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烦!手握5000万,买汇悦台,还是二沙岛?

镁姨 镁地产 2019-05-19


广州房产的何大侠上周写了一篇《烦!预算6500万,买汇悦台,还是新河浦老别墅?》


姨看了之后,拍案称奇,有钱人就是不一样,就连“烦恼“都如此清新脱俗,令人浮想。


不过,姨看了这篇推文之后,有一点点不同意见,新河浦是文化遗产,那里的老别墅更应该视为文物,建筑本身有很多东西没有考虑到现代人的居住需求,和汇悦台的可比性实在不大。


反正这种“烦恼“(对镁姨来说)是虚构的,不如更刺激一点,直接拿二沙岛和汇悦台来比得了!


我们知道,顶级豪宅无非就是两大类,一类是城央大平层,一类是城央大别墅——注意,二者都必须在“城央“。


在广州,汇悦台是前者的代表,二沙岛就是后者的代表。


那么,用多少钱可以在汇悦台或者二沙岛买一个“小目标“呢?老实说,姨没买过,真不知道,只能通过公开信息做一个估算吧。


在安居客和链家,我们可以看到,二沙岛的别墅在售房源很少,面积多在240-450平之间,报价一般在3500万-9500万之间。8个纯别墅盘中,以品质最高的宏城花园为例,均价多在17万/平左右,新世界棕榈园的别墅价格低一些,有几套报价也要每平米10万出头。


图片来自安居客,数据仅供参考


按这个行情,5000万的预算,到二沙岛是有机会能买到一套大约300平米的小别墅,是不是很便宜?都不到王健林一个“小目标“。

 

同样是安居客的数据,汇悦台二手房的均价近16万/平,5000万差不多可买一套300平的平层单位。

 

注意,姨开始做梦了:手握5000万,到底买哪一个呀?烦!


01. 

 

先看私密性和安全感。

 

作为一名手握5000万的土豪,我不得不关心房子的安全感。我要求邻居不能太混杂,日常的生活半径不能受到外界(比如商家、游客)干扰,家人的隐私有保障。


这一点,我相信无论是二沙岛的别墅,还是汇悦台,都不会太差,基本的安全感肯定没问题,但通过实地查看和“脑补“,我感觉汇悦台会更好一点。


毕竟是封闭式管理的社区,门禁、安保都非常严格,无关人等根本不可能随便进出。而且,每套房子都设置了工人专用电梯,工作人员和业主互不干扰,可以最大程度地保证业主的隐私和安全。


二沙岛作为市中心的江心小岛,本来是闹中取静、宁静致远。不过随着二沙岛对公众开放,这里越来越像一个旅游景点,普通人是可以随便出入这个小岛的,人员的混杂程度超过汇悦台所在的东区。


好在二沙岛的别墅也是小区式管理的,不是日本那种随意修在路边的独立屋,私密性还是可以的。不过,别墅楼层不高,围栏低矮,防君子不防小人,如果有人在旁边玩无人机,基本上可以一览无余。


姨在想,如果是李嘉诚,他到底会住汇悦台还是二沙岛?如果住二沙岛,他很可能会把自己的别墅修建成一座坚固的堡垒,然后在院子里养十几个保镖,但如果是住汇悦台,可能就没有这个必要了。


姨坐井观天一想,这就是大平层相比别墅的第一个优点。


02. 

 

物业管理。

 

豪宅必须要有与之匹配的昂贵物业费,汇悦台每月的物管费是8元/方,二沙岛别墅每月更是9-10万/方,住在这里的业主根本不用操心小区的卫生环境、服务水平。

 

不过,真要对比起来,别墅又暴露出一些问题来。大家知道,岭南的气候,潮湿起来,可是相当酸爽的,住在低层的感觉可以想像。而且,因为气候的原因,蚊子啊、白蚁啊、老鼠啊等小动物是别墅区的常客,有的别墅如果长期不住人,还能看到蛇。


有个在番禺住别墅的朋友,还和我补充道,别墅什么都好,但有一个最大的bug——业主们太爱修修建建了,导致别墅区就像一个隐形的工地,今天你家装修,明天他家拆改围墙,乒乒乓乓,永无宁日。


当然,二沙岛别墅的物业管理应该不差,这些方面会好很多。


但好些年前,二沙岛别墅区也掀起过一阵违建风,后来广州还发起了一场史无前例的拆违行动,当时在媒体上的轰动很大。相信那几年,二沙岛业主的睡眠质量不会太高。

 

更有趣的是,前几年还有新闻爆出有人在二沙岛xx花园买了两栋别墅,一栋自住、一栋养鸡,让周边几个邻居很是苦恼:凌晨就被鸡吵醒、被鸡屎熏晕,还要担惊受怕:禽流感来了怎么办?


