最近一段时间，物管行业大的并购不断，包括万物云与阳光城物业换股，碧桂园服务收购富力物业，以及碧桂园服务收购彩生活核心资产包等。每次并购事件发生时，投资者都会cue一下恒大物业。像追剧一样，希望自己喜欢的某个武林高手可以达成此项成就，独步武林。而且随着股价的下跌，不少投资者也蠢蠢欲动，买入恒大物业，所谓富贵险中求。
所以，我们今天就想探讨一下，买入恒大物业需要关注的几个关键点。
截至2021年6月30日，总合约面积约8.1亿平方米，总在管面积约4.5亿平方米。2021年上半年，恒大物业新增合约面积2.5亿平方米，新增在管面积1.5亿平方米。其中大部分通过并购而来，仅收购雅太酒店物业就为恒大物业带来8000万的在管面积。从中报的面积数据来看，恒大物业的规模看上去很大，但隐忧不少。一方面，恒大物业有3.6亿的未交付面积，这其中大部分来源于母公司，将来存在一定的交付风险，或延期，或交付质量不及预期，这都将对恒大物业未来的增长和物业管理服务带来不小的挑战。另一方面，受母公司事件的影响，会有部分项目更换物业，同样也会有受影响的人才离开公司。首先是物业管理收入，在母公司的营销活动中，送物业费这一形式频频出镜，买房、买理财以及其他等等。这些费用都将成为母公司对恒大物业的应付款项，未来都有无法兑现的风险。
其次是非业主增值服务收入，这部分收入主要包括前期物业管理服务、交付前服务、维修和保养服务及物业交易协助服务等。2021年上半年收入19.77亿，2020年全年收入29.23亿。受母公司的影响，这部分收入存在收缩的风险。最后是社区增值服务收入，这部分影响相对较小，但同样存在拖欠供应商款项的风险。
根据恒大物业的中报数据，恒大物业目前应收母公司的款项为25.67亿，这部分款项存在坏账风险。随着后续业务的发展，以及不断持续的关联交易，这部分应收款项还会继续扩大。
2021年6月30日，恒大物业将宁波雅太酒店物业80%的股权质押，获得了银行3亿元的贷款。
如果是其他行业的公司，拿银行3个亿贷款真的是鸡毛蒜皮的小事，无可厚非。但物业管理公司，尤其是上市物管公司，真的是不差钱，大部分都几乎没有什么有息负债。
怀揣140亿现金的恒大物业，居然质押了刚收购的公司的80%股权来融资。这一操作，确实让人浮想联翩。
而且，从3月份到现在，恒大物业没有任何并购的消息，有大把的现金在手，却按兵不动，每月新增3000万的军令状还算不算数了。
物业公司间的并购，是为了扩大规模，一般需要并表。单纯入股的很少。绿城服务、碧桂园服务的其他入股操作，一方面是财务投资，一方面是寻求社区增值方面的出圈。
截至9月30日，恒大物业市值约为550亿港元。目前中国恒大持股恒大物业约61%。如果买下恒大物业51%的股权，需要275亿港元。如果像碧服收购蓝光嘉宝一样私有化退市，则需要的资金会更多。
另外需要强调的是，恒大物业大概率不会采用阳光城物业的换股模式，因为恒大需要的不是其他物管公司的股权，而是现金。275亿以上的资金，不管对谁来说，都是一笔庞大的资金。
所以，匠朴研究所的观点认为：
（1）受母公司的影响，恒大物业的未来面积增长存在不确定性，交付质量也存在一定的风险。
（2）母公司赠送物业费、关联交易等问题，使得恒大物业的收入也存在较强的不确定性。
（3）受母公司事件的影响，应收账款存在一定的坏账风险。
（4）以上问题都源于母公司，所以恒大的问题不能有效解决，恒大物业的资产质量也不能保证。现在不是要等卖掉恒大物业来救恒大，而是等恒大的问题解决，才能救恒大物业。所以，我们认为现在不是出售恒大物业的好时机。
匠朴研究所组建了物管行业交流群，进群可添加研究员微信。