深圳是没有土地，还是土地供给结构失衡？

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2019年11月初，深圳规划出30平方公里产业用地向全球进行产业招商。在当日的新闻发布会现场，有媒体记者提出了一个很尖锐的问题：“都说深圳没有土地了，为什么这次又能一下子拿出30平方公里的土地呢？”

官方的现场回应是：“如果有符合深圳未来发展定位的产业，我们将非常欢迎，用地予以保证，要多少地，满足多少地。”

然而，在深圳刚需族看来，如此豪奢的气魄似乎仅仅适用于产业用地而已，每到大家议论起居住用地时，总有许多人会反复强调：“深圳地少人多，真的已经没有土地了。”

2020年5月，有人在网上提出，深圳不是没有土地，而是土地供给结构性失衡，居住用地占比太少，并呼吁深圳政府减少产业用地，增加居住用地，以缓解深圳房价过高，居住艰难的社会压力。

那么，深圳的土地问题到底是什么呢？这个难题还有解吗？

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是没有土地

还是结构失衡？

根据国家统计局的公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（如果算上流动人口，总人口在2000万左右），土地面积为1996.85平方公里。

人口密度方面，深圳2019年常住人口密度为6730人/平方公里。值得一提的是，北上广的人口密度数据分别是1313人/平方公里、3830人/平方公里和2059人/平方公里。

深圳人多地少，这是一个无可争议的事实，毕竟它是一个只有四十年历史的新兴城市。如果只从这一点上去想，那么深圳要解决住房问题，唯一的办法就是城市扩容。

从深圳的地理位置来看，唯一可行的扩容方案就是并掉东莞和惠州，但这里面有着非常复杂的区域竞争问题，实际可行性微乎其微。因此，尽管深莞惠合并的事情传了很多年，但至今还没有任何实质性进展。

如果城市扩容无法成为现实，那么深圳的土地问题似乎就是一个无解的难题，但实际上我们看到，深圳在产业用地上却是非常慷慨的，甚至可以发出“要多少地，满足多少地”的豪言。

那么，深圳土地供给是否存在结构性失衡问题呢？

官方的正式回应是，没有。

2020年5月8日，有媒体在深圳市规划和自然资源局的新闻通气会上提出这个问题，深圳市规划和自然资源然资源开发利用处处长金良富当即做出正面回应。他表示，无论是居住用地还是产业用地，深圳在土地供应方面没有厚此薄彼，网络传言与用地供应实际不相符。

当日公布的《深圳市2020年度建设用地供应计划》似乎也佐证了这一观点。这份文件中提到，2020年度深圳全市计划供应建设用地1200公顷，其中计划供应居住用地量较2019年增加了近一倍，超过产业用地。增长之后的居住用地总面积占计划总量的24.4%。

但是，也有人提出反方观点。他们认为，尽管居住用地增幅很大，但由于基数太小，实际增加的新供应面积为129.2公顷，而长期来看，深圳在居住用地的投放方面欠账太多。

据证券时报数据宝统计数据显示，过去十年里，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，不到北京的十分之一，约为上海5.8%。从2012年到2017年，在深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只占8%。

一方面，深圳正在对标纽约、东京、伦敦这样的国际一线大都市；另一方面，深圳的居住用地在整个城市面积中的占比仅有11%。要知道，纽约、东京、伦敦的居住用地占比都超过50%，深圳的数据仅比对岸的香港高一点点，香港的数据是8%。

深圳的住宅价格正在与国际一线大都市接轨，但住宅供给远不能同日而语。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套，这24万套中还有不少是豪宅和人才房，所以商品房的紧缺是显而易见的。由此看来，有人质疑深圳人为制造住宅供需矛盾也就不足为奇了。

证券时报数据宝还提供一组数据，就是过去十年里，深圳各类土地的成交面积比重。

如图所示，住宅用地成交面积仅为431.5万平，占比21.86%，这就是十年里的总和。

而大家还记得吗？2019年11月，深圳一次性推出的工业用地就达到30平方公里。30万平方公里是什么概念呢？比深圳面积大两倍多的上海，整个十三五期间新增的产业用地都没有这么多。

居住用地供给量的稀缺与深圳居高不下的住宅价格有着密切的关系，而早在很多年前，深圳住房的供给侧改革就已经成为一个关注度极高的民生难题。

那么，现在问题来了，在地少人多的深圳，这个难题真的是无解的吗？

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产业用地供给太多了吗？

在2019年11月5日的新闻发布会上，深圳官方给出了一些数据信息。

深圳发改委透露，当时深圳市整备梳理了35块可用于产业发展的地块，总面积30平方公里，其中面积大于1平方公里的地块有9个，面积最大的地块达到4.8平方公里，位于光明科学城内。

