中交地产：信托融资暴涨20倍 依赖合作开发难解盈利之困

今年九个月时间，中交地产拿地金额已逾200亿，其债务规模也高达817亿。债务高企的同时，依赖合作开发的中交地产也不得不面对盈利难题。

12月1日，华通置业有限公司以12.7亿元竞得南京市栖霞区一宗地块，溢价率为8.55%。企查查显示，上述公司由中交地产（000736.SZ）全资控股。

而这只是中交地产积极拓储的一个缩影。据中交地产公告，2020年前三季度公司共斩获24幅地块，土地购置总价款、权益价款分别为460.5亿、227.9亿，均超过去年全年的相应数值。

大手笔拿地的同时，中交地产的债务亦水涨船高。据三季度报，公司债务总额同比增长91%至817亿。而中交地产仍未停止借债的步伐，根据公司最近发布的新增借款公告，前10个月累计新增316.96亿，占去年末净资产506.25%。

记者注意到，前10个月公司信托融资已达171.8亿，相较去年末增加20倍。与此同时，中交地产还存在着大额担保的情况，今年上半年公司实际担保总额占净资产比重高达542.48%。

不仅如此，依赖合作开发的中交地产也面临着盈利难题。据三季度报显示，公司归属于母公司股东净利润（下称“归母净利”）扣除非经常性损益后净利为-2亿，同比大降149635%。

信托融资暴涨20倍

2019年，中交地产共新增地块15宗，土地购置总价款和权益价款分别为181.59 亿元、118.00 亿。步入2020年以来，中交地产拿地热情不减，拿地数量与土地购置总价均远超去年。

据中交地产公告，2020年前三季度公司共斩获24幅地块，土地购置总价款、权益价款分别为460.5亿、227.9亿。其中不乏高溢价拿地的情况，公开资料显示，8月下旬中交地产经88轮竞拍，豪掷20亿摘得陕西西咸新区沣西新城1宗土地，溢价率达91.9%。

大手笔拿地的同时，中交地产的债务节节攀升，据三季度报，公司债务总额同比增长91%至817亿。而公司仍未停止借债的步伐，根据公司最新发布的新增借款公告，前10个月公司累计新增316.96亿，为去年末净资产的近5倍。

记者注意到，自今年以来，中交地产信托融资数额大幅增长，前10个月公司信托融资已达171.8亿，相较去年末的8亿元竟增加20倍。

近五年年报显示，除了2017年以外，中交地产信托融资总额均低于10亿元，且中交地产信托占借款总额的比重已连续5年不高于20%，而今年上半年信托融资突破30%，超过了银行贷款所占比重。

不过，信托平均融资成本并不低。据2020年中期报，中交地产信托平均融资成本为7%-9.5%，而银行贷款的则低于7%。

公司今年疯狂借高成本的信托融资是为何？是否意味着其他融资渠道并不通畅？就上述疑问，《中国科技投资》记者致函中交地产，截止发稿前，尚未得到回复。

与此同时，中交地产还存在大额担保的情况。历年年报显示，公司2015年实际担保总额占净资产比重仅为18.72%，自此以后，该值一路飙升。2017-2019年担保比例分别为329.26%、271.95%、301.74%，今年上半年则高达542.48%。

“巨额担保总额实际上反应的是公司需要偿还的债务，类似的房地产企业在‘三道红线’压力下，势必面临严峻的融资环境，也加大了其债务违约的风险。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者说道。

也就是说，作为“隐形负债”的大额担保无疑给公司安装了“定时炸弹”，一旦被担保方无力偿还，担保的上市公司将面临着偿债风险。

知名地产分析师严跃进亦提醒表示，如果担保比例比较高，公司后续要在降负债方面发力，同时也考验着其资金状况。

合作开发仍难解盈利之困

公开资料显示，中交地产成立于1993年，4年后敲开深交所的资本大门。但是，出身早且为央企的中交地产却连续多年表现得不温不火。

根据历年年报，中交地产签约销售额常年维持在百亿之下，而这明显落后于同为央企的中海地产（00688.HK）、华润置地（01109.HK）。2015年中交地产销售额仅为17.2亿，而彼时的中海地产以及华润置地销售额均超800亿，并活跃在克尔瑞房企榜单前十。

不过，近几年中交地产的规模也有所突破，2018年其签约销售额达148.8亿，相较于2015年增长近765%。只是在规模高歌猛进的同时，中交地产的债务亦从2015年的51.6亿增至2018年的360亿。

记者发现，除了通过高杠杆撬动规模以外，合作开发也是中交地产规模扩张的有力推手。

历年财报显示，2017-2019年中交地产分别拥有23个、44个、55个项目，但是拥有100%权益的均不足10个。得益于合作开发，今年前三季度，公司全口径签约销售金额和权益口径签约销售金额分别为300.63亿元、196.84亿。

与此同时，中交地产的营业收入实现大幅上涨。2015年公司营收不足12亿，而去年该值增长至140.6亿。2020年三季度末，中交地产营收同比上升74.8%至80.3亿。

严跃进提示，合作开发容易陷入增收不增利的问题，并且也会让投资者质疑公司业绩含有水分。

正如以上分析，中交地产良好的销售状况并没有带来相对应的盈利。2019年，公司归母净利和少数股东净利分别为5.4亿和5.8亿。今年前三季度，两者差距进一步拉大，归母净利仅为2.9亿，不足少数股东净利的一半。并且自2017年起，公司归母净利增长主要来自于非经常性损益。

再据历年年报分析，2017-2019年中交地产的非经常性损益分别为4.5亿、5.2亿、2.8亿，归母净利润扣除非经常性损益后均不足3亿。2020年三季度报显示，中交地产非经常性损益为4.9亿，公司归母净利扣除非经常性损益后进一步下滑至-2亿，同比大降149635%。

此外，中交地产非经常性损益比率（非经常性损益/利润总额）在今年三季度增至42.8%。如果该指标走高，说明公司大部分净利润由非经常性损益支撑，这样的盈利往往会被诟病存有“水分”。

“类似指标大降，说明其各种非经常性损益的项目比较多。一般来说，企业的利润应该有一个稳定的来源，但是如果频频转让项目或者有其他非主业带来的收入，那么（公司）主业方面存有很多不确定性的。”严跃进分析道。

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