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来源 | 樱桃大房子
责任编辑 | X博士
新闻出来了，多家银行对存量房贷利率下调的问题进行回答，确定了下调基点。对当前房贷利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP。现在房贷利率等于或者低于LPR-30bp，不在本次调整范围内。首套房和二套房以及以上都会调整，工行确定在10月25日统一调整，其他银行在10月31日前完成调整。我看了下，这次商业银行下调存量房贷，目前以工行最快，其他银行都是按照央妈给的时间点在31号前完成调整，在12号出细则。
虽然12号商业银行的细则并没有出来，但是根据9月24日，9月29日央妈的规定，以及今天各个商业银行的问答，信息量基本已经完成了80%了。那么根据目前的信息，我给大伙梳理了非常重要的9大点，基本是全网最详细的解读了，各位有房贷的务必看仔细了：1、本次下调包括首套，二套以及二套以上的住房贷款，统一按照LPR-30BP，目前LPR是3.85，也就是高于3.55的房贷利率同意调整为3.55，低于3.55的不调整。2、本次只涉及住宅的商贷，不涉及公积金，也不涉及公寓商铺的商业贷款。3、之前没有听我建议，被一些不懂的博主忽悠了申请固定利率的，这次机会来了，可以重新申请浮动利率，同时按照最新的房贷利率去置换房贷，仍然建议能调成浮动调成浮动，不要再被不懂楼市的人乱带节奏了。4、 lpr利率都是每年1月1日统一调整，但也有的是自行定义的，现在可以重新申请调整定义日期，按照最新的lpr执行。文件里面说，自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。
以前我们的房贷利率一年只有一次机会更新，现在你可以和银行协商，重新更改定价的日期，和周期，原则上是你想每个月跟着lpr变也可以。6、这次是统一调整存量房贷利率，而多数人的房贷重定日如果是明年的1月1号，之后如果全国降息了，那么明年1月1号还会继续降房贷和月供。7、如何申请下调，是商业银行批量操作给大家下调存量房贷，反正最多只需要在手机APP操作，不用特意去银行网点。这点非常重要，这是央妈之前曝出一个超级无敌的房贷大招，绝大多数人都忽略了，房贷利率如果能随时置换，那真的是无敌了，这个我觉得真的超牛！！！2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
如果后续新房贷款利率继续下调，比如假设成都最低的是2.75%，你觉得你的3.5%还是高了，你也可以要求银行按照最新的贷款利率，重新给你发放贷款，去置换旧的贷款。
但这里涉及好多问题，比如，能跨行吗？我估计是不行的。新的贷款是否按照现在15%的首付办理吗？然后房子要是降价了怎么评估呢？问题很多，这个操作我觉得会有超级大的空间，这意味着不管什么时候，你买房都可以享受最低的利率啊。关于这个大招，我要等下看看12号的细则，再跟大家确认。反正12号的细则如果信息量大，我还会专门开一篇文章，来跟大家来解读。9、具体可以每个人每个月省多少钱，需要自己去算，毕竟每个人的存量房贷不一样，我就举个例子，大家根据自己的情况去算哈。以深圳为例，19～20年高峰期买房的人，利率普遍都是LPR+30bp，而按照利率一年一调，很多人用的还是23年的lpr，4.2%，整体利率为4.5%。现在调整为LPR-30bp，按照最新的lpr3.85%，就是利率调整为3.85%-30bp=3.55%，降了95个基点。按300万纯商业贷款额计算，贷款30年，等额本息下，4.5%利率的月供是15200.56元，3.55%利率的月供是14150.05元，每月月供节省1645.35元，总利息节省59.23万元。存量房贷利率下调，从吹风到出政策，到如今具体细则，不到一个月的时间。这样的反应速度，也是顺应了群众的呼声。我觉得这次国家给的政策，真的非常及时有效，执行力超强，商业银行房贷部门的朋友估计接下来有的忙了。现在这个节点，降低存量房贷，可能是天时，地利，人和都具备的最佳时机。以前，行情好的时候，投资回报率高，货币基金都能有个4%～5%的回报率，大家都不会提前还贷。更何况，在投资回报率高，房价上涨的时候，这点利息大家根本不会挂在心上。但现在情况不同，那些高位买房的房奴们本来就忍受着房价一再下跌的痛，还要扛着高利率带来的负担，苦不堪言。搞得很多业主有钱第一件事就想着提前还贷，他们也不消费了，不投资。就存钱还房贷，对经济就是一大重创。存量房贷利率下调最大的作用，是可以释放一定的消费。首先，利息减少了。大家每个月手里的钱变多了，消费意愿也就上升了。现在消费还是不太景气。在刚刚过去的国庆假期数据看：文化和旅游部数据中心测算，全国国内出游7.65亿人次，按可比口径同比增长5.9%，较2019年同期增长10.2%；国内游客出游总花费7008.17亿元，按可比口径同比增长6.3%，较2019年同期增长7.9%。
虽然出行人员上涨，金额也上涨。但是仔细看，同比数据来看，跟2019年比，金额增长的幅度还是不如人员增长的幅度大。有效需求还是增长不足，现在存量房贷利率下调，也是为了让大家手里多点钱，可以用来消费。也许你自己觉得没省多少钱，但是你要知道，国家是看全局的，从全局数据看，这真的是一件大事，给你看一组数据你就明白了。根据测算，截止2024年 6 月，个人住房贷款余额达到 37.79 万亿元，按照利率下调 50BP，存量住房贷款对应每年节省利息支出 1890亿元。2024年 1-6 月城镇居民消费倾向为 60.9%。以此计算，存量房贷利率调整背景下，每年可能会有 1150 亿元流入消费。存量房贷处于一个高利率的水平，迫使很多人都提前还款，或者把贷款转成JYD，对银行来说收益大幅度缩水。前两年大家疯狂开始提前还贷，市场经常报道，其实今年提前还贷规模更大了。而一季度新放出去的个人住房贷款也就1.3万亿。所以导致个人住房贷款余额只增加了200亿，长此以往，银行的业务收入，必定受到冲击。而且根据测算，本次存量房贷利率若能调整至新发房贷的 3.45%水平，可能导致上市银行净息差再次下降 6个 bp 左右，确实挤压了商业银行利润。
所以，接下来我估计还会有进一步的存款利率的下调。如果银行进一步调低存款利率，对银行的整体利润影响应该还好。而且，只有房贷利率低，大家才不会急着把钱还清。当然，更重要还是得房价涨，房价涨了，对银行的好处就太大了。总的来看，存量房贷利率下调对国家整体是有好处的，商业银行放点血，也只能默默接受了。| 金投研好文推荐：喜茶卷不动了