滨江集团回答问询 千亿目标下规模利润平衡待解

来源|凤凰网房产 作者|黄小妹

监管层对上市公司年报的拷问正在持续。继新城、金科、云南城投之后，浙系房企滨江集团于6月21日收到了深交所的问询，并于6月28日如期给出了回复。

22页、近万字的问询函答复中，滨江集团就营收、利润、现金流量净额、项目权益以及存货周转率等问题进行答复。监管层问询函的背后一定程度反应了其对房企的发展路径的担忧。随着融资进一步收紧及成本增高，如何平衡规模与利润，维持财务稳健，实现进一步发展，仍然是摆在滨江集团千亿征途中的问题。

增收不增利 

年报数据显示，2018年滨江集团共实现营收收入211.15亿元，同比增长53.3%;实现归属于上市公司股东的净利润12.17亿元，同比下降28.89%。

对于营收增加的原因，滨江集团回复，2018年，滨江集团实现营业收入较上年同期增加53.3%其中通过项目交付结转实现房地产开发业务收入202.71亿元，较上年增长54.79%，占营业收入总额的96%；开发业务毛利率33.85%，较同比上涨5.14%。

虽然滨江集团房地产开发业务的收入及毛利虽然有所增加，但是报告期内资产减值损失、投资收益、财务费用、销售费用的变动和项目净利润中少数股东损益比例的上升导致了公司报告期内归母净利润下滑的情况。

具体而言，滨江集团销售费用比上年同期增加1.53 亿元，系进入预售阶段的楼盘增多，人力成本及宣传成本增加；资产减值损失较上期增加6.87亿元，投资收益较上期减少6.87亿元。

值得注意的是，滨江集团本期财务费用较上期增加 4.46 亿元，其中主要为公司的债券利息及承销费较上期增加 2.40 亿元，以及公司对合作方股东及银行借款的利息支出较上期增加 1.20 亿元。

事实上，滨江集团向来以稳健、低调、保守闻名业界，杠杆率多年来保持较低水平，其中2016年滨江集团的资产负债率为68.25%，到2017年公司负债率72.84%，虽有显著上升，却依然处于较低水平。

进入2018年后，在众多房企纷纷急于“降杆杆”时，在千亿元目标和规模扩张下，滨江集团正在急速融资和扩张，一改过去相对保守的发展路径。其中包括注册发行不超过65亿短期融资券，发行30亿公司债，发行规模不超4.66亿的商业物业抵押贷款ABS。

此外，滨江集团还频繁为子公司提供贷款担保。公告数据显示，截至目前，滨江集团对子公司担保金额为 112.27亿元，占公司最近一期经审计净资产的73.56％。

黄立冲表示，由于子公司贷款比较频繁，基本上银行都会要求母公司贷款。“但任何一家公司出现违约，都会使整个集团下属的公司承担风险，如果母公司的担保被判罚，如果不赔的话，那整个集团就被清盘。”

截至2018年末，滨江集团负债总额682.38亿元，总资产875.52亿元，资产负债率微升至77.94%；有息负债261.29亿元，货币资金减少23.9亿至71.9亿元，有息负债占该公司净资产的比率为1.35，净负债率上升至98.06%。

融资扩张吞噬利润的同时，滨江集团指出股东净利润下降的原因在于公司大部分项目权益比例低于50%，导致净利润中少数股东损益比例的上升。

年报数据显示，2017年，滨江少数股东损益为5.99亿元，2018年为19.35亿元，远大于净利润。2018年滨江新增土地储备项目26个，新增土地面积176.93万平方米，同比增加101.38%，土地款总额496.43亿元，全部均为合作开发模式，最高权益占比为70%，最低仅为10%。2018年滨江集团公布的37个主要房产项目中，11项目权益占比低于50.0%。

58安居客房产研究院首席分析师张波曾表示，对于房企来说，权益销售额较低意味着企业只是表面上看似销售良好，实际净利润增长有限。他强调说，房企的良性发展需要兼顾规模化和利润同步提升。

其实，从某种意义上来说增收不增利是壮大中的中型房企不得不面对的难题，融资扩张、加大合作力度的同时，如何保证营收、净利润的双增长，这是滨江集团当下需要思考的问题。

土地扩张加速度 现金流难题 

此外，现金流方面，深交所要求就滨江集团经营活动产生的现金流净额大额为负做出解释。

年报数据显示，2018年报告期内滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-139.4 亿元，较上年同期下降 506.44%。

