广州公寓要逆天了！4月网签量不降反升，你信吗？

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330新政出台后，广州公寓市场行情目前表现如何？近日，凤凰房产走访市场发现，此前备受追捧的公寓产品进入冰冻期，销售中心人气大减，不少项目处于调整中。

此外，广州公寓4月网签量看似火热依旧，甚至环比上升7%。但相关统计机构指出，成交主要来自新政前，并不能真实反映市场实际行情，在调控的压力之下，未来市场走势难言乐观。

业内人士告诉凤凰房产，新政之后，广州公寓市场当下面临严峻形势。至于企业如何应对，可从物业租赁、打包转让等方面着手调整。

公寓市场遇冷 人气明显回落

3月30日，广州市人民政府办公厅连夜发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确指出商服类房地产项目须严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得改为居住用途。企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。

此外，商服类物业销售对象为法人单位，不得作为居住使用，也只能转让给法人单位。已购买商服类物业可以转让给法人单位和个人，但个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

近日，凤凰房产走访发现，调控之下，公寓项目人气明显回落，市场表现十分冷清。

目前，多个涉及公寓产品的大型商业综合体项目处于调整的状态，销售人员均称暂时没有具体的产品信息。大多数在售公寓项目则采取各种各样的方式应对新政，除了调整自身产品，同时在价格优惠方面也加大了促销力度。

（某商业项目已建起多栋大楼，但现场销售人员表示暂无具体的产品信息）

需要注意的是，尽管新政细则还没有出来，但在广州市住建委近期公布的第一季度全市房地产市场检查情况里，已明确指出楼盘广告宣传上带有“公寓”字眼属于违规。

现今，注册空壳公司购买公寓已经成为个人和开发商规避调控的主要方式。在凤凰房产以购房者身份走访的过程中，不少销售人员均推荐注册公司方式购买公寓，并表示可以提供相关代理平台。

除了销售对象的严厉限制，广州公寓还将面临信贷方面的收紧。据相关报道，大多数银行暂不接受公寓公寓抵押贷款的申请。在目前的市场行情下，有银行人士表示，一旦客户还不上款，银行很难把抵押的公寓变现。

市场形势严峻 房企该如何应对？

从广州中原研究发展部提供的数据来看，4月公寓成交看似热度不减，网签25.3万㎡，环比上升7%，TOP5项目仍有178宗～331宗的成交量。

不过，广州中原研究发展部监测发现，大部分项目成交在新政前，如4月网签量靠前的公寓楼盘中海联智汇城、星河壹号公馆、长风国际等，大部分成交来自新政前推售延迟网签，其中不少是新政前一周集中网签。

具体来看，3月17日广州楼市住宅调控升级后，不少一手公寓项目加推入市，吸引了投资客入手，此为第一波成交集中期。3月30日新政出台前，不少个人投资客抢购一手公寓项目，此为第二波成交集中期。

调控突然来袭，让不少开发商调整了推货的节奏。数据显示，4月共9个一手公寓项目获批，共计新增供应4747套，面积为24.09万㎡，环比下跌24%。

对于市场的未来走势，广州中原研究发展部认为，即使个人投资者选择注册公司购买，但日后在持有、转让环节的税费，以及转让对象、转让年限方面的限制，都大大降低不少投资者的购买热情。

资深房地产专家龙斌告诉凤凰房产，严厉新政让广州公寓市场面临严峻形势，假若政策不放松，开发商一时也难以很好地应对市场压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则对凤凰房产表示，企业可以积极寻找潜在接盘者，或尝试让此类物业和租赁房源进行挂钩。另外，若产品销售不好，应适当打包进行整体转让，进而盘活资金，这也是企业需要关注的方面。

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