2021房价预测：二线城市（中）
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今天接着说二线城市，一些弱二线省会城市我就不打算单独拿出来讲了，本身我粉丝里面关注的也少。
大家记住，弱二线的周期会慢于强二线，就是涨的晚，跌也跌的晚，下一次反弹回暖也会来得迟些。
比如2019年银川、昆明还在高潮时，别的强二线早都处于深度调整低谷，2020年又要迈入新一轮周期了，他们才开始进入调整期，这个节奏完全不同。
所以你需要特别关注你所在城市的新房库存和土地供给量来预判未来一年的房价走势。
如果你是三四线城市的，需要特别关注你所在省会城市的房价走势。
早几天我次条发了一篇粉丝投稿，他从青岛卖房到北京买房抄底的历程，先把青岛远郊（相当于地级市）的房子卖了，当时还没有跌，但他就是预判远郊房价迟早要大跌才逃在了顶点。
1、行情
成都2020年楼市行情可谓冰火两重天，新盘太火爆了！多个倒挂网红盘又是万人摇。
新房供给2578万平米，成交2182万平米，还是供大于求，跟2019年差不多，主要是三圈层供给量大，偏冷。
二手房下滑明显，上半年受疫情影响，下半年受调控影响，全年成交48849套，比2019减少了58.57%。
目前成都贝壳二手房的挂牌数是13.17万套，这是自2020年4月之后就一直保持着这个量，虽然2020年二手房的成交量比较低，但挂牌数并没有继续增加，二手房的挂牌量应该是见顶了。
所以我估计2021年核心地段的二手房价格很可能会涨价，因为买不到新房，你又想买这个核心片区，刚改没办法，只能去买二手房。
再加上成都的新房二手房剪刀差在缩小，如果有些新房没有价格优势的话，那还不如去买核心地段的二手房。
2、调控政策升级和影响
成都的政策在2019年底小幅放松后，天府新区成交有明显反弹。
2020新房市场比较火爆，但新房调控手段有限，升级了摇号系统，支持刚需购房，管管土拍和限价，更多是拿二手房开刀，增值税免征期2年改5年。
刚需优先购房的政策，好处是可以防止出现万人盘。
但刚改们就有苦难言了，因为几乎没可能摇到神盘，只能转头去买那些不太受欢迎的新盘或者是二手房，这样一来，新房市场被挤压下来的需求，就会被迫转移到二手房市场。
3、土地供给量
我们再来看看成都的土地市场，这预告着2021年的新房走势。
2020年成都一圈层的土地供给量缩减明显，所以大家注意了，一圈层，特别是高新区的次新房和学区二手房，肯定是成都2021年上涨的典型片区。
二圈层的供给量反而增加了，天府新区明显增加，所以从去年9月份开始，天府新区的热度开始下降了。
除了供给量的差异，土地价格也有明显层次差别，一圈层的土地溢价率明显是最高的。
一圈层2020年楼面地价在1.5万/平米以上的地块占比达到47%，地价比2019年大涨60%。二圈层天府新区和龙泉驿抢地还是比较热，只有三圈层偏冷。
拿地价格上涨，售价肯定也会涨，新房和二手房的价差会缩小。
开发商跟我说，在成都拿地利润很低，有的甚至根本不赚钱，因为新房价格被限死了，地价涨赚钱的是卖地的，但开发商都很看好成都的发展，所以都去抢地。
4、库存
目前成都库存还比较多，截至2020年12月末，大成都可售面积有2691万平米，去化周期15.4个月。
从各圈层来看，二圈层存量较高，特别是龙泉驿区、温江区供大于求趋势明显。
但一圈层的高新区不用担心，盘少。
所以市场依然会是分化的趋势。
大成都土地供应2018年高位后，连续两年有所下滑，这对未来的房价上涨是支撑。
但2021年的新房供给量还是比较多，新房价格又被严格限制，市场不会有明显涨幅，热点片区会有所上涨。
如果2021年土地供给量继续减少，估计要到2022年，去化周期下降到10个月以下，房价就能见到明显的上涨。
5、买房建议
以前成都人民问我啥时候买房，我都是建议能打到新房的，就随时打，不要等。
现在新房和二手房的价差越来越小。
如果你实在是打不到新房，二手房也可以考虑了。
