我，物管股，打钱！

01

2020年10月30日，世茂服务与合景悠活同日挂牌港交所。

世茂服务盘中大跌9%，合景悠活收盘跌幅22.94%。

但世茂服务尾盘神奇拉升，这主要是由于「绿鞋机制」护盘，最后竞价阶段机构以招股价买入1702万股，涉资2.83亿港元，直接收复发行价。

合景悠活虽然也有主承销商进行拉盘，但效果不大。

图：绿鞋机制

02

在此之前，本月上市的另外两家物业企业——第一服务和卓越商企服务，也是上市首日破发。

对于如日中天的物管行业来说，这样的情况实在罕见。

匠朴研究所整理了28家港股物管企业的上市首日表现（剔除了介绍上市的碧桂园服务、中海物业，以及重组上市的华金国际资本）。

图：28家港股物管企业的上市首日表现

从上表我们可以看出：

• 上市首日破发的有6家；

• 破发的企业首发市盈率都相对较高，雅生活、世茂服务首发市盈率超过90倍；

• 第一服务与鑫苑服务规模相当，鑫苑服务2019年上市首日大涨42%，第一服务首日大跌27%，一方面因为第一服务首发市盈率较高，另一方面表现出市场对物管股的态度发生了转变。
  

03

市场的态度转变，主要是源于近期IPO的物管企业暴增。尤其是2020年四季度，上市物管企业将超过前三季度之和。

物管上市越来越像一个圈钱的套路。

「大家好，我是物管股，我以后会超级赚钱，现在只要给我一笔钱，等我成为行业龙头，我给你百倍回报」

面对人傻钱多的市场，越来越多的物管股上市圈钱，而且首发市盈率越来越高，

仿佛赤裸裸在说：「我，物业股，打钱！」

但市场并不傻，从今年6月份物管企业集中递交招股书开始，整个物管板块经历了一波惨烈的调整。

匠朴研究所整理了7月初至今，最新价较区间最高价的回撤幅度，平均跌幅34%。

图：7月初至今，最新价较区间最高价的回撤幅度

PE（TTM）中位数也从7月份的45倍回撤到27倍。

图：2020年7月31日上市物管PE（TTM）

图：2020年10月27日上市物管PE（TTM）

04

我们比较认可中信证券的观点，物管板块的股价回调和近期的破发潮，主要还是由于2020 年四季度庞大的新股发行规模。

尤其是在三道红线的监管政策下，开发商将物管分拆上市视为一种去杠杆的手段。

在这种情况下，部分开发商急于推动物业管理公司分拆上市，无论公司的物业管理板块是不是已经运营成熟。

典型的比如恒大物业。9月底递交招股书，而外部业务开发团队6月份才刚成立，9月初紧急并购5家小型物业公司，耗资1个多亿。

而且庞大的新股发行规模放大了行业的一些问题。

一是物业管理公司离开了开发商真的能实现业绩的高增长吗？

二是物业管理公司的同质化程度是比较高。中国物业管理公司并不稀缺，此前只是板块可投资标的稀缺，随着上市企业越来越多，投资稀缺性不再。

推荐阅读：