天津房价到底跌没跌？其中能看出什么可怕的规律？

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天津房价到底跌没跌？其中能看出什么可怕的规律？

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近，有媒体说，天津房价跌了，而且每平米跌5000，说一个人2016年买套房总价130万，最高涨到了210万，后来价格一路下跌，最后挂牌价只有140万，名义上房价涨了10万，但其实算上贷款和税费基本就要赔钱了。但是后来，看到天津市住建委回应说，天津市房地产市场呈现“价升量稳”状态，一直在合理区间运行。这算是一种辟谣，或者说天津官方并不承认房价下跌。

在老齐的印象中，天津房价似乎一直在下跌，倒不是暴跌，而是一直处于阴跌当中，为此我也特地求证了一些天津的朋友，结果大体如此，2016年以后，房价冲高回落，大部分地方基本现在都跌回到了2016年的价格，而阴跌的走势还在继续，如果不出意外，明年或者后年天津的房价很可能回到2015年的水平，那也就意味着房价回到5年前。注意我说的是交易价，挂牌价一时半会还回不去，但是卖房的人其实都知道，挂牌价现在要比最后的实际成交价高10-20%。你要着急卖，真得打8折才行。

天津其实很有代表性，他是北方第二大城市，地位仅次于北京，在前几年GDP增速全国前两位，与重庆一起号称是绝代双骄，经济好的不得了，后来滨海出事后，就开始经济挤水分，一下就掉到了最后，经济减速非常明显，虽然凭借着教育资源和高考优势，也在搞争抢人才，现在天津落户条件也比较低。研究生学历，45岁以下的本科或者40岁以下的大专，都可以落户天津，这几乎就是没限制了，而天津有50所重点高中，6所名校，57所大学，其中，3所211工程大学，2所985大学！天津，高考的考题为全国最简单。所以，整个北漂都在往天津跑，这几年天津的人口增长其实是很快的。当时海河人才计划一公布，立马就涌入了几十万人，当时大家都觉得这下房价真要涨了。但没想到，几年过去了，不但没涨，反而降了不少。现在二手房，天津已经乌云压顶，2019年只有5万套，而现在光贝壳就有12万套，如果按照贝壳的市场占有率30%计算，那么天津二手房至少有30万套等着往外卖。

其实远不止天津，最近很多北方城市都爆出了同样的问题，比如河北石家庄房价，也说跌了好几年，环京楼市更是毫无悬念的臀斩，已经跌去了三分之二，已经算是崩盘了。而还在上涨的沈阳，也开始新一轮调控，二手房挂牌量也是大增。这其实还是给我们提了个醒，该来的总会来。

首先，政策上并非我们所说的托市，不允许房价下跌，确实有城市跌下来了，但是限购并未放松。反而继续上涨的城市，被不断加码。所以可见，政策是允许房价下跌的。

其次，房价背后是一个城市的经济增速，一旦城市经济发展失速，短期看不出来，但中长期一定会有反应。特别是在资产价格上。

第三，争抢人口也并非是万灵丹，人口增加有真有假，像天津这种，增加的都是北漂人口，都在为北京做贡献，对于当地经济没啥好处，顶多也就买个房子。并不能带动内循环。所以当他们完成高考之后，就会反向流出。相当于在套利天津的教育资源。

第四，经济重心明显南移，南方的经济生态更好，长三角和珠三角是共生模式，上海，广州，深圳，杭州带火了周边经济，也自然带着周边城市在持续扩张，而北方是虹吸式经济，好资源都被北京拿走了，未来再加一个雄安新区，天津北方副班长的地位岌岌可危，其他城市就更困难了。所以未来很可能北方就是，北京一家独大，其他城市收缩的命运。

第五，未来只有不超过20个城市房价还能上涨，其他城市都会因为持续收缩，而房价阴跌，而这20个持续房价上涨的城市当中，涨幅能跑的过资金成本，也就是贷款利率的，不超过5个。主要都集中在南方重点地区。北方可能一个都没有。而人口收缩，产业收缩那么这座城市很快就会鹤岗化，目前还主要以资源型经济城市为主，比如以前是挖煤的，采油的炼钢的，这种城市最危险，标志就是一个城市，完全靠着一个大企业活着，而这个企业最近几年业绩很糟糕。

老齐提醒大家，一定要关注一个东西，那就是法拍房的数量，2017年法拍房才9000套，现在已经是116万套。3年增长了百倍，比如北京原来一年也才500套，现在一个月就入市600套，当然原因是多方面的，1是这几年运营做的好，房源收集数量明显增加，2也确实法拍房新增数量不少。而法拍房基本上都是7-8折开始拍，一拍出不去，还得二拍，二拍还要再降20%，也就是说，二拍基本上就是6折以下，算是腰斩了。所以这个东西对于二手房，绝对有影响。虽然目前法拍房还是独立市场，但是已经有聪明人在法拍房上套利，老齐就见过4000万买法拍房，转手挂4800万，而同小区的豪宅价格挂牌价都还在5000万以上。所以这种套利会让价格迅速收敛。等卖的多了，二手房价格也就掉下来了。

有人说法拍房风险大，那是以前了，老齐抽空了解了一下，现在在一些服务中介公司的帮助下，法拍房现在透明度明显增加，所以如果专业度足够的话，其实风险小的多，甚至比买期房的风险还小。所以大家可以关注一下，如果你是刚需，这里完全可以找到更便宜的房子，如果不是刚需，就想了解当地房价走势，那法拍房也是一个重要的参考。法拍房数量激增的地方，千万就不要投资了。

在知识星球齐俊杰的粉丝群里，我们每周都会追踪组合的表现，这周市场大跌，主板跌了3%，创业板跌幅超过7%，而我们的组合回撤幅度，全都远小于指数，激进的5个2组合回撤最大，但总体幅度低于3%，DIY组合回撤2%，3322回撤不到1.5%，442组合回撤不到1%，3331组合回撤只有0.5%，我们总说，投资没风险，没文化才有风险，学点投资的真本事从下载知识星球app，找齐俊杰的粉丝群开始。在这里，我们要让赚钱变成一种常态，老齐不但给你鱼，还会教你捕鱼的技巧，让你明明白白的知道，钱是怎么赚到的。我们的组合上涨的时候基本上能跟上8成，下跌的时候基本回撤连指数的3成都不到，所以他总在稳健的上涨。根本没必要担心。

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