通常我们看公司，最喜欢看到一个趋势就是：稳中有升。
但当整个行业遭遇洪流冲击的时候，根基再深的公司，也得退几步才能稳住。
这个时候判断公司的基本面，就需要寻找一些“逆流而上”的数据。而在贝壳刚刚披露的2021年四季度及全年报告中，就有这么几个在黑暗中努力闪光的“小数据”。2021年仿佛是和“市场低迷”、“暴雷”、“违约”几个词实现了深度捆绑。
在恒大打响债务违约暴雷的第一枪之后，从行业龙头，到小而美房企，纷纷扣响扳机，地产行业瞬间枪林弹雨。
在地产从“黄金”步入“黑铁”的过程中，相关行业也切身体会到了什么叫“钱难赚，饭难恰”的痛苦。开发商暴雷，购房人信任崩塌，新房市场首当其冲，在购房者眼中基本遍地烂尾楼。而二手房在这种悲观情绪下，也出现了交易低迷的状态。
从季度数据来说，贝壳2021Q3和2021Q4的新房+二手房交易收入同比下行12.2%及21.6%。
不过，由于前两季度旺盛交易的强势支持，贝壳2021年全年总收入还是达到了807.5亿元，同比增长14.6%。
这也说明，贝壳当前低迷的表现，并不是自身管理或者业务模式出现了什么问题。
好在，2021年11月起，各地政策都出现了一些松绑的现象。
在市场逐步回暖后，贝壳应该也能逆转颓势，走上正轨。通常情况下，这两项似乎应该是高度正相关的关系，毕竟新开门店，总需要人去维护。我们都知道在开设新门店的时候，都会计算门店的辐射范围。由于门店的辐射半径有限，在半径外开设新门店，一方面能覆盖更多的潜在客户，另一方面也避免了同地区多门店产生较多不必要的竞争关系。
简单理解一下，门店就有点像“标记领地”，确认自己的业务范围。
至于四季度环比的减少，主要是由于贝壳解约连接门店约4,100个，较三季度增加了400个，而新增连接门店约1,200个，较第三季度减少约2,300个。
在周期底部，平台减慢了门店新增速度，着力提效，同时行业收缩，符合平台要求又尚未连接平台的存量门店数量减少，这才造成了环比减少的结果。
而经纪人这件事儿，业务如火如荼的时候，要覆盖更多的意向客户，经纪人的需求量自然会大。当业务进入“冷淡期”，甚至是“寒颤期”的时候，对经纪人的需求也一定会下行。
简言之，热恋期看月亮的时候，恨不得有十个小甜甜；而今时不同往日了，留一个牛夫人就够了。据空白研究院调研显示，截至2021年年底，全国范围内经纪人数量减少比例，保守估算为30%-40%。对比行业产能收缩幅度，贝壳在留人这方面，已经足够优秀。利率这事儿，从上边这张走势呈现“背离状态”的图片中，大家就可以窥得一二了。
市面上的很多中介公司，安居客、房多多，都曾放出豪言壮语要进军新房市场。新房业务相对偏低的毛利，成了贝壳鞋子里的一颗“小金子”。但要注意的是，我们对公司的评判，并不仅限于利润率。如果是单一业务出现毛利下滑，的确值得注意，这是一个不甚喜人的信号。
如果是业务结构调整导致的综合毛利出现一些变化，这个就要结合业务构成来分析了。 链家经纪人人工成本上升，二手房交易贡献下降
2021年新开签约服务中心费用增加，折旧摊销增加，成本上升
贡献利润较低的新房在收入中占比持续提高
这只能说是大环境和结构性共同作用之下产生的结果了。
而新房交易收入占比上升，也是因为贝壳和开发商，在乱世之下形成了更紧密的连结关系。
贝壳作为渠道，给予开发商一些资源的同时，开发商也给贝壳贡献收入，盘活客户。
寒冬中抱团取暖，生态上互相依偎。
时代中的一粒尘，压在一个人身上就变成了一座山，对于公司也是如此。
在低迷的大环境中，逆流而上的可能性几乎为零，公司只能加强自身抗性。就如同棉线和皮筋，在时代的拉扯中，棉线难逃断裂的宿命，而皮筋却能够凭借自己的韧性，抵抗更强的风浪。
况且现在的市场环境，也许并没有我们想象的那么悲观。
目前，已经有超过30个城市出台了支持性政策，一方面在需求端松绑放松限购、放宽贷款，另一方面也把供给端“掐脖子”式的限制放松一些，调整了房企预售资金的监管。截至2022年1月，首套房利率较去年9月的高点下降了0.16个百分点，二套房利率下降了0.18个百分点。
同时，房贷放款周期持续缩短，2022年1月，103城房贷放款周期缩短到50天，较2021年10月高点缩短了23天，放款周期已经基本恢复到21年3月正常的水平。
经过了物理和行业上的两个寒冬，如今立春已过，春分将至。
匠朴研究所组建了物管行业交流群，进群可添加研究员微信。