恒大物业「耗子尾汁」

Original 子谦匠朴研究所 2021-01-20

收录于话题

14个

文 | 子谦

数据来源 | 恒大物业招股书

2005年，港股引入基石投资者制度。

引入基石投资者，就是为了给市场一个相对有公信力的参考，一些明星基石投资者的加入会给股票的顺利上市打下坚实的基础。

香港的基石投资者主要由5类组成：

一家比较优秀的公司，是不缺明星基石的。而且，基石投资者一般有6个月禁售期，为了不使股票流通受限，也不会让基石投资者认购太多的股份。

恒大物业没有明星基石，而是由21个恒大地产的供应商和合作伙伴组成。不仅数量上绝无仅有，认购比例也高达50%。

物业股虽然最近经历了一波调整以及破发，但恒大物业作为行业头部企业，市场的期待还是很高的，应该并不缺乏明星基石的认购。

对比明星基石，恒大物业的这种基石投资者阵容是不稳的。

为了求稳，恒大物业采取了以下的策略：

增加总股本。总股本上市前为1000万股，上市后108亿股。
总股本大，股价波动相对较小。
目前已上市的物管公司中，总股本最高前三位分别为：
中海物业（32.9亿股）、绿城服务（32.2亿股）、融创服务（30亿股）。

发行市盈率相对保守。
恒大物业2020年全年利润预计在26亿元以上，折合约31.03亿港元；
按此次发售中间价9.13港元计算，其市值约980亿港元；
计算其动态市盈率约32倍，这也是目前行业的市盈率中位数。

恒大物业此次发售的股份中有50%为旧股，而恒大物业的「供应商基石」们恰好认购了50%的发售股份。

21个基石投资中，竟然有一大半都没有香港投资账户。

其中4家委托建信基金代为认购、持有；

4家委托境内资产管理人代为认购、持有；

京基集团委托华安基金代为认购、持有；

国调招商并购基金委托招商证券代为认购、持有；

还有三家基石投资者可能太缺钱了，为了认购恒大物业的股份，还进行了「贷款融资」，并且用认购的恒大物业股份做抵押。

深圳凯尔向保荐人之一的农银国际的联属公司贷款；

达安向保荐人之一的建银国际的联属公司建银国际证券贷款；

南通三建向招商证券（香港）贷款。

这波操作太邪性了。

匠朴研究所最近做了一个恒大物业的研究报告，发现了更多不寻常的操作。

点击阅读原文，或识别下图二维码获取报告。看恒大物业的净利润如何从2018年的2个多亿做到2020年的预计26个亿。