CIOC地产创投高端访谈 | 保利资本李文轩：地产CVC是一个“既要又要还要”的过程

以 CIOC 地产智能科技峰会为契机，克而瑞与行业内外的伙伴从 2018 年开始共同开启了“ 数字+地产 ”的创新探索之旅。2021 年 11 月，我们即将开启第四届 CIOC 峰会之旅，在深入调研地产和物业数字化转型情况的基础上，我们希望更近一步，从地产和物业企业管理的创新投资基金的角度，了解产业的最新信息与动态，持续更新年度重磅行业报告。

 近几年，在行业内普遍存在一个趋势，越来越多的房企开始将目光从传统的地产投资洒向创新投资领域，希望能够开辟新的产业纵深，同时与自有地产业务整合取得更强的竞争优势，为房企未来发展提供新的动力。 在此背景下，克而瑞发起了本次地产基金创新投资高端访谈，希望通过与具有代表性的地产基金/投资部门的深入对话，洞见“新”战场的现状与运作模式，为先行者立榜，为新进者指明方向。

文 | 未辰召

“这是一个不断满足‘既要又要还要’标准的过程。”谈起地产CVC，李文轩如是说。

所谓“既要又要还要”是指既要和主业结合，又要获得财务回报，还要控制风险。这是一项具备挑战性的工作，但保利资本还是做到了。李文轩认为，这主要得益于保利资本的“两个特质”：一是回归主业，二是市场化。

保利资本成立于2015年12月，在近六年的时间中，它已经成长为国内领先的“地产+产业”CVC投资机构。在这六年中，从主打全屋智能家居的“UIOT超级智慧家”到专注人工智能的“商汤科技”，从专注建筑BIM数据与工业机器人的“大界机器人”到定制家居品牌“皮阿诺”......其实，保利资本的投资从未脱离地产主业这条主轴。

除了自身做大做强之外，在地产产业链领域，保利资本还携手碧桂园创投共同设立 “保碧产业链基金”。母公司同为国内房地产行业的TOP5，保利资本和碧桂园创投的合作是否能产生1+1>2的效应？穿透资本市场，我们应该更清醒地看到两家合作背后更深的意图，这不仅是两家企业的合作，更是地产CVC的一种发展趋势。

其实，保利资本做的远不止这些。在李文轩看来，房地产上下游的企业都具有科技化的可能性及应用场景。我们现在看到的可能只是“冰山一角”，水面下未被资本聚焦的供应链企业，恰恰才是一座隐藏的投资富矿，真正的想象空间就蕴藏其中。

本期，克而瑞科创专访了保利资本副总经理李文轩先生一起讨论地产CVC投资趋势。

 — 以下为对话节选 — 

 保利资本成立于 2015 年，彼时正值中国“双创”大潮风起云涌，保利资本选择在那个时候开启投资业务，是否跟彼时国内大潮有一定关系？其主要考量是什么？

李文轩：保利资本在2015年年底设立，是基于两方面驱动因素：第一，资本市场处于快速发展的节点。第二，保利发展对产业投资关注已久，在2016年的时候将其提升到战略性地位，这一战略被称为“一主两翼”。2018年，这一战略再次升级：“一主”是指以不动产投资开发为主，“两翼”分别指“综合服务翼”与“不动产金融翼”，在这一战略指导下加快相关产业的市场化发展。

不动产金融的“一翼”就是有关创新投资。之前保利发展就曾设立信保基金，后来又成立保利资本。目前，这两家机构在房地产基金行业都处于全国十强的位置；此外，PE业务近几年也迅速发展，集团给予了很大的支持。所以，保利资本开启投资业务与后续的快速发展，既踩准了市场节奏，也契合了集团的战略调整。

 保利资本的基本投资逻辑是“双轮驱动”模式，一手抓科技，一手抓产业。但这两个其实并不是同一个维度的东西。可以谈谈咱们的投资策略是什么吗？

李文轩：我认为，保利资本的投资策略主要是由两个特质决定的：第一个特质是“回归主业”。我们在做投资的时候，实际上一开始就是遵循着回归主业的路线，在我们的投资标的和主营业务之间有一个很好的融合。不仅是集团层面，包括各个业务条线都给予了非常大的支持。众所周知，保利发展在整个房地产产业链中有非常多的布局，在整个投资过程中，我们通过与各个公司的交流，发挥各自的优势，逐步磨合出了一个相互促进的机制。

首先，保利资本最大的优势在于“看的足够广”，基本市面上所有类型的项目我们都能触及到，在我们做投资的过程中，可以拓展不同的资源给到集团各个条线的公司。

其次，其他条线兄弟公司的优势在于“做的足够深”，在我们的业务尽调中，他们可以提供非常多富有启发性的参考，这是其他创投平台不一定具备的优势。更直白地说，保利资本在投资上遵循三个点：第一个是“找得到”，第二个是“理解得了”，第三个是“帮得上”。基于这种思路，通过不断地磨合，就形成了一个“正向循环”，不断加深我们对投资领域的了解。

