为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同效力及法律后果
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合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，但是订立、履行合同仍需要遵守法律、行政法规的规定，遵守公序良俗原则，不得扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益。
当前社会上存在大量的合同当事人借签订房屋买卖合同的名义行套取银行贷款之实的事件，或是自然人急需用钱，或是房地产开发商为筹集资金缓解资金链断裂问题。
那么，司法实务中法院对于假借房屋买卖的名义行套取银行贷款之实的行为是如何认定的呢？
以下将选取几则为套取银行贷款而签订房屋买卖合同的类似案件，通过类案探析法院对此种行为的效力如何进行认定及当事人需要承担何种责任。（Jlls）
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【案例① 上诉人陈宇与被上诉人刘琨、原审被告陈永平、原审第三人邱洛群确认合同无效纠纷一案的民事判决书】
案号：（2019）苏01民终4223号，审理法院：江苏省南京市中级人民法院
裁判要旨
一审法院认为，刘琨与陈宇就案涉房屋所签订的《南京市存量房买卖合同》并非真实的房屋买卖合同关系，双方仅仅是为了套取银行贷款签订的买卖合同，没有真实的卖房、购房的意思表示。合同的签订属于以合法形式掩盖非法目的的行为，应属无效……根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因案涉房屋不存在转移登记及返还的障碍，故陈宇应协助将案涉房屋恢复登记至刘琨名下，并腾空、返还案涉房屋。
对于陈宇所支出的银行贷款部分，可依法另行主张权利。
【案例② 尚建文、叶祥华与郑兆东、朱其云确认合同无效纠纷二审民事判决书】
案号：（2019）苏10民终723号，审理法院：江苏省扬州市中级人民法院
裁判要旨
涉案房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，而是通过房屋买卖的形式向第三人邮储银行套取贷款，这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此郑兆东、朱其云与尚建文、叶祥华签订的房屋买卖合同应当认定为无效。
一审法院认为……合同被确定无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。
尚建文、朱其云依据无效买卖合同取得的涉案房屋权利已没有法律依据，理应返还给郑兆东、朱其云。但邮储银行江都支行与尚建文、叶祥华签订了《不动产抵押合同》，并在案涉房屋上设定了抵押权，邮储银行江都支行作为善意方的权益应优先得到保护。
郑兆东、朱其云与尚建文、叶祥华在无真实买卖的情况下签订房屋买卖合同进而从邮储银行江都支行处获得贷款，双方对房屋买卖合同被确认为无效均存在过错，故双方应当对邮储银行江都支行的贷款承担连带清偿责任。
涉案房屋返还给郑兆东、朱其云后，郑兆东、朱其云承诺由其归还贷款，故由郑兆东、朱其云对剩余贷款负责向邮储银行江都支行偿还，尚建文、叶祥华承担连带清偿责任。
因尚建文、叶祥华自2018年3月开始自行偿还涉案房屋贷款，其实际支付的房屋贷款应由郑兆东、朱其云予以返还，具体数额以尚建文、叶祥华还贷的银行流水为准。
【案例③ 新疆某实业有限公司、上海某发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行商品房预售合同纠纷二审民事判决书 】
案号：（2019）新01民终2543号，审理法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
裁判要旨
一审法院认为，《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
本案中，王某、某公司签订的《商品房预售合同》意思表示不真实，其目的是恶意串通骗取银行贷款。故该合同应属无效合同。对王某主张要求确认其与某公司签订《商品房预售合同》无效的请求，予以支持……
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《个人购房担保借款合同》已经解除，王某为借款人，该笔借款实际直接支付于某公司，故王某、某公司应当对该借款共同承担连带清偿责任，某公司答辩称自愿偿还涉案房产的本金、利息，予以准许。
【案例④ 舒建文、江西满耀实业有限公司确认合同无效纠纷民事一审民事判决书】
案号：（2021）赣0192民初111号，审理法院：南昌经济技术开发区人民法院
裁判要旨
本院认为……根据我国合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
