西湖社区规划师办公室。
图片来源：建筑师
真实的社区生活更有吸引力
我们最初希望根据公房、公房私住、私房等不同类型做不同方法的探索，探索出来后就有一套可以共享的经验和操作方法。目前这个街区的很多项目并不是只有东南大学的团队在做，而是有更多的人参与其中。这些各式各样的微更新在同时发生，使得个别的事件变成一系列可以连续推广的方法。
比较意外的是，我们一开始工作的目标是把一个社区做好。后来这个社区引起了关注，有很多人去看，也有人说这里变成了打卡地。其实它是不是打卡地根本不在我们的关注之内。我不认为打卡地这个属性是永久的，因为社区不需要一直打卡，而是需要好的社区生活质量和居民有尊严的生活品质。
这样的结果给我们一个启发：为什么人们愿意到这里来打卡？因为他看到了真实的社区生活是什么样的。真实的社区生活品质是有吸引力的。这些平常的生活场景可能就体现了以人民为中心。我觉得这不仅是一个政治理论，也是一种工作策略。如果你要以人民为中心，那你就需要把商量的对象纳入工作程序中，这才能有效解决问题。（延伸阅读：张宇星、韩晶 _ 城市更新的本质是重塑日常生活连续流）
△ 2021南京戏剧节及虫文馆科普活动在小西湖举行。
图片来源：南京保利大剧院、历保讯息
总结来说，在微更新改造过程当中，专业工具非常重要，但不是唯一。所谓专业工具、专业方法能否在工作过程中发挥作用，要取决于政策机制与行动路径。各方要以问题意识引领积极探索的姿态，把力量汇聚到一起，而不是只按照过去的条条框框告知哪里不行，现在要说怎样才可行。就设计而言，在这种历史地段工作，首要的是如何去认识。如果认识达不到，设计就达不到。不仅要认识空间的问题，还要深刻理解它的历史，把空间和时间串起来想。我想这些经验可能会对未来的工作提供一定价值。
△ 城市更新实践迫切需要城市建筑学的认识论和方法论。方法论引领下，结合政策机制，正确认识不同街区的历史与空间信息，再进行细致的改造探索。
制图：原禾菁 资料来源：厦门城市设计周
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文字整理/刘诗怡（Intern）