深圳计划按照产业进行地块划分，其中新兴产业、先进制造业主要发布在宝安区、龙岗区、龙华区、光明区、坪山区和深汕合作区，而总部基地集中在南山区、福田区，科技研发则汇聚在光明区和大鹏区。

官方的观点是：“从全球标杆城市来看，深圳仍有诸多不足。新加坡每平方公里33亿元产出，纽约每平方公里接近90亿元产出，深圳与其有较大距离。如果从人均产业收入来看，新加坡纽约香港等城市都大幅超过我们，我们必须进一步努力。”

“深圳的产业用地、产业空间的多与少是一个相对概念，要用哲学的辩证思维看待。如果有符合深圳未来发展定位的产业，我们非常欢迎，用地予以保证，要多少地，满足多少地。”

但从民间视角来看，不少人认为，深圳的产业用地供给已经过剩。

深圳写字楼市场的情况或许是一个最直观的反映。

根据易居中国最新监测数据显示，2019年深圳市甲级写字楼平均租金环比下降 4.7% 至 218 元/平/月，空置率攀升至 22.7 %，创下历史最高水平。可见，深圳写字楼市场供需失衡状态加剧，业主们正在快速调整租金以应对新形势。

不过，写字楼市场下滑的情况并不能说是全国性的问题。据易居中国数据库监测显示，2019年全国四大一线城市中，北京平均租金虽有一定下降，但仍领跑全国；上海平均租金基本持平，但也略有下降；深圳下降速度最快，超过北京、上海；而广州一枝独秀，竟是稳中有升的小阳春局面。其他像成都、重庆、杭州、苏州等城市的情况也不尽相同，很难将这个问题的答案归因于全国性的趋势影响。

深圳写字楼供应量过大或许是真正的主因，但是这个供应量在未来可能还会进一步上升。

据易居中国数据显示，2019年第四季度，深圳办公用地总供应量共计49.3万平，环比上升378%；成交的涉办用地共计14.7万平，环比上升61%；成交均价为31759元/平,环比下降37.5%。

其中，2019年第四季度，深圳全市写字楼新增供应量32.3万平米，净吸纳量下降至13.42万平米，空置率持续上升至22.7%。

2020年，深圳市场将迎来写字楼供应的高峰，新增写字楼中的80%集中于南山、前海片区。

南山和前海是目前深圳写字楼市场最活跃的区域，它们都是深圳城市重心西移的受益者，并且有较好的市场基础。但是，科技及金融类企业是写字楼市场需求的主力军，而今年的疫情对中小企业打击很大，其承租能力下降明显，这两根深圳写字楼市场的顶梁柱将在今年面临前所未有的挑战。

写字楼租赁市场已经如此，而写字楼销售的状况也好不了多少。

据易居中国数据显示，2019年深圳办公销售市场全年累计成交48.26万平。其中，南山区是2019年度成交最活跃的区域，供应面积达48.6万平，成交面积为16.2万平，成交均价71798元/平。

成交活跃度排名第二的是宝安区，其供应面积达27.8万平，成交面积为14.9万平，成交均价53863元/平。2019年福田区成交均价最高，达77542元/平。四季度全市平均成交价格为56610元/平。

与前一年相比，2019年深圳全市写字楼供应面积同比下降17.5%，成交面积同比下降32%；而成交均价同比略微上升2.9%。

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结语

是否应该考虑减少产业用地

增加居民用地？

多年来，深圳不断走高的住宅价格让许多人深感切肤之痛，在这个城市的实体经济中奋斗几十年，到头来竟然还是买不起一套房。这不禁让许多深圳的中产阶级、白领精英们感叹自己的命运：哪怕你用尽全部的力量来深爱这座城市，你最终都无法在这里扎根。

在这个灯红酒绿的深圳，我们都是过客。

2020年以来，深圳已经推出了多宗居住用地。其中已供应产业用地21宗63公顷，已供应居住用地30宗54公顷，正在组织供应的居住用地12宗78公顷（其中5月底前将向市场推出8宗60公顷）。

但是，这些土地几乎都是用于建设出售的人才住房。这样的供给量，这样的土地使用方向，能在多大程度上对正在全面走强的深圳楼市价格产生实质性的影响呢？ 

近年来，深圳楼市一半是火焰，一半是海水。在住宅地产新高不断的同时，写字楼市场却越来越不景气，在今年的疫情之下，这样的形势尤其严峻。但是即便如此，深圳对于写字楼用地的供给量还是不少。

有网友在微博上提出了这样的建议。

那么，你认为深圳应该考虑减少产业用地，增加居住用地吗？

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