珠江新城最后一个楼盘，效果图流出！能卖到20万吗？？
近日，珠江新城最后一个住宅项目——保利天御，规划批了，直接引爆全城话题。
珠江新城、最后一块宅地、豪宅，每个字眼都是流量收割利器，更何况，保利天御全都有！
好了，话不多说，我们来了解下这个顶流豪宅。
广州保利天御项目，是冼村旧改项目，位于珠江新城核心区东侧，冼村路以东，黄埔大道以南，猎德大道以西，金穗路以北。
具体在这👇
这个位置，紧邻冼村地铁站站，可乘坐大湾区最快地铁——18号线、13号线（在建中）双地铁，步行到东塔、西塔、花城广场、天河北商圈也就十几分钟，位置没得说。
这是航拍图👇
图源：在湾区
据《广州市2022年重点建设项目计划》，冼村旧改项目（保利天御）总用地面积18.49万㎡，总建筑量107.7万㎡，容积率6.99，含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。
2022年4月，冼村改造项目融资区地块批后公布图，在广州市规划和自然资源局挂出。
项目共分为AT110305、AT110308两宗地块，总用地面积达4.63万方。
其中，AT110305地块计容建筑面积为19.52万方，建筑密度为 39.46％；AT110308地块计容建筑面积为3140方，建筑密度为 43.55％。👇
图为项目总平面示意图，图源广州规划和自然资源局
根据规划，项目为城市综合体，将建3栋47层高的住宅楼，配建1所幼儿园，1栋商业中心，3栋23层-49层高的办公楼、地下商业广场。
我们放大细看👇
图为项目总平面示意图，图源广州规划和自然资源局
这是路边社流传的效果图👇
本效果图仅供参考
另据路边社消息，项目还会包括一个350米高的超高层甲级写字楼。
如果这是真的，将是珠江新城的又一地标级建筑。
据说长这样👇
本效果图仅供参考
至于户型，网上众说纷纭，最常见的说法是，将为建面约240-311㎡的大平层，均南北对流设计（具体以实际推售情况为准）。
这是流传的其中一版户型图。👇
图源：园长说广州楼市
第二版本是，将有建面约447.5㎡、340.7㎡的王炸户型。
447.5㎡是5房3厅4.5卫设计，得房率能到80.11%。👇
340.7㎡是4房3厅3卫设计，得房率为79.2%。👇
另据业内人士猜测，保利天御的3栋住宅，将是3梯2户，预计总货量240套左右。
至于价格嘛，业内普遍猜测，保利天御能卖到20万+/㎡（最终还要看批准的备案价）
如果按照最大面积447.5㎡算，一套房总价将达到约8950万元，近一个亿。
如果按照最小面积240㎡算，也需要4800万，近半个亿。
个人认为这个价格还是合理的。
首先，大家知道，珠江新城的第一条豪宅逻辑是，户型面积越大，越贵。
而保利天御最小面积240方，最大450方，啧啧，这圈层的纯粹度简直要比24K金还要纯。
最小面积240方；
最小面积240方；
最小面积240方
重要的事情说三遍，这说明发展商是铁了心要做超豪宅项目了！
能够把最小户型做到240平米，估计全广州只有珠江新城才有这样的底气吧！
据悉，广州现在很多区对200方以上的户型已经解除限价了，这意味着该项目冲到20万是没问题的，就看市场是否买账。
第二，参考保利天御一路之隔的二手盘保利心语，去年挂牌价曾高达18万/㎡（现在二手房指导价为9.69万/㎡）。隔壁二手都能冲到18万，人家新房冲到20万，也不奇怪。
当然，这个项目虽然万众瞩目，却也并非完美无缺。
大家知道，珠江新城的另一条逻辑线是，越靠江越贵，越靠黄埔大道越便宜。
从刚才的地图就可以看到，这个项目靠近黄埔大道，在珠江新城内部，位置算不上一流，无论是景观资源，还是尊贵感，都不如临江大道边上的那几个项目。
当然啦，即使有这些短板，也是瑕不掩瑜的，毕竟这里是珠江新城核心区，而且是珠江新城最后一个住宅项目，有点瑕疵完全是可以接受的。
各位亲，你认为这个价格合理不？你认为应该卖到多少钱合适？欢迎留言讨论。