读者提问：在瑞典不交物业费会怎么样？

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昨天一则美国加州华裔女性被美国警察开枪打死的新闻让很多海外华人感到震惊和痛心。网络传闻称死者是耶鲁毕业的华裔女博士，生前从事生物统计领域方面的工作，在制药和生物技术公司工作多年，而且有一个正在伯克利加大读书的孩子。

据说这位华裔女博士是因为欠物业费而被当地的房屋协会召唤了警察给她下驱逐令。警察上门执行驱逐任务的时候遭遇反抗，然后警察才开了枪。根据美国的法律，如果有人欠物业费的话，则其居住的房子可以被强行拍卖后用拍卖房子的欠支付所欠的物业费。而拍卖之前就需要先把住户从房子里驱逐出去。

看到这则新闻之后，就有人问小编了：在瑞典不交物业费的话怎么样呢？警察也会上门吗？

小编曾经在之前讲在瑞典出租房子的文章（如何在瑞典合法的出租自己的公寓）就已经讲过，在瑞典花几百万买的小区的房子几乎都是没有产权的，而是“集体产权”。小区的房屋协会（bostadsrättsförening）拥有整个小区所有的房子的产权。你花几百万买的只是房屋协会的一个会员资格而已。拥有会员资格之后，房屋协会会分配给你这个小区里的一套房子得“居住权”。

小区的房屋协会是相当于一个股份公司的形式存在的，是一个单独的法人，是可以破产的。如果房屋协会破产的话，则你之前花几百万买的协会的会员资格也将失去意义，小区所有的房子都将转成出租房。这种情况虽然极不常见，但也不是没有发生过（瑞典马尔默一小区即将破产，业主秒变租客！）。

根据瑞典的集体产权房屋法（bostadsrättslagen），以下几种情况房主都可以丧失自己购买的房子的居住权：

- 物业费以及二手出租费晚交一个星期以上

- 没有经过业主委员会的同意就二手出租房子

- 没有根据规定使用房子（比如用住宅做商业活动）

- 因为疏忽导致房子里发生虫害并且没有及时通知物业或者业主委员会导致虫害扩散

- 允许给小区以及邻居造成伤害的人居住在自己家

- 利用房子从事犯罪活动，比如付费性服务

- 物业需要入户进行检修的时候不开门

除了法律之外，每个小区还有自己的章程（stadgar），这个里面有可能还会写更多的可以导致居住权丧失的情况，比如噪音扰民，装修破坏承重墙、暖气管道、下水道等也是常见的导致居住权丧失的理由。当法律和小区的章程有矛盾的时候，以法律为准，但如果法律没有规定的话，则以章程为准。虽然理论上说物业费晚一个星期小区就有权赶人走了，但实际上小区一般情况下并不会这么积极的赶人走，除非是一个业主委员会早就想赶走但一直没找到合适的机会的人。

这个章程虽然大多数小区的都差不多，但每个小区又不会完全一样。购买房子就意味着你也同意这个小区的房屋协会的章程。之前讲过的那个濒临破产的小区，章程就极度奇葩，有76%的投票权都在一家叫Amun Capital Sweden的公司手里而并不在小区住户手里（瑞典马尔默一小区即将破产，业主秒变租客！）。但因为缔约自由原则，只要房屋协会建立的时候小区的大多数住户都同意了那个章程，而且它不合已有的法律冲突，那么它就是合法的存在，以后买这个小区的房子的人在购房的时候也会被认为默认同意这个章程。

如果你违反了章程或者法律，首先，业主委员会必须书面的通知你将要被驱逐，而且确认你收到了通知之后，你才能被驱逐。一般从收到驱逐通知之后3个星期内如果付清欠款，驱逐令就会撤销，如果没有付清的话，则需要从收到驱逐通知开始2个月之内搬出去。通知一般有两种方式。要么直接敲门，逮着你人，让你签字表示收到了驱逐通知。要么寄挂号信给你，一旦你签收了信，就证明你收到了通知，2个月时间就可以开始计算了。如果实在找不到人，可以通过在报纸上登寻人启事来通知。在比较少见的情况下，也可能发生立即驱逐的情况。

如果一个人丧失了房租的居住权，则必须卖掉房子。一般在规定时间内自行卖掉就好。但如果有人坚决不主动卖房搬出去的话，则业主委员会就会向讨债局（Kronofogden）提交申请强制拍卖的申请。讨债局有专门合作的拍卖行来进行拍卖。如果房主在拍卖前拒绝搬出去的话，则讨债局就会强制驱逐。讨债局的工作人员并非警察，因此并不会携带枪支之类的。大多时候，驱逐其实都是进行的比较平静的，就是趁房主不在家的时候把门锁撬开之后给换一个新的上去。

说到讨债局的强制拍卖，还有一个挺有意思的故事。

多年前曾经有一个德国商人Franz Sedelmayer向瑞典法庭起诉说俄罗斯政府欠他4千万克朗。原因是俄罗斯总统叶利钦在20世纪90年代把他在圣彼得堡的资产收归国有了。而瑞典最高法庭判了德国商人胜诉，要求俄罗斯用俄罗斯商会在Lidingö岛上的一栋7层的楼房抵债。不过居住在这栋房子里的俄罗斯人拒绝搬出去，还表示这栋楼被用作外交用途，因此享受外交豁免权。

瑞典当年的外交部长Carl Bildt也给最高法院写信表示如果坚持要拍卖这栋楼的话，严重损伤瑞典和俄罗斯之间的关系。但最高法院并没有听外交部长的，还是坚持让讨债局举行了强制拍卖。

第一次拍卖是2012年，估价6.2千万克朗，但只有债主Franz Sedelmayer一个人出价，出了100万克朗。讨债局拒绝以这么低的价格成交，就流拍了。后来Franz Sedelmayer说他出价的时候搞错了，以为他出的是100万欧，没想到是克朗。

2014年2月讨债局又为俄罗斯商会的房子举行了一次拍卖。这次只估价1.05千万克朗。因为价格十分诱人，有超过30人去参加了拍卖前的展示会。一般来说，展示会的时候都会进到房子里看看，但因为这栋房子的特殊情况，前房东还依然在里面居住，所以讨债局的工作人员只是领着这30多个人绕着房子的外面转了一圈。最终还是有两个人参与了竞拍，把价格竞到了2.05千万克朗之后成交。债主Franz Sedelmayer也接受了这个价格。但拍下这栋楼的瑞典商人Billy Üney最终却并没有成功买下这栋楼，原因是它的银行SEB拒绝给他批贷款，但它拒绝透露拒绝贷款的原因。

于是，讨债局又在2014年9月再次举行了一次拍卖。这次以1.2千万的价格卖给了一个叫LKO Fastighets AB的公司。这家公司的董事长Stefan Häge是一名律师。因为俄罗斯商会的人拒绝搬出去，而且讨债局一再拒绝帮助他驱逐俄罗斯人，所以他从此便踏上了向俄罗斯政府讨租金的漫长诉讼之路。尽管瑞典各级法院都判LKO Fastighets AB胜诉，俄罗斯政府应该支付租金，但法庭的判决一直无法得到执行。一直到2017年，俄罗斯政府还依然拒绝支付租金。再后来，就没有再看到关于这件事情的新闻报道了 ...

参考新闻：

https://lagen.nu/1991:614

https://www.svd.se/reapris-pa-omstritt-ryskt-hus

https://www.mitti.se/nyheter/ett-30-tal-tittade-pa-ryska-huset/lmnbk!281393/

https://sverigesradio.se/artikel/5787550

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