持续出血，被迫转制！华润物业悬崖勒马能否扭转盈利困局？

文 | 向华

数据来源 | 华润万象生活招股书

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对于物业公司，包干制和酬金制可谓是“高频”词汇。

两者都是物业管理费的收取方式，但是性质上却存在本质的不同。

在包干制中，物业公司向业主收取固定的物业费用，并且“自负盈亏”。

而在酬金制中，物业公司的角色则更像是“经纪人”，由业主出资选择服务，公司抽取固定的佣金。

两者对比，包干制很容易让物业公司吃“哑巴亏”。

而在各物业公司中，华润物业算得上是“吃力不讨好”的典型之一。

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华润物业对旗下所有的物业类型，包括住宅、购物中心和写字楼等，全部采取包干制的收费方式。

这并不少见，对于目前绝大部分的物业公司，90%以上均采用包干制，仅少量项目可能使用酬金制。

然而，华润物业的包干制亏损量却“傲视群雄”。

对于住宅物业，截至2020年6月，华润仍有20%的项目在产生亏损。

商业方面，购物中心和写字楼的亏损量于2020年出现明显缩减，由原先的20%和10%降至6%左右。

然而，这主要是由于新冠疫情期间，部分商场和公司停业，商业的水电能源支出成本出现缩减，扭转了部分项目亏损的窘境。

一旦商业运营恢复正常，损失仍将继续扩大。

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包干制出现亏损的原因无谓两种，物业费定价过低，或人工及分包成本过高。

华润物业则精准踩中两大“雷区”。

物业费定价方面，华润物业承接多个国企改革项目。国企改革项目的物业大多较旧且状况不佳，过往由国企管理，物业费普遍较低。

人工成本方面，作为定位于一二线高端住宅及商圈的物业公司，华润物业的人力成本常年居高难下。

此外，第三方的分包费用也水涨船高，成为主要支出之一。

面对持续出血的主营业务，华润物业计划采取一定措施止损。

2020年下半年，针对购物中心，华润将采取酬金制的收费方式。

而对于住宅和写字楼，则仍维持包干制。

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由包干制改为酬金制，看似简单，而实际上华润物业已经“倾尽全力”。

华润物业管辖的购物中心，主要为其旗下的华润万象城及万象汇，且基本由华润置地全权控制。

在此基础上，华润物业的议价能力相对较强，提升物业费也相对简单。

然而对于住宅，提高物业费却仿佛是“天方夜谭”。

由于住户相对分散，而中国的业委会制度也不甚成熟，与业主之间达成和平友好的协商基本是“困难重重”。

在这种情况下，仅有购物中心物业改为酬金制，对收入的帮助也可能“收效甚微”。

如何在确保服务质量的情况下，提高物业费水平，以及缩减人力成本，提升运营效率，是华润未来需要重点关注的问题。

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