婚前按揭购房，离婚分割增值部分如何认定

导读

离婚时，房产是夫妻分割财产最为重要的一部分。无论是婚前购买的房产还是婚后购买的房产，都可能存在一次性支付和按揭支付两种购买方式。其中婚前按揭购买的房产在离婚分割时会争议较大的争议。下面以《婚姻法解释三》第十条为背景，结合案例来剖析离婚时婚前按揭购买房产增值部分分割方式。

案例：

A女士婚前个人财产购买一套价值200万的房产且首付加房贷及利息总额也是200万元，A女士于2004年1月交付首付款50万元，2008年3月结婚前交付另外50万元贷款，房产登记于A女士名下，此时房产价值已升至350万元，婚后A女士和其丈夫B先生于2008年10月开始用夫妻共同财产还贷，房产的市场价值已涨到400万元，并于2011年8月13日离婚前全部贷款清偿完毕，房产市场价已达到600万元。在双方就房产分割无法达成协议的情况下，离婚时该房产归A女士，A女士应该向B先生补偿多少？又该如何计算呢？

在对《婚姻法解释三》第十条所规定的按揭房产权归属作出处理的过程中，将不可避免对其中的夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值进行合理分割，以便取得产权的一方能得到货币补偿。而合理的分割是建立在对“夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值”正确计算的基础上。实务中，应当如何认定“夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分价值”?

实践中存在以下几种计算方式：

第一种方法，先确定按揭房的总价款，再确定离婚时按揭房的价值。其中，总价款=购买时的合同价+还完贷款时需要偿还的贷款利息总和。离婚时按揭房的价值可以夫妻共同协商确定，协商不成时委托评估机构评估确定。最后确定夫妻共同还贷数额，包括共同偿还贷款的本金及利息。

共同还贷对应增值部分价值=(夫妻共同还贷额÷总价款)×离婚时按揭房产价值

100万÷200万×600万=300万，该300万元为双方共同还贷部分所对应房产增值部分价值。

第二种方法：共同还贷对应增值部分价值=（夫妻共同还贷额÷总价款）×（离婚时按揭房产价值-房屋总价款）

（100万÷200万）×（600万-200万）=200万元，该200万元为双方共同还贷部分所对应房产增值部分价值。

第三种方法，按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也分为两个部分：第一，婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差;第二，婚后房屋增值价值，此部分为离婚时房屋的市场价值与婚后共同还贷时房屋市场价值之差。共同还贷对应增值部分价值=（夫妻共同还贷额÷总价款）×（离婚时按揭房产价值-婚后共同还贷时房产价值）

（100万÷200万）×（600万-400万）=100万元，该100万元为双方共同还贷部分所对应房产增值部分价值。

前面两种计算方式容易忽略婚前房产的增值部分是目前多数法院采用的计算方法，第三种则考虑了婚前房产的增值部分，将婚前房产增值部分排除分割之外，之所以出现上述三种计算方式，是因为对房屋增值部分的分割意见主要存在以下两种意见：

第一种意见认为，根据我国《婚姻法解释二》第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。

第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。

第一种意见不区分收益的种类，只要是个人财产投资婚后取得的收益都认定为夫妻共同财产，实际上该条规定，在《婚姻法解释三》第五条中已经作了细化，即“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”，而我们知道，房产增值一般是房屋本身自然的升值[通过装修人为增值不在此列]，房产的一般增值以及以个人财产购买债券或用于储蓄所产生的利息，这些因原物的存在而必然产生的收益，与投资收益具有风险性的特质不同，应依本金或原物的所有权确定增值部分的权利归属。因此，我们认为计算相对应财产增值部分是补偿采用第三种方式，共同还贷对应增值部分价值=（夫妻共同还贷额÷总价款）×（离婚时按揭房产价值－婚后共同还贷时房产价值）更趋向公平。

本案中，在AB双方就房产分割无法达成协议的情况下，离婚时该房产归A女士，A女士应该向B先生补偿的数额，应按如下方法计算：

B先生共同还贷支付的款项为100万元×50%=50万元

B先生共同还贷对应房产增值部分价值为（100万÷200万）×（600万-400万）×50%=50万元

所以A女士应向B先生补偿数额为50万+50万元=100万元。

作者：刘斌，江苏景来律师事务所实习律师，电话[phone] 

---

后记

因故，景来律师公众号版面暂做一些微调，热点新闻及评论会分流到景来律师公众号的副号《徐州刘景来律师》推送，欢迎大家关注。

更多精彩内容

点击下方“阅读原文”，浏览更多精彩内容。