世茂服务再融资电话会：并购窗口期内的百亿现金

2021年10月20日，世茂服务公告，将通过“配股+可转债”的方式再融资净额共48.45亿港元。拟用于潜在收并购机会及业务扩展。

根据2021年中期报告数据，世茂服务账上现金余额56亿，加上此次再融资的资金，世茂服务在手现金超百亿。

同日，世茂服务与投资者开了一个再融资电话会，匠朴研究所对会议内容进行了总结，主要包括以下几个方面：

1、世茂服务最新的面积拓展情况

截至2021年9月，世茂服务在管面积接近2.1亿平米，合约面积超过2.7亿平米。今年合约面积预计做到3亿以上。根据指引，在2021年的基础上，2022年世茂服务的在管的面积要增长94-95%（以2.1亿为基础），合约面积增长70%（以3亿为基础）。

截至9月底，世茂服务新增合约面积已经达到7000万以上，其中1600万是收购的面积，接近5000万是市场拓展的面积，然后剩下有几百万是世茂集团给的面积。

预计到年底，收购面积占比30~35%左右，地产集团给公司的比例大约在8-10%左右，大概60%是来自于市场外拓的指标，也有可能是收并购的比例还会下降一点。总体会超额达成一个亿的面积增长。

2、抓住收并购窗口期

世茂服务认为现在是一个收并购的最好时机。

在电话会上，管理层表示在今年上半年时，去谈并购很难，那个时候房地产公司可能都不太缺钱。但下半年开始，形势发生转变。收并购的动作从八九月份开始，真正高峰在9月份。

中国的房地产行业目前有一些中小型的地产公司经营是比较困难的，市场上也出现了一些比较难得的、优质的标的。这些地产公司下属的物业公司，因为是地产企业的经营流动性问题，有被出售的意向。

很多的企业都在上市过程中碰到了房地产流动性的问题，以及资本市场的认同度可能会更聚焦于龙头企业等问题因素。综合因素考虑，放弃了上市的计划。

世茂服务认为，现在要抓住窗口期，这个窗口不会一直敞开着。

3、收并购的目标

关于收并购的目标，包括目前正在上市的企业、已经上市公司，以及类似高校下面的标的也是潜在标的。

收并购方向上看，短期是赛道卡位，长期是做增值服务的变现。

（1）世茂服务一直布局在长三角、中西部、京津冀和大湾区，所以会在这4个区的范围里面去寻找标的，巩固在区域里面的浓密度，包括城市的浓密度。

（2）主要布局在学校、高校、医院、商管、餐饮这种细分的赛道和领域，会在这些领域去做一些收并购。

（3）世茂服务不会局限于基础物业板块，内部有“三米宽度一百米深度”的说法。同时，公司不会再投环卫板块，因为已经在长三角和大湾区完成布局。

4、并购的大致时间和价格

关于资金的使用，截至10月份会用的比较多一些，大约使用五分之三的资金。从目前的投资的情况来看，在综合物业管理以及社区增值服务相关领域，都会有收并购的安排。

世茂服务收并购会横跨四大板块，综合物业板块，社区增值板块，城市服务板块，以及数字化板块。从目前拿到标的的情况来看，估值比原来价格低很多，大型的标的维持10-15倍以内，以前可能18倍-20倍，有的甚至20倍。

从目前看交易对价是在20亿到40亿不等。从目前的掌握的情况来看，其中如果能够收购几家，定价的总额能够超过本次募集资金的。

5、并购风险问题

世茂服务以经营质量为目标，而不是做行业的并购王。2022年是一个收并购高峰点，但世茂服务不会一直都持续通过收并购来驱动增长。

同时，市场上的一些收并购机会中，关联交易占比较高，公司也会把中小型开发商的一些运营风险反映在交易的估值上面。

通过尽调梳理资金的收入的来源。分辨来自跟地产公司的关联交易和来自C端的业主收入，分开定价。PE是来自地产公司3-5倍和来自基础物业是10-15倍后的综合PE。

然后来自房地产公司部分收入的定价不是一次性付款。整个押款的比例中，相当的一部分其实就是和这一部分的来自于母公司的关联交易挂钩。

6、关于母公司世茂集团

11-12月，世茂服务会有一些比较明确的收并购公告。至于再融资的资金是不是会流入母公司，世茂服务有明确的一个资金的使用规划，也会保持业务独立、资金独 立、财务独立等。

世茂服务和世茂集团两家公司毕竟是两家独立的公司，有独立的管理团队和股东，审计师也会帮忙把关，有相应的防火墙，和一整套的上市公司的监控体系。

但最主要的就是世茂服务是一家轻资产的公司，母公司世茂集团是一家房地产开发商，两者的业务和资金的需求量是远远不能匹配的。四五十亿的融资也不可能解决一个几千亿公司的资产负债，在资本结构、资金的需求上远远不是一个匹配的等量级。

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