故，原告诉请被告返还已清偿的贷款，本院应予支持。本案中，需返还的财物是银行按揭贷款，具体由谁返还，如由原告返还，则原告在并未实际使用按揭贷款也未取得案涉房屋的情况下，还要承担还款责任，则显失公平；且银行发放的贷款进入了当时徐燕控制的满耀公司，满耀公司未将案涉房屋交付原告，更是按揭贷款的使用人，故，银行按揭的贷款理应由被告满耀公司来承担返还责任，方显合理。
【案例⑤ 重庆北顺置业有限公司与吴栋平、重庆博健商贸有限公司、张建波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书】
案号：（2021）渝0156民初494号；审理法院：重庆市武隆区人民法院
裁判要旨
经审理查明……2015年12月30日，原告、被告和中国农业银行股份有限公司武隆支行签订了《个人购房担保借款合同》，原告其法定代表人李中建为合同担保方，被告为合同借款方、抵押人，中国农业银行股份有限公司武隆支行为贷款方、抵押权人，贷款金额为172000元并以案涉房屋为抵押物……被告支付了2016年1月8日至2016年6月8日的按揭款9079.65元。从2016年6月9日起至2021年1月6日，原告代被告支付了按揭款96846.87元，并于2021年1月6日偿还了被告的剩余按揭欠款98262.12元，原告代被告支付的金额合计为195108.99元。原告并没有将案涉房屋交付给被告……
本院认为，一个真实的商品房买卖关系，应当是购房人支付首付款、按揭款及购房涉及到的相关税费。本案商品房的首付款、契税、大修基金及大部分按揭款是原告支付，被告本人只支付了按揭款9079.65元。
结合各方当事人的陈述、《团购优惠购房协议书》、借条等证据来分析，这明显不是一个真实的商品房买卖关系。原、被告签订商品房买卖合同的目的明显是为了骗取银行贷款，该合同无效。因原告并没有将案涉房屋交付给被告，不存在返还商品房的问题。原告应返还被告支付的按揭款9079.65元，但被告应协助原告办理房屋的注销网签、注销预购商品房买卖合同登记备案手续。
【案例⑥ 陈国林与陈旭东确认合同无效纠纷一审民事判决书】
案号：（2019）沪0113民初13042号；审理法院：上海市宝山区人民法院
裁判要旨
本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。
陈国林与陈旭东虽然就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了过户手续，但根据陈国林庭审中提供的居委会证明、水电费发票、户口簿等材料可以证明系争房屋由陈国林家庭实际居住至今，结合双方庭审中关于公积金贷款由陈国林实际获取亦由陈国林负责偿还，陈旭东未实际支付过购房款等事实的陈述以及陈旭东出具的情况说明及承诺书等材料，可以证明双方之间并无房屋买卖的真实意思。双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续的真实意图是为了获取银行贷款。
因此，该房地产买卖合同因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思表示，应认定为无效。
合同被认定为无效后，因合同取得的财产应当予以返还。陈国林现已还清系争房屋上的抵押贷款，系争房屋除因本案诉讼采取的查封措施外，并无其他抵押、查封等权利限制情况，陈国林要求陈旭东将系争房屋产权恢复登记至陈国林名下，相关诉请合法有据且不存在履行障碍，应当予以支持。陈国林庭审中自愿表示同意偿还陈旭东以公积金账户余额冲抵贷款的5,400元，与法不悖，本院予以支持。
判例审理思路分析
根据上述判例可知，合同当事人若通谋以签订房屋买卖合同的形式套取银行贷款，则当事人之间签订的房屋买卖合同因具有非法套取银行贷款的目的和扰乱社会正常的经济秩序之嫌而无效。
原《合同法》第五十八条和《民法典》第一百五十七条规定，合同/民事法律行为无效或者被撤销后，因该合同/民事法律行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
目前的判例认为银行作为善意的第三人，其权益应优先得到保护。以签订房屋买卖合同为名套取银行贷款的双方当事人因对套取银行贷款具有通谋的意思表示，因此双方当事人都有过错，对于套取的银行贷款应当承担连带清偿责任。若“买房人”根据与银行签订的购房抵押合同偿还了全部或者部分贷款，但“买房人”若并未实际使用按揭贷款也未取得案涉房屋的情况下，还要承担还款责任，则显失公平。
故，合同归于无效后“买房人”应当将系争房屋返还“卖房人”，除此之外，双方应当对清偿银行的贷款负连带责任。若银行贷款由“卖房人”收受，而“买房人”根据购房抵押合同清偿了部分或全部贷款，在合同归于无效后“买房人”可向“卖房人”主张返还其向银行清偿的贷款和利息。
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