【房企区块练】再看招保万金，“粤派”杠杆里的竞技

四年一度的世界杯再次点燃了无数球迷的激情，这个亿万足球迷的盛事在这个夏季再次开启，32支球队每只都有着自己的特点，有的擅长进攻、有的擅长防守。虽然每只球队的特点不同，但是都如同明星一样让人瞩目。

自1998年，经历了20年发展历程的中国房企，亦如世界杯一样，一批令人瞩目的房企从市场上杀出重围，缔造了属于自己的传奇。 

世界杯激战正酣，凤凰网房产同步推出"房企世界杯"系列策划之"房企区块'练'"。策划选取8个代表区域，每个区域以四个代表房企、根据五大维度的指标进行比拼。本期我们关注广东房地产企业。 

改革开放的最前沿，广东省的土地上诞生了中国内地第一批房企，这批房企以中国东南一隅为起点走向全国，曾经引领行业的“招保万金”皆生萌芽于这一片土地。

 房企区块练之“闽系”房企战斗值比拼（凤凰网房产制图）

进攻指数：销售增长率 周转率 

防守指数：负债率 现金流 

效率指数：净资产收益率 融资成本 

技巧指数：市盈率 市值 

成长指数：销售目标 土地储备

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打法解析

种子选手

十年前，“招保万金”作为股市中地产板块最具代表性的四大龙头股为人所知，但是在十年后，曾经被大众熟知的地产龙头已经由“万保招金”变成“碧万恒融”。

2008-2017年期间，万保招金的销售规模持续增加，2017年万科销售额达到5000亿以上；保利地产销售额同样突破3000亿，但是2017年融创中国后来居上，保利已经落后一个身位。招商蛇口自从吸收合并招商地产之后一直被业界看好，销售增速逐渐提高，在2017年销售额成功迈入千亿大关，达成千亿房企成就。金地集团自2016年伊始，销售增速就大幅提高，达到63%，并且销售规模达到1006亿，2015年至2017年三年复合增长率达到51%。

销售规模的差距只是体现万保招金之间的绝对差距，十年发展历程中，房企的投资战略、业务类型、杠杆形式、融资规模等情况无一不影响企业的发展进程。其中万科更倾向运用经营杠杆，加强合作开发和“小股操盘”，也是最早采用高周转策略的企业之一，并拥有着标准化的产品线。相反，保利更多的是利用财务杠杆，积极投资布局。

招商蛇口和金地都主张稳健的财务结构，追求财务安全。相比招商蛇口，金地在拿地策略上的节奏错误导致企业高点拿地，失去了快速发展的机会。招商蛇口一直以来重视收并购，土地资源充足，尤其是前海土地的确权给招商蛇口的发展带来了重大的机遇。

阵型多变

从1988年首次涉足房地产行业以来，万科便定位专业的城市住宅开发商，从万保招金到碧万恒融，万科一直处于第一梯队中。2010年，万科坚持快速开发，快速销售的经营策略，并持续加快周转，销售额破千亿。一直以来，万科始终坚持合理的财务结构，以较稳定的增速逐渐扩大规模，2017年销售规模突破5000亿。

高周转是房企获得高财务收益的有效手段，但是高周转模式并不能解决市场调控带来的所有问题。资金和开发实力是企业在战略扩张的过程中决定成败的关键因素。万科选择使用另一种经营杠杆——“合作”来做大做强，在2000年之前便开始推行“合作开发”模式，与合作方强强联手，来增强企业竞争能力，降低开发风险，同时缓解资金压力。

2010年保利为扩大土地储备面积，进一步提升财务杠杆，净负债率达到123.3%。投资力度的加大，为保利后来销售规模的增长提供了充足的土地资源。2012年保利销售额成功突破千亿大关，开启千亿保利的新篇章，销售增速达到39%，而同年万科销售金额增速仅为16%。保利地产作为央企，对市场一直采取积极布局、积极投资的态度，并利用较低的融资成本获得充裕的资金支持，完成城市覆盖、项目拓展。

万科和保利十年复合增长率分别达到31%、35%，同属于行业龙头，同样实现了规模的扩张。但不同的是，万科更重视使用经营杠杆，通过项目合作、“小股操盘”的方式不断扩大规模。2014年销售突破2000亿，2016年突破3000亿，2017年突破5000亿，规模实现跨越式增长。保利则主要通过财务杠杆，增加有息负债的方式扩充土地资源，实现规模的快速增长。

 在去杠杆背景下，单纯通过增加财务杠杆扩大规模的手段会使企业发展受到限制，适当增加经营杠杆也是一种不错的选择。最近两年，保利地产增加合作和收并购方式，至2017年销售业绩规模成功突破3000亿，距离行业前三越来越远。

赛季状态

“招保万金”中招商与金地销售规模属于同一个梯队，金地一般处于领先地位，在2011年至2018年5月期间，销售金额三次被招商赶超，但金地在前两次超越后均再次反超招商。

重组之后，招商蛇口积极转变思维，即使在信贷市场持续收紧的同时，仍然积极拓展融资渠道，加大与各类金融机构的合作力度。从2015年开始，净负债率开始逐步往上，2017年净负债率提升至60%。

所以在资本市场上，对招商蛇口更多定位于“资源型”企业。虽然土地资源储备丰富，但招商蛇口依旧积极通过招拍挂、合资合作、收并购的方式在全国扩充资源。而且招商成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组，收并购已经成为招商蛇口重要的战略举措。

从招商蛇口与金地存货周转率上看，自2015年招商蛇口吸收合并招商地产之后，存货周转率逐步上升，经营效率有所提高。比较监测的典型项目显示，招商蛇口整体周转速度偏慢于金地，金地平均周转时间为41个月，而招商蛇口平均周转时间为48个月。

随着招商蛇口“前港、中区、后城”产业模式的拓展以及前海土地确权的完成，充足的土地资源以及积极的投资布局为招商蛇口提供了扩张的基础，尤其是前海土地是招商蛇口未来发展的重大机遇。在亿翰智库发布的《2018年1-5月中国典型房企销售业绩榜》中，招商蛇口销售额达到518亿元，占2017年全年销售额的46%，相比去年同期增长了20%，未来销售可期。招商蛇口背靠招商局集团，土地资源丰富。

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