CIOC地产创投高端访谈 | 金茂资本：用机制打通产业、资本、创新的赋能闭环
以 CIOC 地产智能科技峰会为契机，克而瑞与行业内外的伙伴从 2018 年开始共同开启了“ 数字+地产 ”的创新探索之旅。2021 年 11 月，我们即将开启第四届 CIOC 峰会之旅，在深入调研地产和物业数字化转型情况的基础上，我们希望更近一步，从地产和物业企业管理的创新投资基金的角度，了解产业的最新信息与动态，持续更新年度重磅行业报告。
文 | 未辰召
在地产公司做CVC，是扩大行业的外延。
是要战略协同还是要投资回报？是谋划未来还是见好就收？是为主业做嫁衣还是另辟蹊径？
地产创投公司面临着来自内部机制、业务联动、财务回报等方面的各种困难，没有置身其中的人很难体会到其间一二。此外，时至今日，房企投资的触角早已从物业管理、酒店、商业、金融、养老等地产行业上下游衍生出的传统业态，拓展到关联度不高的非地产领域，诸如教育、医疗、科技、人工智能等。这种广泛性又进一步加剧了地产创投的复杂性和困难度。
但行业交叉产生的不仅是困难，也是机遇。地产这个大体量的传统行业是除农业以外数字化程度最低的行业。以创投推动地产行业的数字化转型，成为近些年的路径之一。金茂资本是其中的开拓者之一。
金茂资本成立于2016年，是中国金茂旗下城市运营金融服务平台，业务范围包括地产基金和产业股权投资基金两大板块，其中创投业务于2020年正式开启。凭借自身独特的投资理念，金茂资本目前已布局智能机器人、AI建筑、物联网、智慧医疗等领域的高成长期明星项目。
中国金茂是科技地产的引领者，2014年广渠金茂府的“恒温、恒湿、恒氧”，向全国购房者普及了科技住宅，其八大绿色科技系统更是扛起了“教育市场”的大旗。其母公司中化控股董事长宁高宁曾说过“地产也是科学”。今年3月份，中国金茂提出了“一横、一纵、一体系”的科技创新发展框架，通过纵向既有业务科技赋能、横向科技新赛道探索和科技创新体系构建等举措，推动公司向科技驱动的创新型企业转型。在这一新的发展框架中，金茂资本扮演着“触角”的角色，通过对创新科技业务的触达，为构建中国金茂庞大的科技创新体系开路。
这当然并非易事。对于此，金茂资本有着怎么样的思路？有着什么优势和困难？未来会在哪些赛道发力？同样是地产公司做CVC，金茂资本又有着什么特质？带着这些问题，克而瑞科创专访了金茂资本副总经理、金茂创投总经理王斌先生。
— 以下为对话节选 —
金茂资本：金茂资本创投平台的成立，赶上了几个大的背景：第一，整个一级股权市场，进入一个相对“黄金”的时代，国家在多层次的金融市场建设中，打通了多维退出渠道。第二，国家从战略层面在大力推动科技创新。在打通 “卡脖子”的产业政策上，国家给予了特别大的支持。第三，就整个房地产行业来说，也遇到了拐点，包括去年出台的“三道红线”，这让头部房企开始更多地考虑探寻自身的第二增长曲线，并推动多元化业务的发展。
在这些背景的叠加下，中国金茂内部开始筹划做股权投资。因此，从最初金茂资本这个平台的诞生，到现在的发展，其实还是契合了国家的整个宏观节奏。应该说，也踩在了一个比较好的时点上。
金茂资本：简单的逻辑会支撑你的投资。金茂资本决定是否投资一个项目看的还是最简单、底层的逻辑，当然，项目本身也很重要。
首先，金茂资本现在投资的项目to B的比较多，to B的项目有一个核心逻辑：比如它的产品和商业模式对于B端用户是否具有价值。比如，它是否解决了B端执行层、经营层、战略层的某个问题，或者乃至解决了整个行业的经营和战略问题。对于B端的项目，核心还是在于它能不能降低或者解决人的效率问题，这是最关键的一点。
其次，一个创业团队的初心，是其创业是否成功的根基，也是其做所有事情的根基。除了初心之外，还有这个团队的持续创新能力。也就是说，这个团队能不能保持一种持续的好奇心，凭着这种好奇心总能发现更多的机会，并且能在自己原有的产品和商业模式上做叠加的创新。
对于金茂资本比较关注的地产科技、智慧健康产业这些领域，要从几个方面来看待。
第一，从宏观角度来说，2021年是建党100周年的一个大的关键性历史节点，对于运作人民币基金的金茂资本来说，很看重国家的宏观政策和动作。比如，国家现在在科技创新、硬科技、大健康等领域的一系列动作，我们还是要随着国家的大战略去布局、去发展。
第二，金茂资本是基于中国金茂整体的产业资源和产业载体来做投资的，但它并不受产业的限制，不会拘泥于某一个方向。之于中国金茂集团来说，金茂资本其实更像是一个“触角”，它在围绕房地产产业链的科技领域做投资的同时，也做了很多延展，包括一些新方向的探索，比如最近的“双碳”（编者注：碳达峰、碳中和）、材料等等。
