匠朴研究所前段时间做过一个富力地产的研究报告，在报告中，我们重点关注了富力物业贱卖给大股东这一操作。我们认为，富力物业的税后净利润远不止出售时的5400万，其净利润应在2亿元以上。
因为富力物业当时的总收入为23.29亿，而物管行业平均净利润率约为10%。果然，富力物业近日递交的招股书中，其2020年的税后净利润达到了2.4亿。不愧为「调表大师」。（报告详细内容，大家可进入JUMP大会小程序，或扫描文末二维码获取。）在仔细读过富力物业的招股书以后，我们最大的感受就是，富力物业上市太着急了，「表还没调好」。商管的话题我们之前多次提到过，现在正是炙手可热的时候。
富力物业当然也看到了这一点，其招股书中，主要收入结构就是「住宅+商业」。
但仔细看过其商业板块的服务范围以后，我觉得这就是基础物管里面的非住宅业态而已。
华润万象生活和宝龙商业的商管业务，主要是由运营管理服务构成，而富力物业的商管主要是物业管理服务。向商场和写字楼提供物业管理服务和提供运营管理服务，完全是两个不同的概念。商业运营管理的收入、利润、未来增长空间都比物业管理要好很多。
2020年6月，富力物业旗下新注册广州富邻商业运营有限公司，我们猜测是发力商业运营管理业务。
除了服务范围以外，我们也对其在管的项目数量表示质疑。
富力物业的招股书中披露其在管的商业物业中，零售物业126个，写字楼47个，服务式公寓82个，教育机构和产业园2个。
这些项目中只有1个来自第三方，其余都是来自母公司富力地产。我们对其写字楼的项目数没有疑问，主要存疑的是其零售物业数量和服务式公寓数量。从富力地产年报数据来看，其运营中的投资物业远没有那么多。富力物业并未披露其具体的在管商业项目情况，我们猜测，这其中应是包括其运营中的91间酒店项目。2019年之前，富力物业一直都处于亏损状态，累计亏损一度超过4亿元。
经过一连串开源节流的操作，2020年在净利润达到2.4亿元的同时，累计亏损也降至1.8亿。富力物业在招股书中披露了亏损的项目数量，其在管项目中，常年有约四分之一处于亏损中。
这也导致毛利率水平常年处于较低水平，2018年住宅物管的毛利率仅为4.2%。
而项目亏损的原因无非就三点：
收的物业费低；
人工成本高；
关联方富力地产的空置物业部分，没收物业费。
随着富力物业逐渐向业内平均水平看齐，亏损的问题未来肯定会得到解决，但这还需要一些时间。
由于富力物业常年亏损，所以其一直处于资不抵债的状态。我们对其负债情况做了研究。富力物业的负债中，其他应付款占到了负债总额的70%。近2.6亿的应计工资是怎么回事，我们暂且按下不表，毕竟特殊时期，都不容易。我们主要还是先看看应付关联方的款项，根据招股书数据，应付关联方的款项总共4.9亿，而其中3.1亿是应付控股股东的，也就是张总和李博士。这3.1亿，就是当年张总李博士借钱给壳公司收购富力物业用的。
可怜富力物业不仅要还钱给新的股东，还要兼顾前任股东富力地产。总的来看，富力物业的底子不错，未来有与头部企业一搏的实力。
但从目前的招股书数据来看，富力物业给我们的感觉，就像是一个刚睡醒的仓促上阵的选手，对比其他选手，或许富力物业还需要一些时间来调整自己的状态。
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