富力地产：信用评级接连遭下调 身负3500亿债务 酒店业务成“累赘”
富力地产信用评级在8月31日同时被惠誉、标普两家评级机构降级，早在今年5月份，穆迪便将富力地产的企业家族评级下调。
曾作为地产界“华南五虎”领军者的富力地产（02777.HK）现今风光早已不再，已经无法与中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）等房企相提并论。
2018年，富力地产首破千亿，超额完成1300亿的销售目标。2019年，却未能完成预定的销售计划。2020年将销售目标下调至1520亿，但是截至8月底，公司仅完成了既定目标的48%。
与此同时，富力地产酒店运营业务持续净亏损，2020年半年报显示，公司酒店运营业务净亏损9.36亿，在2019年同期亏损的基础上扩大了一倍，且近两年公司净利率也一直在11%的水平线上徘徊。今年上半年，富力地产净利率为11.66%，低于亿翰智库统计的2020年上半年EH50房企（亿翰智库根据一定标准选取50家具有代表性的A+H股上市房企为样本，以企业指标绝对值占比为权数，以加权平均法计算的指标）平均净利率13.35%。
不仅规模“掉队”、净利率处于低位，高企的债务规模更是富力地产不得不面对的一个问题。据今年半年报，富力地产负债总额高达3517.6亿元，其中有息负债就超过2000亿。
作为老牌大型房企的富力地产，其负债水平一直颇受外界诟病。记者查询该公司历年财报发现，富力地产2017-2019年的净资产负债率分别为169.6%、184.1%、198.9%。其中，2019年，富力地产的净负债率远超过亿翰智库统计的当年EH50房企94.1%的平均净负债率。
2019年底，富力地产的负债总额高达3475.27亿元。为了降低负债规模，富力地产从2018年开始就有意识地减少拿地。另据公开数据显示，相较于2017年，2019年拿地金额缩减了340亿元。而2020年上半年，富力地产权益拿地金额更是同比下降了66%至60亿元。
2018年拿地减少后，富力地产的负债总额增速开始实现逐年递减，尤其是2019年末增幅为17.28%，仅接近2017年的一半，今年上半年的增幅则降至5.3%。
今年年初的业绩发布会上，富力地产管理层公开宣告了其降负债的决心，预期将2020年的净负债率降至185%以下，并在3年左右把该值控制在150%以内。
不过，降负债、去杠杆并非一日之功，富力地产仍在负重前行。据今年半年报，公司负债总额为3517.6亿元，较2019年末不降反升，其中有息负债超2000亿，在手现金为359.96亿，其中包括180.94亿受限制存款及现金，难以覆盖其748.03亿的短期债务。
此外，根据亿翰智库统计，今年上半年富力地产净负债率仍高达177%、剔除预收账款的资产负债率为70%、现金短债比则为0.48，已全面踩中房企融资监管“三道红线”（房企净负债率不得大于100%、剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、现金短债之比小于1）。
同策研究院资深分析师肖云祥认为，房企踩中“三道红线”会对公司新增融资产生有所限制，若想获得新增融资，只有降低自身使用杠杆的强度。
评级机构敏锐地捕捉到富力地产捉襟见肘的财务状况，就在其半年报发布不久，标普于8月31日将富力地产及其子公司富力地产(香港)有限公司（以下简称“富力香港”）的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。标普认为由于富力地产将需要从投资中分流资源以偿还债务，薄弱的再融资能力将削弱其财务灵活性。同日，惠誉也将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，认为富力地产的评级主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。
值得注意的是，此前5月25日，穆迪也曾将富力地产的企业家族评级由Ba3下调至B1，富力香港的企业家族评级则将富力地产从“B1”降至“B2”，且上述两家公司的展望也从“评级观察”调整至“负面”。
信用受挫的同时，富力地产近期一笔融资未能顺利实现。9月1日，据上证所披露，富力地产申请发行的中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划项目（ABS）状态变更为“终止”。
记者注意到，该笔资产支持专项计划去年成功发行了第一期，共计53.89亿。为何今年被终止，是否与信用降级和踩“三道红线”有关？就上述疑问，记者致函富力地产，截至发稿前，尚未得到回复。
富力地产曾被冠以地产界“华南五虎”之首而一度傲视群雄，然而近些年“掉队”的声音却一直伴随其左右。现在中国恒大、碧桂园激烈争夺前三把交椅时，富力地产却一直在20名左右徘徊不前。
据克尔瑞中国房企销售排行榜，富力地产曾于2014年跻身第11位，此后名次一直处于波动状态，于2017年掉出第二梯队。今年上半年，富力地产已从去年年末的21名再度下滑4个名次列第25位。
房企排位赛背后是销售额的较量，在规模冲刺中，富力地产显得后劲不足。2017年富力地产超额完成800亿的销售目标，同比增长35%。势头正盛的富力地产在2018年举行的业绩发布会上，不仅提出当年的千亿销售计划，还对外宣布2020年的销售目标为3000亿，三年复合增长率可达54%。
然而现实是，富力地产在2018年超额完成1300亿元销售目标之后，2019年的1600亿销售目标并没有完成，且2020年的销售计划也被调低至1520亿。今年上半年，富力地产完成了既定目标的33.59%，截至8月底完成额仍不足一半。再看其业绩表现，除了2017年的净利率达36.14%，公司净利率常年低于20%，近两年该值则一直徘徊在11%的水平线上下。
记者调查发现，2017年净利率突然增加的背后与当年的一次“世纪收购”不无关系。公开资料显示，2017年，经两轮调整后，富力地产最终以189.55亿收购了万达商业地产旗下的73家酒店。
通过该笔收购，富力地产2017年一次性获得了议价收购收益近131亿，其净利润同比大涨203.63%至214.24亿。当年的酒店营运业务在多年持续亏损后扭亏为盈，获得129.37亿的盈利。
可惜好景不长，2018年，富力地产的酒店营运业务净利润再度由赢转亏。今年半年报显示，公司该业务净亏损9.36亿，较2019年同期亏损扩大了一倍。记者梳理富力地产近十年财报得知，除了2017年收购万达酒店资产当年出现高额净利润之外，富力酒店业务常年处于亏损状态，2017年之后更是较收购前亏损进一步扩大。
*记者根据公司财报整理
由此可见，富力地产酒店运营业务体量增大后，其经营状况却持续恶化。
有业内人士指出，富力地产无法消化上述收购的酒店资产，并且酒店运营业务拖累了公司业绩。该业务是否成为公司的“累赘”？就此记者致函富力地产，截至发稿前尚未得到回复。
肖云祥表示：“当时富力从万达手中收购巨量酒店资产曾被寄予了厚望，但是在后来的实际运营中，酒店资产逐渐成为了包袱，营收都不尽人意。”
“特别是今年上半年的新冠疫情对酒店业影响非常大，富力的酒店业务的营收更是‘腰斩’。其实，富力酒店业务已经连续多年亏损，虽然酒店资产变大了，但实际上却常年侵蚀利润。面对如此处境，或将倒逼酒店业务的运营能力和推广力度的提升。”肖云祥补充道。
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