据说邻居投诉多次都没能解决(当然后来问题解决了,但是过程也是很虐心啊)。

 

什么叫做“人不如鸡“?二沙岛果然是个魔幻的地方。


如果5000万买一套房和“养鸡场“做邻居,姨可不干,哪怕是虚构也不干。


 03. 


配套和环境。

 

要说配套,二者都是众星捧月的城央地段,都能享用到广州最顶级的城市资源,如广州图书馆、大剧院、博物馆、花城广场等等,商业资源有K11、天汇广场、四季酒店等等,这个镁姨就不多说啦。

 

就周边环境来说,二沙岛的花花草草和一线江岸,是汇悦台不能比的。而且,岛内无高楼,绿意盎然,建筑密度极低,在城市中央能享有如此低密度的居住环境,实在是奢侈,就连曼哈顿的富豪们都只能羡慕。


不过,汇悦台也有自己的优势,小区外虽然不如二沙岛别墅,但小区内可要精彩得多,会所、健身房、恒温泳池、餐厅、艺术沙龙等高质量的配套一应俱全,更能满足都市人的生活方式。


如果住在高层,还能通过巨大的玻璃幕墙,欣赏全城夜景,那种君临天下、一览众山小的视觉体验也是别墅不具备的。


04.  


房子本身。

 

从房子本身的设计和风格来讲,汇悦台和二沙岛完全是两种风格。


在姨看来,一个楼盘的豪宅指数和它的玻璃用量成正比,很多顶级豪宅的房间,都能做到两面甚至三面是玻璃,置身其中,你会感觉自己住在玻璃房子里。

 

汇悦台的房子以超大玻璃幕墙而著称,全是大户型。镁姨当年参观的时候,就曾为那全玻璃幕墙和一整面“墙”的江景视野(据说是180°)所震撼。大、新、现代,无论从外观还是内部设计来看,都是顶豪华标准,很对主流新富人群的胃口。


二沙岛的别墅,大多是在10到20年前修建的,放在那个年代,产品本身肯定是不差的。但这是十年来,中国的建筑工艺和设计水平日新月异,老实说,和这两年新建的现代式别墅相比,二沙岛别墅在产品层面是有些out的。


当然,二沙岛别墅的装修材料应该不差,比如曾被媒体曝光的二沙岛最牛抗拆别墅,光是一扇铁门就值30多万,外墙的砖是从西班牙进口的。


写到这里,可能有人会问,我能不能买一套然后拆了重新建?答案是不可以,或者说报建程序极为复杂。


比如你得征得小区所有业主的同意,还得经过规划和城建部门的审批,因为你的改建可能会影响到邻居房子的采光和城市的景观线。


而且别墅区土地的产权一般是整体划批的,且不可分割,这和国外的独立屋是不同的。


05. 

投资价值。 


文章写到这里,好像我们的天平更倾斜在汇悦台这边了。但其实,二沙岛别墅最值钱的东西,我还没说呢。


假如以50年到100年的历史长度来看问题,姨会毫不犹豫地选择二沙岛别墅,为什么呢?


因为再过50年,也许都不用50年,二三十年之后吧,我们城市绝大多数大平层都会变成平庸的房子,因为建筑会老化、设计理念会过时、物业公司甚至会更换……然后就变成普通房子,甚至“老破大“。


但是二沙岛的别墅不一样,它的地段以及独享的土地价值,让人可以忽略它的产品本身,它的建筑再老化,仍然有很高的收藏价值。


想想看,新河浦的那些老别墅都100多年了,为什么还能卖那么贵?但如果是100多年的大平层,它得变成什么样?估计得视为危楼重建了。


而且别墅还有一个大平层不具备的功能,那就是经营价值,有些老板买别墅并非自用,而是作为私人会所来用,创造社交场景、提升社交逼格。


所以,本篇文章的结论是,如果是自住或者短期投资,汇悦台这种城央大平层,可能更匹配新富阶层的生活方式。


但如果长期持有,比如拿个30年以上或者作为家族的传世之宝,那二沙岛的别墅更值得拥有。


写到这里,姨终于感觉到本文的标题很可能是个想当然的伪命题,因为真正的顶豪,遇到喜欢的东西,从来不做选择题,而是都要。


所以,如果你发现一个人为买汇悦台还是买二沙岛而烦恼时,只能说明他还不够有钱。


利益声明:本文没有和任何楼盘有合作关系,纯属客观分析,所以数据和观点仅供参考,不作为投资指引。



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