绿地物业大甩卖背后的四个灵魂之问

2021年7月5日，花样年斥资12.6亿收购绿地旗下绿闵物业100%股权。关于这宗交易，我们通过四个问题来解读。

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第一个问题：绿地到底为多少家物业公司输送面积？

首先是绿地物业。

绿地物业在2017年6月30日，卖给雅生活，100%的股权总对价10亿元。

但卖给雅生活的绿地物业，并没有管理所有的绿地开发的项目。

绿地物业成立于2010年底，卖给雅生活时，合约面积仅417万平米，2016年全年净利润不足300万。

而绿地物业之所以能值10个亿，是因为绿地承诺，自2018年至2022年的5年内，绿地开发的房地产项目将以雅生活作为优先级物业合作商，每年输送约1000万平米的物业服务面积。

换句话说，绿地卖给雅生活的是一个「期权」。

截至2020年底，雅生活的合约面积中，约有5300万平米来自绿地。

而出售绿地物业，也为绿地控股带来了9.93亿的投资收益。

同时，绿地也向雅生活注资10亿元，获得雅生活20%的股权，雅生活上市后股权占比约为15%。这笔投资为绿地带来了超过40亿的浮盈。

第二个是科瑞物业（后重组为新中民物业）。

科瑞物业是张一民在2002年创立的物业公司。

张一民1990年加入绿地集团，1995年负责组建绿地物业，并一直担任总经理。

2002年绿地集团对地产配套企业进行体制改革。张一民二次创业组建了科瑞物业。并一直依靠绿地集团的平台发展。

2016年9月，科瑞物业引入中民投，成为中民物业的一员；

2017年8月，科瑞物业发行资产支持证券，获得20亿贷款，随后转贷予中民投；

2019年初，中民投爆雷，并开始着手出售中民物业套现，或许是因为绿地与中民投、雅生活之间的特殊的关系，雅生活出手接盘了中民物业。

由于当时的科瑞物业还欠着一屁股债，雅生活希望能还完债务再接手。所以2019年12月，科瑞物业被重组成为新中民物业，单独收购。

由于中民投实在是拿不出钱还债，所以雅生活对于新中民物业的收购一直未能完成，直到今年2月底。

根据雅生活披露的收购新中民物业的详细资料，截至2020年8月31日，科瑞物业在管面积合计约4157万平方米，共计284个项目。

但同时，我们也发现雅生活在这期间帮科瑞还完了贷款，并落下了中民投1.5亿的空头支票。

第三个是绿闵物业。

卖给花样年的绿闵物业同样是一个「期权」。

绿闵物业2019年8月成立，主要为商业物业提供物业管理服务。2020年全年净利润仅240万。

绿地承诺未来五年内，绿地及其联系人每年向绿闵物业交付不少于500万平方米的商业物业，期内合共不少于2500万平方米。

绿地进一步承诺，未来三年内，绿地及其联系人每年将额外为绿闵物业提供一二线城市的商业物业，期内的合约建筑面积合共不少于60万平方米（不包含在上述2500万平方米之内）。

绿地进一步承诺，未来一年内，将郑州绿地全球商品贸易港的项目（位于郑州市荆州路，总面积约33万平方米）交由绿闵物业管理（不包含在上述两项建筑面积）。

同时，绿地也向雅生活进一步承诺，自2023年至2025年的三年内，尽最大努力向雅生活每年提供不少于500万平方米的物业。

第四个是其他物业公司。

绿地未来除了每年将1000多万的面积给到雅生活或花样年，剩下的还是要由自己的物业公司来管。

目前绿地旗下仍有绿安物业、绿地泉物业、绿新物业等物管公司。

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第二个问题：绿地为什么难攒物业局？

首先，绿地集团内部对物业管理不重视，2002年对地产配套企业进行体制改革后，物业项目多委托给科瑞物业管理。

其次，绿地近些年的战略发展重点是大基建、大金融、大消费、大康养、大科技等领域。

最后，绿地新交付项目的物业管理权，大部分已拱手让给雅生活等公司。

但对于非住宅物业而言，业主方多是绿地自己，未来想换成其他物业公司还是有可能的。

所以，承诺给雅生活、花样年的非住宅项目，未来更换成为绿地自己的物业公司来管理也未可知。

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第三个问题：雅生活这次为什么没有买？

绿地集团的项目，目前大部分都在雅生活的管理之下。如果绿地想要卖更多的物业管理「期权」，雅生活应该是第一个考虑对象。

同时，雅生活目前也并不缺钱。

2020年底，雅生活账面现金约有50.57亿元。

2021年3月22日，雅生活服务斥资约11.77亿元收购了五家环卫服务公司股权：

北京慧丰51%股权，对价2.805亿元；

陕西明堂60%股权，对价1.44亿元；

大连明日环卫业务51%股权，对价3亿元；

安徽宇润51%股权，对价1.53亿元；

中航环卫30%股权，对价3亿元。

同时，雅生活于5月28日还进行配售，融资净额约为32.42亿港元，用途为补充营运资金及一般公司用途。

这么多现金在手，雅生活为什么没有买下绿闵物业？

一方面可能是因为价格不合适，另一方面可能是因为花样年志在必得。

价格方面，雅生活之前花10个亿买下了绿地5000万的合约面积，并且绿地现在又追加了1500万的合约面积。而当下12.6亿只能买3000多万的合约面积。

至于花样年为什么志在必得，这就是下一个问题了。

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第四个问题：为什么是花样年？

这是花样年第二次斥巨资买物业公司了。

2016年花样年以20亿的价格收购了万达物业100%股份，随后交给了彩生活。

但近年来彩生活的市场表现，实在是令人失望。

截至目前，彩生活市值仅为44亿。彩生活这些年在并购上的花销恐怕都不止这个数字。

彩生活以住宅物管为主，但目前住宅业态的市场逻辑，主要还是看规模增长。这恰恰是彩生活最欠缺的。

母公司花样年心有余而力不足，并购市场竞争又太大，并且并购标的的PE比彩生活自己还要高。同时住宅物业费提价比较难，社区增值服务方面全行业也都还在摸索阶段。

所以，花样年将目光瞄准了现在热度和估值都比较高的商管业务。

为了这个商管梦，花样年近期不断进行股权腾挪。

彩生活先后将旗下的彩浩商业管理、达尔文国际商业管理、盛峰通达、彩鸿鹏商业管理、彩晶商业管理、开际商业物业管理、涞涞物业等股权转让给花漾乐商业服务有限公司。

花漾乐商业服务成为了花样年商管业务的主要主体。所以，收购以商业物业管理为主的绿闵物业的这笔交易也与彩生活无缘了。

而收购绿闵物业，成为花样年实现商管梦的最重要一步。

未来，花样年旗下或许将有两家上市物管公司，一家是以住宅物管为主的彩生活，另一家是以商业管理为主的花样年商管（花漾乐）。

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