2021年虽然不会有明显上涨，但是，我建议不要再等了，可以趁还不热的时候入场，而且说不定金九银十就热起来了，有时候行情会超预期发展。
此轮周期并非普涨，如果想升值跑赢大市，一定要首选核心地段的核心资产！
成都的产业结构不断优化创新，吸纳人口优势突出，2019年相比前年增加25万人，2020年人口导入我估计还是会有不错的成绩。
作为亚欧西南门户第一城，不论是经济还是人口，成都长期都值得看好。
1、行情
2020年重庆新房供给量2794万平米，销售2526万平米，供销量都下滑了13%，已经连续三年供过于求。
新房存量还有3038万平米，相比前一年小幅下跌3%，仍处于高位，去化周期还有18个月。
新房均价看起来比较稳定，只有渝中区因为新盘少，地理区位优势明显，价格独占鳌头，其次就是江北区、渝北区、南岸区。江北新区因为规划优势，价格也在追赶，但新区大，所以还是要具体看片区。
2、土地
重庆的供给量非常大，因为真是舍得卖地。
2020年计划供应2万亩，实际供应2.2万亩，比2019年实际多了6000亩。
实际成交了1.95万亩，可开发2095万平米，楼面地价5769元/平米，相比前一年下降了600元/平米，溢价率也下降了，说明开发商对重庆市场热度并不是很高。
拿地成本如果低了，去化压力大的楼盘，房价也许还有降价的机会。当然这个在于不同的片区，核心片区我估计很难。
三年供地计划，2021年可能实际还要供应2万亩，真的是天量。
光是两江新区开发体量就有786万平，土地供给量翻倍了！
为什么要看土地量呢，只有看这个，你才能看出未来的房价走势。
重庆的供给量太大了，所以价格很难在2020年反弹起来。
3、买房建议
重庆的调控本来就比较宽松，也不限购，外地人随时都能买入。2017年那一波牛市行情之后，我觉得重庆2018年就进入了一轮调整期。
重庆是典型的牛短熊长市场，跟长沙有的一拼，当然比长沙好点。
我个人感觉，重庆的投资市场氛围明显不如成都，中心城区房价的上涨动力也远弱于成都。
而且重庆的调整周期每次都比较长，归根结底主要是供给量太大！现在市场还处于去库存的周期。
而且2020年地价下降了600元/平米，当然这只是均价，不知道具体是哪些土地降价了，我没有去看，如果片区供给量大，开发商去化压力大的楼盘，2021年房价很可能还有继续下降的空间。你如果买房的话可以研究一下周边的新地块。
如果是核心地段，新盘供给量少，房价应该还是比较稳健，估计分化依然是趋势。
对于刚需来说，2021可以买没问题，但记得选好点的片区。
有钱投资还是去成都更好一点。
有粉丝说成都4套，重庆3套房了，问我怎么配置资产，这样的情况，就不要再选这两个城市了，把眼光放到一线城市去吧。
二线城市2套房就够了，而一线城市资产永远不嫌多。
1、行情
西安市场行情太火爆，国家统计局的数据，西安房价已经连续上涨57个月。
有购房者说，从去年9-11月看了不下30个盘，最大的感受就是，有钱硬是花不出去，连续看盘都说卖完了！要么就是想买的户型没有了！
连续上涨后，西安12月迎来了调控。
但听说调控取得了适得其反的效果，因为新政对开发商资金监管从严了，新房要求盖到三分之一才给预售证，这反而放慢了新房供给量，新房少了，大家只能去买二手房，二手房更疯狂了。
西安群里有人说，2018年曲江二期的房子，不到1.1万/平买的，去年国庆别人出1.8万，但现在涨到2万了。
从数据上看，去年12月的二手房成交量确实也还没什么影响，而且价格还涨了。
整个2020年的二手房成交了72903套，创了历史新高，比2017年行情还好。
再看新房，2020年，西安新增供应面积1772.39万平，销售面积1904.09万平。
与2019年相比，供应量及成交量分别下降24.92%、11.31%，仍然是供不应求，销售均价一直上涨到13447元/平，同比涨幅11.16%。
对比看新房和二手房的走势，可以感觉到西安的新房成交比例在下降，二手房市场占比在上升。