第三，金茂资本目前还是在自己的能力边界和产业边界内进行投资，现在主要集中在两大方向：“应用型科技”和大健康。应用型科技可以解释为“能高效能落地真实场景的技术创新型科技”。
其实，就应用科技来说，中国金茂是有这方面基因的。它也是通过“智慧科技、绿色健康”的理念来打造产品的。中国金茂也提出了“一纵一横一体系”的科技创新发展框架：
“一纵”是指纵向“+科技”延伸：围绕业务发展战略，聚焦战略高度的产品创新以及业务经营的创新方向，通过科技创新赋能各板块业务发展，挖掘已有业务板块内衍生商业模式，加强落位科技创新的主体定位及能力，并通过科技团队的搭建为其他科技板块的延伸提供技术与经验支持。
“一横”是指横向新赛道业务布局：通过新业务方向的探索和布局助力形成公司未来新增长点和新经营支柱，加大对公司战略创新业务的落位推进与探索，积极研究和拓展外部孵化、合资、战投的机会，充分利用投资等灵活手段快速切入、形成规模，成为中国金茂新增长点的同时，加速公司的科技创新转型。
“一体系”是指加强科技体系搭建：加大创新体系建设与资源投入力度，形成鼓励科技创新、模式创新的强大驱动力，塑造支撑经营创新的机制和氛围，通过加快各经营单位创新人才团队的建设，打造洞悉行业需求与科技变化、推动经营创新的创新主体，充分利用多元的创新手段，实现不同创新方式和投资运营形式的有效配置，助力“高通量”的创新。
对于大健康方向，中国金茂本身作为房地产开发与运营商，与旗下业主有着长期、广泛的联系。我们发现近几年来，大部分业主普遍越来越重视健康管理。
具体到场景中，业主希望在居住空间中有相应的健康服务。金茂资本投资的“妙健康”就专注于数字健康管理，将屋内物联网设备的健康数据与物业的线下健康干预设施结合，服务终端的业主客户，目前已落地中国金茂宁波生命健康城而分子诊断项目吉因加和豪思生物，分别专注于癌症早筛和质谱检测，是金茂资本在健康生活概念下更前沿的布局。
因此，金茂资本所关注的应用型科技、大健康，也是比较契合中国金茂对于产品、对于自身社会价值的定位。
金茂资本：地产公司做CVC是一件特别难的事情。对于较大的地产集团来说，它们的投入多、规模大、板块多，它们的开发主业都很强势；在这样的大背景下，投资业务往往会成为一个相对比较边缘的板块。此外，还有投资业务与其他业务的联动，有时候，打通内部比打通外部更难。
但金茂资本在双向赋能层面已有一定的机制和实践。比如，我们会在投资决策前，对中国金茂和创业公司双方的需求做一个量化，前置地进行战略赋能框架合作。并联动中国金茂的城市运营板块，切入具体合作点。有时候这种战略合作甚至会走在投资之前。
目前，已经有多个金茂资本被投企业与中国金茂的产业场景产生实际的协同。比如云迹机器人，已落位中国金茂旗下全部酒店，并和金茂信息技术中心联合研发了智能多舱配送机器人和智能垃圾收取机器人，目前已应用于长安金茂府。
因此，我们最大的特点是产业赋能更加扎实，也更加纯粹。
金茂资本：希望未来能做得更加市场化一些，把金茂资本的差异化优势做得更强，把它的长板做得更长。金茂资本并不是特别在意某一个项目的得失，更看重的是整个GP的竞争优势、我们的长板在哪里，以及能不能持续地发展。
就地产创投行业来说，未来所有的GP竞争都会在投后服务上。无论是国内还是国外，现在都在把大部分的重心转移到这方面上来。“管”将更加重要，因为投资环节的信息越来越透明，价格套利的价值点会变得越来越小，更多的优势将会在投后端凸显。因此，地产创投平台在定义自己战略的时候，一定要把“投后”作为一个非常重要的长板去打造。更重要的是，未来，地产创投将会以一种更加开放、更加灵活的方式来展开。
我们会坚定围绕我们的主业，在泛地产科技行业，展开一系列前瞻性、赋能型投资。作为一家产业资本，我们希望更多科技创新者进入地产科技赛道，把创新的技术迁移到泛地产这个巨大的市场，推动它的数字化转型。金茂资本愿意以“陪跑”的姿态去持续陪伴创新的企业成长。
| 了解金茂资本
金茂资本成立于2016年，是中国金茂旗下金融服务平台，业务范围包括地产基金和产业投资基金两大板块。
金茂资本紧抓中国经济转型升级的时代机遇，在透彻解析地产与金融彼此融合，互生共长关系的基础上，提出“城市运营金融服务专家”战略定位，创新产融结合模式，以实践助力中国城市价值重塑。
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