绿城中国2021年度体检报告

（根据明股实债的算法，数值越偏离1，明股实债可能性越大）

1. 销售费用占比偏高

从2021年的数据来看，绿城的销售费率略有下行，看起来是个好兆头。不过，被同行衬托一下，就不那么好看了。从规模角度来说，近似规模的金地、龙湖、旭辉等公司，销售费率分别为2.54%、2.73%和2.88%，相比之下还是略低的。而同样以杭州为大本营的滨江集团，销售费率更是低到了1.49%，也算是小而美了。绿城的大规模销售，却没能获得同等的规模效应，值得公司略作反思。

2. 毛利率下行明显

关于毛利下降，官方的解释是由于行业形势出现变化，地产进入低迷状态，销售情况不容客观。此外，受到限价影响，公司的品牌溢价不能充分体现。这个理由，确实非常中肯，也非常合理。但是，未来限价是趋势，公司需要采取措施应对各项政策产生的负面影响，而不能一直拿政策作为毛利率低迷的挡箭牌。除了原因剖析，我们更希望看到公司未来的策略和打算。

3. 收入增速高是半个伪命题

2021年的收入增速着实让人眼前一亮，我又带上我的老花镜细瞅了一下，还是看出了一点东西。21年的高增长，主要还是因为20年表现太差，基数较低。当然了，这可能是今年所有地产公司都会产生的现象，不过绿城更特殊一些。绿城2019年的收入增速仅有2.14%，基本处于增长停滞状态。我们对比了2018-2021以及2016-2018两个时间段的复合增长率，分别为18.5%和44.3%。这说明绿城自2019年增速骤降以来，还没有回到正轨。而以后要出现高增长，就更不乐观了。

4. 明股实债可能依然存在，但有收敛趋势

根据少数股东权益和少数股东损益的情况分析，绿城还是存在明股实债的可能性。不过，根据测算数据和绝对值1的偏离程度可以看出，情况应该是在逐渐好转。但是要注意，这只是一个定性分析，没有办法定量测算，我们也是只是做出一个推测。我们更愿意相信，在监管趋严的情况下，绿城还是在有意识地减少明股实债的可能性的。毕竟打包出去的产品也是有存续期限的，就算要清退，也得有足够的时间。

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