我估计主要是新房的供给量少了，你买不到新房时，就只能去买二手房，这样二手房的价格就容易被拉升。
2016、2018年，西安楼市都是供不应求，2019年市场依旧火爆。
2020年受疫情影响，年初市场一度“停摆”，各方承压较大，政府立马出台措施，力促市场平稳发展。随着疫情逐渐得到控制，3、4月市场强劲复苏，5、6月基本恢复常态，下半年又再次火爆起来了。
所以有没有感觉在托市？
2、土地
2021年西安楼市怎么走？
我们先看下供给端，土地供给。
不管是西安还是西咸新区，咸阳，这几年土地价格都在上涨。
中原地产的数据，2020年，大西安总共成交住宅用地面积2905万㎡，成交楼面价3116元/㎡。
西安的土地出让面积跟2019年比其实没什么变化，但成交面积比2019年是增加了，主要是开发商拿地更积极了。大家还是很看好西安这个地方。
2020年，西安、西咸新区、咸阳主城区成交楼面价持续上扬，涨幅分别为22.9%、14.8%、12.9%。西安涨的最多。
住宅土地出让集中在西咸新区和港务区，其他区，量都很少，所以片区分化明显再正常不过了。当然，一些老城区太旧也不会热。
西安港务区热度最高，出让土地最多，但高新区软件新城的住宅土地单价最高。
高新、曲江、灞桥、航天基地、浐灞、沣东新城、空港新城等片区的地价上涨都非常明显。
所以这些片区的房价未来上涨也是很顺理成章的事。而单价越高的大户型豪宅化不可避免。
相反，有些片区的地价相比2019年还跌了，比如新城，未央，高陵。
所以片区分化也会很明显。
涨的涨，跌的跌，这样一来，均价就能控制的很好，从数据上看，在合理上涨范围内，所以调控的手段也不会太狠，既能向上交代，又达到了卖高价地的目的。
从需求端，西安一直在源源不断的拉人，降低落户门槛，抢人任务下发到各个分局。
2017-2019年，西安常住人口增量排名全国第一，有128.8万人，比杭州还多，2020年估计也有二三十万。
有人来就会有需求。
3、库存
最关键的是西安现在新房库存不多。
有机构统计，西安年底库存量降至985.72万平，去化周期进一步降至6.21个月。
而克而瑞的数据是西安主城区住宅库存只有517万平米，去化周期是5.9个月。
不管是什么统计范围的，总之，西安现在的住宅新房库存量很少，商业和办公库存大我们就不管了，不要去买就行了。
二手房，目前西安贝壳的放盘量是8.59万套，但我们刚刚看了西安城六区去年一年的二手房成交量就有7万多套，所以这个放盘量也不算太多。
4、购房建议
西安是大西北唯一的中心，西北五省的西安，很多河南人为了下一代的教育都不买郑州，宁可去买西安，所以我非常看好西安。
而且西安的高科技产业也值得期待，又是一带一路上的航空枢纽城市，高校也多，中心城市地位会得到进一步强化。
现在西安拉人，维护房地产市场稳定也能理解，快速修建轨道交通要花钱，有点跟杭州和合肥学。
房价上涨是把双刃剑，有的城市选择让房价涨，在居民收入增长的同时，让居民的财富增值，也是可以吸引人流资金流的。
就像深圳和杭州一样，房价涨到天上去了，这几年本外币存款增幅却是最快的。而长沙又是另外一种模式了。
其实西安的房价原本就不算高，一两万，经过又一轮货币大增发后，现在在经济比较强的省会城市都算便宜了，而且高科技产业可以带来高收入人群，增强购买力。
如果再加上政府会把控土地出让的节奏，不像重庆那样大规模供地，而是有意让地价上涨的话，那房价上涨就在所难免了。
说这么多，其实就是让西安的同学们不要犹豫了，看多西安，赶快买吧。
记得买那些热门片区，高科技产业强劲，学校规划配套又好的核心片区，这才是升值最快的。
今天写3个城市又写了四千多字，字数太多了，再加个二线城市下篇吧，剩下几个城市留到下一篇写。
附：2021年必看系列
2021房价预测丨一线城市
2021房价预测 | 二线城市（上）
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