第二特质是“市场化”。保利资本从一开始决定做PE的时候，集团给我们的定义就是三个字：市场化。所谓“市场化的逻辑”，首先必须是一个独立的公司，其次是一个独立的基金。保利资本完全按照市场化基金的方式进行审核与运作，在集团提供资金支持之外进行市场化募集。此外，我们所做的每一个投资决策都会经过充分讨论，尊重团队每一个成员的想法。

保利资本作为央企旗下的投资平台，对单个项目的命中率要求较高，这就对我们的投资能力提出了更高要求。此外，在投资的时候，我们还要注重所投标的与主业的融合与赋能，这是一件非常不容易的事情。但就目前来看，应该说我们还是很好地完成了这一任务。这也得益于上面所说的两个特质。

 请问对于具体项目，保利资本的大概决策流程如何？是由自己的投委会独立决策还是要经过集团内部的相关流程？

李文轩：保利资本的决策流程应该分“两段”来说：前半段是一个完全市场化的投资机构的决策模式，后半段则是要经过集团内部的一些必要的审批程序，这是由集团作为央企的属性决定的。因此，我们要从这两个维度去看保利资本的整个投资决策流程。

具体来说，“立项”是第一道关口。在保利资本内部，VC和PE的立项是分开的。在立项的时候，大家会聚焦在所关注的行业中并展开充分讨论。对我们来说，通过立项这一关实际上是一个比较难的过程，成功率不超过50%。立项完成后，我们会制定该项目的研究方法和尽调方法，比如，我们会针对某个项目的销售端和成本端制定一份访谈名单，然后根据这份名单展开多方访谈，并在访谈过程中不断进行反馈和修正。

在对该项目有了充分研究之后，就进入我们的“两会”——投资咨询委员会和风控委员会，委员们会分别从业务角度与风控角度对项目进行再次评判。在这一过程中，我们之前的访谈会得到进一步印证，我们也会对之前的研究方法做出一些修正。比如，如果“两会”会希望了解其他专业或者第三方机构对于该项目的意见，我们也会对这一部分进行补充。

通过“两会”之后，就进入IC（编者注：投资决策委员会）阶段；我们内部通常把这个阶段称为“三考”。IC审核通过之后，就可以进行投资了。整个流程是一个非常综合性的流程。

 保利发展与碧桂园都是国内TOP房企，应该说保利资本和碧桂园创投在地产CVC领域也存在一定的竞争关系，您如何看待与碧桂园创投的合作？您觉得双方在创投方面有何异同点？

李文轩：其实，在成立“保碧产业链基金”之前，我们和碧桂园创投就有很紧密的合作，他们是非常值得尊敬的伙伴。我认为地产行业和其他行业是不一样的，在这个行业中大家合作的几率更大。可以看到，现在有越来越多的地产企业正在做和我们同样的事情，比如金茂、美的等等，这一方面说明大家都在往同一个方向走，说明这是一件正确的事情，另一方面表明行业内大家是以合作为核心，而非竞争。

保利资本选择与碧桂园创投合作，最重要的一点在于两家公司内部机制类似，都是高度市场化的CVC基金，均实行总部统一采购的集采制度，这有利于投后的业务和场景拓展。我认为，行业龙头的合作会形成一种聚集效应，促进房地产上下游产业链资源的聚集，为地产公司与科技公司的交流提供更多碰撞的机会。这不仅能够在产业链中催生更大体量、更具想象空间的企业，还能够推动整个地产行业的数字化转型。

虽然共同发起了“保碧产业链基金”，但目前我们双方内部的流程是没有改变的。在项目立项的过程中，双方会分别独立立项，通过一个沟通团队去推进项目在各自企业的进展。在确定投资标的时，如果该项目在保碧产业链基金的覆盖范围之内，会优先由保碧产业链基金进行投资；如果在保碧产业链基金的上会过程中，任何一方觉得项目不能通过，就会用自己的其他基金进行投资。保碧产业链基金的决策过程是一个“双线并行”的过程。

 您认为地产公司做 CVC 需要最核心抓住的点和思考是什么？

李文轩：做地产CVC实际上是一个“既要又要还要”的过程：既要和主业结合，又要获得财务回报，还要控制风险。

大家都看到了，现在地产CVC的发展速度还是非常快的，越来越多的企业愿意以这种模式去延展业务的触角。目前国内的CVC大多数还是“部门”建制，不过可以看到的是越来越多的部门正在转化为公司。

当然，地产CVC也有很多具体形式，比如国有资产背景的、民营企业的、Family Office等等，每一种都有它自身的特点和优势，也有它所侧重的投资领域。这其实是和每个地产公司的基因密切相关的。

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