种房子的地产商｜“可怕”的碧桂园如何成就地产“帝国”？

从周大福及新世界发展的创始人郑裕彤，到李兆基、罗定邦，以及后来的杨国强、方洪波，巨贾辈出的顺德人被冠上“可怕”二字。

（顺德老街）

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26年前，1992年5月10日，《经济日报》在头版“北人南行记”栏目刊发题为《“可怕”的顺德人》的报道，据顺德相关部门反复考证，这是“可怕的顺德人”最原始的出处。此后，“可怕的顺德人”被人们不断引用、广为传播。

顺德有多可怕，顺德商人有多“可怕”？

如果说我国农村土地改革的先锋是安徽小岗，那么乡镇企业产权改革的先行者则是广东顺德。虽然并非中国历史上最出名的经商团队之一，顺德的商业史到了清末民初才真正发展成熟，而骤然登上历史舞台的顺德商人显示出惊人的创造力。

历史把顺德这个仅有806平方公里、不沿海、非特区的县级区域，与中国民营企业发展史紧密联系在一起。

1984年，邓小平视察顺德。对顺德县委提出“工业立县”发展思路，“四套马车（县、区、乡、个体）”一齐上的发展思路表示认同。

7年后，邓小平再次视察顺德，在广东珠江冰箱厂的车间中，邓小平说出了那句著名的话：“我们的国家一定要发展，不发展就会受人欺负，发展才是硬道理。”

此时是1991年，顺德全县乡镇企业发展到3711家，总产值74.69亿元，占全县工业总产值的74.06%。在全国十大乡镇企业评比中，广东省占5家，全部在顺德；全县工农业总产值119.44亿元，国民收入39.5亿元，财政收入4.97亿元，居全国县级财政之首。

1992年，一位叫杨国强的年轻人的机遇来临。这一年，北滘镇政府旗下的北滘经济发展总公司与另外两家公司联合成立顺德三和物业发展有限公司，打算开发北滘镇附近的碧江及三桂两个管理区内的一片1300亩土地，此项目即以“碧桂园”命名。

（碧桂园高级花园别墅开业典礼）

14年前，20郎当岁的杨国强加入镇政府属下的北滘建筑工程公司，从底层开始干起。虽然一开始对建筑工程一窍不通，但在哥哥杨国华的手把手教导下，从画图、预算到购买材料，杨国强什么都干。

14年后，对建筑工程开发各个环节如数家珍的杨国强以“碧桂园”项目为跳板跳出了体制。无论是对于碧桂园还是顺德，根据后来的记录，“碧桂园”这一名字第一次正式出现，是1992年3月15日三和公司第二次董事会的会议记录。这年的10月，第一个碧桂园正式奠基，从此，开启了碧桂园的成长篇章。

（杨国强在碧桂园花园别墅开业典礼上致辞）

但是故事并没有在1992年后进入一帆风顺的俗套剧情。这一年香港年度剧《大时代》风靡大江南北，方丁两家的恩仇之后，却是让内地商人看到了背后资本博弈的本质。

杨国强预测了内地地产市场的在资本扰动下的苏醒，想方设法拿下了当时碧桂园4000套别墅的项目。不过却在1993年6月房地产泡沫中，一度因项目偏远而濒临绝境。最终，通过“学区房”模式，杨国强成功将烂尾楼转变成为“香饽饽”。

此后，1998年，杨国强看准房地产行业，将碧桂园带出了顺德，走向广州乃至全国。到1999年，碧桂园的年销售额已经超过25亿元。2007年，碧桂园在香港上市，2014年碧桂园年销售已达1200亿。到今天，碧桂园2018年上半年销售额已经超过4000亿。

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即便公司成立25年以上，碧桂园现在还在不断刷新自己创下的记录。

2018年，碧桂园对外并不公布销售目标，却在内部会议上喊出了保底8000亿、冲万亿规模的口号。为了实现这个规模，碧桂园要求每个区域都开始进行纵向深耕排查，只要常住人口在1万以上的乡镇都是碧桂园的目标“城市”。

市场的变化并没有从根本上改变杨国强对其最深层的理解——以“农村包围城市”的路线，在大城市郊区和二、三线城市快速滚动开发大盘项目、走连锁经营路线而闻名。低成本拿地，快速开发，配套到位，低价开盘……这样的速度和把控别人做不到，杨国强能做到。

