长隆悦府点评，优缺点分析

昨天看了炙手可热的华润长隆万博悦府，和大家分析一下。‍‍‍

先说优点：

1、CBD属性强，项目位于万博商务区，这里有着广州南部最强的摩天大楼天际线。

CBD属性强，意味着保值升值、二手流动性都会比较好。这一点很重要，所以放在第一条来说。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、自带超级配套，项目配建约30万方的万象天地，下楼就是顶流商业，不要太香。

这一点真的很加分，在广州，大部分项目都是纯住宅小区，像这种涵盖购物中心、写字楼、住宅、酒店、学校的超大综合体项目，真的不多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、有学校，项目将配建幼儿园、小学、中学，虽然引进的学校还没有定，但以华润一贯的实力，肯定不会差。编辑道听途说哈，配套小学可能会引进东风东，中学也大概率是名校。

这一点也比较加分，弥补了旁边和樾府没学校的不足。‍‍‍‍‍‍

4、品牌强：央企华润的品牌实力与品牌号召力，都是有目共睹的，这意味着项目的交楼时间、交付质量、整体品质都有保证。

由于品牌效应强，以后在二手市场的溢价与流通性，都是看好的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5、户型好。目前在售的一期产品，主要是98-142m²三至四房户型，户型设计吊打周边二手房。其中142m²F户型是最好的，可以做到南北对流、灵活横厅、主套双窗+转角全景飘窗，空间感很不错。

6、价格方面，目前在售价格在6-6.3万/m²，相比之前6.2—7.2的吹风价，略低，但实际价格低于吹风价，也属正常。

这个价格，比周边二手肯定要贵的，番禺当地人可能觉得不适应，但毕竟是改善型新房，品质感上了一个档次，6万左右的价格，也说得过去。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

目前周边二手市场，大概3到5万左右，以当地标杆盘万科欧泊为例，该楼盘二手售价大概4.4万左右。

目前所剩货量不多，98m²户型已经卖完了，124m²、142m²所剩房源也很少，能够挑的楼层不多。

销售说，如果想挑更好的楼层，需要等后续加推，但后期会主推大户型，价格也将有所上升。

再说几个不足：

1、98m²小户型靠近汉溪大道，这个是主干道，可能会有一定的噪音干扰。如果想安静，就需要买第二排的楼栋，但第二排主要是142m²的户型，以及少量的124m²户型。‍‍‍‍

2、密度比较高，容积率接近5，最高楼层47层，看上去有点密，但容积率略低于旁边的和樾府。毕竟是CBD商圈的地块，容积率不太可能低的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、番禺的规划还是不太行，缺乏精细化管理，比如万博的路网规划比较乱，非常容易堵车，如果是大马路，往往要绕个大圈，行人过马路的体验也不好，不像在越秀、天河那么高效丝滑。

当然，万博已经是番禺最好的地方了，但城市品质的提升，仍需时间啊。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

购买建议：

1、98m²、124m²小户型的性价比较高，未来在二手市场的流通性不用担心，可以放心买。

就户型而言，个人认为142m²F户型是最好的，尤其是主卧两面墙都是大玻璃窗，270度的观景面让人很上头。但这个户型的价格也最贵，要比142m²C户型每平米贵5000块左右。

2、大户型要稍微冷静一下，多想一想以后的流动性。‍

142m²及以上的户型，居住体验肯定好，但总价基本要去到900万以上，打破了番禺改善型客群的舒适区，以后在二手市场的流通性，可能没有小户型那么好。

不过，以万博的成长性，未来消化900万以上的房子，问题也不会太大。但如果是200平米以上的大户型，就真的要冷静一下了。‍‍‍‍‍‍‍‍

毕竟，这个总价，在天河、海珠也能买到不错的房子，所以它的大户型会面临更多的竞争。毕竟，万博再好，和天河、海珠还是有差距的，总价如果太高，购房者可能会想，为什么不买核心区？

3、目前开发的是一期地块，二期地块和万象天地更近，定位也更高，如果想买大户型的，可以等二期地块。但与商场太近，人也相对杂一些。

当然，没有哪套房子是完美无缺的，买房就是一个取舍的过程。

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