融创服务，不再寄生

3月11日，融创服务发布了2020年的业绩。

在众多数据中，匠朴研究所找到了相对特殊的一组，诠释融创服务这一年的变化。

这是一组融创服务历年毛利润结构的数据：

从以上数据中我们可以得出这样一个结论：

融创服务正在摆脱母公司的光环。

之所以出现这一变化，匠朴研究所认为主要得益于以下几个方面。

1、在管面积的快速增长

2020年，融创服务新增在管面积8200万，而2019年的在管面积仅为5300万。

2019年合约面积为1.58亿平方米，而2020年的新增合约达到1.1亿平方米，其中58%来自第三方。

这相当于用一年的时间，再造了一个融创服务。

2、物业管理服务毛利率上升

物业管理服务的毛利率由2019年的11.8%，上升至2020年的21.6%。

毛利率的提升，与人工成本的控制息息相关。

2020年，物管企业得益于社保的减免，人工成本都得到了一定的缓解。

而对于融创服务来说，毛利率的上升也得益于并购了开元、环融等毛利率相对较高的项目。

3、非业主增值收入的控制

2019年非业主增值的收入增速达到了53%，而2020年的增速仅为6%。

增速的下降固然与疫情的影响有关，但也不排除是管理层有意为之。

目前来看，关联交易占比过高，会对估值产生一定的影响。

毕竟一个真正独立的物业公司才是健康的。并且非业主增值服务也容易受房地产市场环境的影响。

最近一段时间以来，恒大物业、碧桂园服务等，都在规模扩张方面表现的如饥似渴。

这难免让其他物管公司有些按捺不住，尤其是融创服务，既有母公司的面积输送，账上也有近百亿现金。

试问谁不想做行业龙头呢？

管理层在业绩发布会上透露，3月底融创服务也将会有一个体量在1000万方左右的并购。

匠朴研究所认为，融创服务虽然在一定程度上摆脱了母公司的光环，但在市场普遍抱有较高期望的社区增值方面，还存在较大的差距。

未来如何提升社区增值服务的收入占比和利润占比，同样值得重视。

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