对此，滨江集团回复，本报告期内经营活动产生的现金流量净额较上期下降较多且为大额负数主要系“购买商品、接受劳务支付的现金”大幅增加所致， 系公司为积极扩充土地储备规模， 本期支付土地出让金及契税较上年有大幅增加所致。

滨江集团还表示，从公司 2019 年一季度的情况可以看到，部分新开发的项目开始预售，资金大量回流，经营活动产生的现金流量净额已为正数。预计随着更多楼盘达到预售阶段，公司经营活动产生的现金流量净额会持续增加。

值得关注的是，在2016年喊出千亿目标后，滨江集团除了融资扩张，同时在土地市场加速前进。

2017年滨江集团成立专门的并购领导小组。滨江集团给的数据显示，2017年其通过招拍挂和收并购等方式共获取20个项目。可以对比的是，2016年这一数据为13。

滨江集团2018年继续补仓，全年通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，收获26个项目。全年新增土地储备建面较2017年上升57.4%至 347万平方米，总金额约496亿元；新增土地储备权益建面133.5万平方米，同比增长24.1%。

2019年以来，滨江集团在土地市场加速前进的步伐未减。凤凰网房产统计，截至目前，滨江集团共耗资225.8亿元，通过公开市场招拍挂、收并购等不同方式共获得 13宗地块。

财经评论员严跃进认为，对于滨江集团来说，加速拿地也是因为杭州市场的销售贡献度增加，这对于此类企业来说是有较为积极的意义的，所以有能力进一步做大规模。当然从企业竞争角度看，杭州本土一些房企也在走全国化的战略，这对于滨江是一个较大的触动。后续对于此类企业拿地来说，要警惕市场降温等所带来的风险。

加速纳储是千亿规模的内在驱动，然而在加大步伐扩储的同时，能否保证充足现金流，保证财务稳健，同样是滨江集团要考虑的问题。

 本地化还是全国化？

深交所聚焦滨江集团的增收不增利、负现金流的问题，正是滨江集团千亿梦征途中，寻求规模扩张的愿景所在。

公开资料显示，滨江集团成立于1992年，具有建设部一级开发资质，全国民营企业500强，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。

2008年成功上市的滨江集团，在2010年销售额就突破了百亿规模，实现销售116亿元，当时绿城才108亿元。不过在2016年之前，滨江集团一直采取坚守的杭州大本营的保守发展策略。

2016年，滨江集团开始“走出”杭州，开始进军一线城市，并提出2018年实现千亿目标，但其积极推进的全国化布局并不顺利。

2016年年报显示，滨江集团开启“三点一面”战略，将目光投向深圳、上海。然而2018年年初，其财务报表上的数据表示其在上海、深圳接连失利的状况。

2017年年报中，滨江集团调整了战略，提出“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的策略，将发展中心移回大本营杭州。

年报数据显示，2018年，杭州的营收占总营收的比重为90.83%，2017年这一数据为93.23%。此外，2018年，滨江集团26处新增土地项目中，12处位于杭州，23处位于浙江省内。2017年，滨江集团土储新增16个项目，其中有9个位于杭州。可见，滨江集团重仓杭州的同时也高度依赖于此。

然而，对于滨江集团而言，重仓杭州大本营是一把双刃剑。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，区域布局太集中的话，对企业发展有利有弊。有利之处是可以深耕区域市场，降低市场拓展风险与成本，乃至降低管理成本，降低跨区域发展的文化冲突等；弊处在于过于集中于某一区域，当区域市场波动时，企业将会面临较大的市场风险。另外，也不利于广泛凝聚社会资源，尤其是人才资源来支持企业的可持续发展。

一次与滨江集团董事长对谈中，戚金兴曾感慨上市之后内地市场两轮行情都没能赶上，“我自己形容是先丢了太阳，又丢了月亮，后来明白过来，只剩下星星”，滨江开始重视规模，加快全国拿地的步伐也是与此有关，戚金兴希望抓住最后的星星。

不过后来戚与一位友人聊天后受到启发，这位友人与他说，“从地球的角度那是些星星，不过从宇宙的角度，那些小小的星星都是巨大的太阳。”

其实，对于滨江集团来说，千亿的“星星”并不难以碰触，难在如何在规模扩张与利润增长之间找到相对平衡、寻找适合自己发展节奏。

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