当然，快有快的代价。

（2007年碧桂园香港上市）

回顾碧桂园财务报表发现，2011年至2016年上半年，在规模增长迅速的情况下，碧桂园的经营活动现金流及投资活动现金流净额均为负增长，而融资活动现金流净额则一直表现为正增长。

处于扩张期的碧桂园每年都投入大量的资金用于开拓市场，且数额一年比一年大，同时公司日常的经营开发等活动对外借资金的依赖性不断增加，从而促使其加大融资力度。到2013年碧桂园销售额首次突破千亿时，当年总借贷余额为562.49亿元，相比2012年底的369.13亿增加近200亿。

而根据Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。

事实上，一直以来“可怕”的顺德人从另一层面解读就是风险的偏好者。90年代初，顺德辉煌的光环下，“厂长负盈，企业负亏，银行负债，政府负责”，是当时顺德不少企业真实写照。

这种模式造就了奇迹。上世纪80年代顺德“辉煌”的工业化成就，在很大程度上是由县、镇两级政府推动的，公有制企业占90%以上（主要是乡镇企业）。政府唱主角，既是投资主体，又为企业贷款提供担保，同时通过减免等优惠措施扶持企业成长。有超过1000家公有制、集体所有制企业基本上是这个时期由县、镇两级政府“背书”，提供担保向银行贷款搞起来的。

但决定企业能否向更高层次再进一步的，则是创始人能否用部分“赌性”“闯劲”换取一些“专业性”。

2010年，中建五局总经理莫斌接受杨国强邀请，加入碧桂园任总裁；2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁；2014年，同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官。

图从左至右依次为（朱荣斌、杨国强、莫斌、吴建斌）

杨国强希望将碧桂园转化为更加专业性的公司。去“家族化”的努力通过一些数字可以看出。

在碧桂园2007年上市之前，碧桂园一共有5个股东，杨惠妍占股70%、杨二珠占股12%。碧桂园上市后，公众参与持股，稀释原有股权。2015年又引进中国平安这个股东，让家族代言人的持股比例下降至53.6%，而中国平安凭借9.9%的持股比例，成为第二大股东。

此外，杨国强同时规模引进职业经理人，并进一步放权，在职业经理人的带动下提升公司的管理水平，并且他采用了时下很流行的内部合伙人的做法。在他的授意下，2012年碧桂园推出“成就共享”计划，激励项目管理人员；自2014年11月开始，升级更新为“同心共享”，集团高管和区域管理团队对每个新项目进行不超过15%的跟投。

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虽然此后朱荣斌与吴建斌离走，但碧桂园的地产“帝国”已经搭建完毕，进入良性循环的阶段。

7月4日，碧桂园发布今年前6月销售简报显示，前6月碧桂园及其附属公司连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约4124.9亿元，合同销售建筑面积约4389万平方米。三大龙头房企中，碧桂园以近1000亿元的销售额领先于其他两名选手。

虽然也有消息指出，在政策收紧，市场前景不明的背景下，碧桂园近日叫停了三四五线城市“全覆盖”战略，加速资金回笼。此后碧桂园也对外指出并未进行全面“收缩”，而是针对一些不操盘的项目进行取舍。

不过，对于杨国强而言，他正将自己更多的精力放在农业之上，他说碧桂园的地产业务做得很好，莫斌管理得井井有条，自己的主要的精力将放在为国家做更多的事，这是他现在最大的心事。

“40年前我是种田的，因为改革开放，我就在建筑工地上做了建筑工人，一直做到今天，社会给了我机会，我可以为现代化贡献自己的力量。”杨国强说，而农业正是他的切入口。 

（杨国强考察农业）

一些企业开始关注农村与农民问题，希望借助自身在产业和资本领域的优势来让农民的智慧得以施展。在地产行业如万科提出“三位一体”的帮扶模式，恒大也在今天与中科院合作，力推高科技农业。

杨国强40年前是农民，更清楚农民与农村的困境，或许更能体会农村经济中那一股喷薄愈发却找不到宣泄口的内生能量。

从1978年进入地产行业，杨国强在从业的第40年决定回去重新做“农民”。这一年，63岁的杨国强依然保持着媲美年轻人的“可怕”精力，关心着“凤凰优选”、“农业公司”······

其实，从很多方面看农民与地产商有诸多相似，十几年前，福布斯中文版有一篇文章，标题叫《好农民万科》，大致的观点是：农民与地产商一样都是依仗土地，只不过农民种粮食，地产商种房子。换句话说，兜兜转转，杨国强也许并没有离开他的“老本行”。

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