房地产这一重要座谈会在郑州召开，意味着什么？丨极刻
大河财立方《极刻》第930期
大河财立方记者 朱娟 段伟朵
4月13日至14日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会。座谈会提到，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
对符合“白名单”要求的合规房地产项目要“应贷尽贷”，意味着什么？河南房地产项目“白名单”制度相关工作进展如何？对此，大河财立方记者进行了多方采访。
符合“白名单”要求的项目要“应贷尽贷”
“郑州是最近几年保交楼的重点城市，当前保交楼工作的重要抓手就是要落实好融资协调机制相关工作。”易居研究院研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时表示，房地产关联社会发展的多个层面，各地的政策要更加精准、动作要更加主动和有方向，进而真正促进房地产业的平稳健康发展。
座谈会提到，要“切实保障购房人的合法权益，稳定预期”。对此，严跃进表示，座谈会进一步督促融资协调机制的工作推进，明确提出加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”。其中“切实保障购房人的合法权益”这一提法，回归到购房者、购房人的层面，进一步提高了各地对融资协调机制的站位和认识。
座谈会提到，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对认定的“白名单”做到“应贷尽贷”，一方面保障了业主权益，确保交房；另一方面防范了风险蔓延，新增项目和既有合规项目（土地权属清晰、资金封闭运转）按“白名单”管理，切断了风险传播。此外，这一举措保障了金融机构债权，提振贷款积极性，稳定房地产金融加速器效应，避免因资金持续外流导致信贷紧缩。同时，也有助于建立房地产管理长效机制，地方政府要按照“白名单”模式来管理地产，稳定行业上下游、稳定产业链，进而带动稳增长。
“进入‘白名单’的项目，要确保把房子建起来，并且要有有效的市场流通。”李宇嘉表示，对于合规项目，金融机构要支持，但不能光靠金融支持，地方也要活跃市场。“‘城市政府要坚决扛起维护本地房地产市场平稳健康发展的主体责任，用好房地产调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策’，这也意味着调控自主权给到地方，稳定市场的责任和义务也对等到位。”
河南首批“白名单”项目已完成审核全覆盖
今年1月底，住建部、国家金融监督管理总局联合出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，城市房地产融资协调机制正式建立。建立该机制是贯彻落实中央经济工作会议、中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产平稳健康发展的重要举措。
房地产项目“白名单”，即各地通过房地产融资协调机制，对当地在建房地产项目梳理，将其中符合条件的项目名单推送给银行，这个名单就是房地产融资的“白名单”。各家银行再进行贷款审核、投放，满足“白名单”项目的融资需求。建立城市房地产融资协调机制，对符合条件的房地产项目通过“白名单”机制予以精准支持，是促进房地产市场平稳健康发展的重要措施。
记者了解到，河南于今年2月初发布了全省首批房地产“白名单”项目600个（其中民营房企和混合所有制房企开发项目535个，占项目总数89.17%）。随后，各地项目融资情况不断更新。
其中，郑州市人民政府于2月5日印发《关于建立郑州市房地产融资协调机制的通知》，梳理形成第一批房地产“白名单”项目299个，推送给21家驻郑金融机构，于2月7日实现首笔投放6000万元。
2月23日，河南省住房和城乡建设厅召开城市房地产融资协调机制工作调度会。会上通报，截至2月22日，郑州、平顶山、新乡、焦作、南阳、济源示范区等城市的17个项目已获得新增融资19.52亿元（其中民营房企和混合所有制房企获得新增融资15.61亿元，占发放融资总额80%）。
记者了解到，目前，全国多地金融监管部门正在加快落实机制，满足房地产“白名单”项目的融资需求。
国家金融监督管理总局河南监管局发布数据显示，截至今年3月31日，河南省经银行盖章确认的第一批房地产融资协调机制“白名单”项目已完成审核全覆盖，215个项目通过授信审批，居全国第一；已授信审批金额450.53亿元，占银行评估融资需求的97%，与融资需求相匹配，均居全国第三。
暂不符合“白名单”要求的项目咋办？专家这样建议
下一步，聚焦促进房地产市场平稳健康发展目标，对于房地产相关政策有何建议？对于暂不符合“白名单”要求的项目该咋办？
“目前，越来越多的城市取消了首套房按揭利率下限，包括郑州在内的一些城市在持续推进二手房‘以旧换新’政策。这两项政策组合在一起，相信能一定程度上刺激刚需入场，消化掉部分二手房，带动新房和改善，促进市场交易进一步活跃。”李宇嘉告诉大河财立方记者，促进房地产市场平稳发展，关键是要疏通循环效率，比如备受重视的二手房带押过户、交易信息平台等，未有明显进展，需要持续优化。
关于郑州市二手房“以旧换新”政策，4月1日，郑州市房管局等部门发布了《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案》，提出2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。郑州市将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集并发布市场待售的二手住房房源及用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
4月15日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会发布公告，将启动二手住房收购试点工作，试点期限为2024年4月20日至6月30日，试点阶段限额500套，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。
“近期，郑州二手房‘以旧换新’政策颇受关注，很大程度上说明此类政策是各地优化政策的重要版本之一。”严跃进表示，此次座谈会进一步提及因地制宜调整优化房地产政策，这也意味着下一步各地要进一步落实相关政策内容，进一步创新政策，确保政策更加精准，促进房地产市场平稳健康发展。
此外，针对座谈会提出的“对暂不符合‘白名单’要求的项目，抓紧拿出有针对性的解决方案”相关要求，李宇嘉表示，“白名单”项目的条件和门槛比较高，暂不符合“白名单”要求的项目可能是产权有瑕疵、债权债务关系有疑问、资金无法做到封闭运转，或者销售方案不足以支撑未来还款等。对于这类项目，建议强化“推送-反馈”的工作闭环，推进“投放-使用-偿还”的工作闭环，加强住建部门、金融管理部门的联动，在坚持市场化、法治化原则的基础上，促进更多项目可持续发展。
“下一步，我认为应该更加重视供给侧改革相关政策的出台。”李宇嘉表示，目前来看，仅靠需求端刺激，很难让市场稳定下来，关键还是供给侧改革，加快发展模式转型，努力实现高质量发展。预计未来在配售型保障性住房、城中村改造、城市更新、新型城镇化等领域发力，或将给房地产市场注入新的发展动力。
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