保利拿地加速，低息资金成为“回三”最大优势

来源|凤凰网房产 作者|黄小妹

随着土地市场开闸，有着规模渴望的保利发展上周在土拍市场收获颇丰。

上周6月27日、28日，接连两天，保利发展先后斥资123.63亿元在广州、合肥、佛山接连落子，总占地面积达到65.38万平米。

事实上，自今年5月份以来，保利发展便加速扩大土储。公告数据显示，5月保利发展在杭州、沈阳、武汉、重庆、福州、太原等10个二三线城市共获取11个项目，数量达到前四月以来的最大。中信建投证券分析师江宇辉指出，保利发展5月拿地力度明显提升，但今年以来整体仍保持谨慎。

兵马未动，粮草先行。加速纳储的背后是保利发展重回前三的规模渴望。

 保利纳储季 

三年前喊出重回行业前三的保利发展，直到今年再次加快拿地速度。

整体来看，今年5月单月保利发展拿地力度明显提升。公告数据显示，今年5月保利发展在杭州、沈阳、武汉、重庆、福州、太原等 10 个二三线城市共获取 11 个项目，数量达到前四月以来的最大；新增计容建面 256 万方，总地价 168 亿元，分别环比增长 373% 和 606%；拿地金额占销售金额比为 40%，较上月提升 34%。

前5月， 保利发展累计新增 30 个项目（含 2 个海外项目），新增计容建 面 590 万方（未包含海外项目），占累计销售面积比重 48%；拿地金额 350 亿元（未包含海外项目），权益拿地金额 231 亿 元（成都项目未披露权益比例，故未包含），拿地金额占销售金额比重 19%，拿地相较于以前年度仍趋于谨慎。

在6月，保利发展的拿地动作依然频繁，中指研究院发布数据显示，从6月份全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，国企拿地占比较大。其中共有6家国资企业上榜，分别是华润+电建、越秀、中海、保利发展、首开、华侨城，以独资或联合的方式，累计拿地金额超305亿，占TOP10拿地总额的58%。

6月5日，经过43轮竞价，保利以总价19.5亿元竞得南京六合区龙池街道龙腾路以南2号地块，楼面价7936元/㎡，溢价率27.45%。

6月12日，经过120轮竞价，保利以总价24.23亿元竞得温州鹿城区1宗商住地，成交楼面价12676元/平方米，溢价30%。

此外，保利发展在南京、广州、厦门等地也积极扩充土储。

拿地结构上来看，保利发展仍持续深耕一二线，其中，前5月一线、二线和三四线拿地金额分别为 70 亿元、208 亿元和 72 亿元，分别占比20%、59% 和 21%，一二线占比仍高达 79%。

中信建投证券分析师江宇辉指出，在今年行业焦点重回一二线的背景下，保利发展在一二线城市可售货值充沛，足以支撑相对较好的销售弹性。

为何保利会在此刻加快拿地速度？财经评论员严跃进认为，在央企里面，保利是产业较为聚焦、对于业绩成长较为渴求的企业，其本身做大规模的导向很清晰，所以拿地也会很积极。另外保利本身资金面还不错，当前房企拿地方面，部分是略有保守的，后续对于此类地产企业来说，还是会积极拿地，所以近期拿地的速度相对较快，体现了逆周期投资的导向。

深圳瑞诚创始人王大国则向凤凰网房产表示，保利选择此时加快拿地速度有很多原因，市场在下行时保利积极拿地，也是稳定市场预期。“央企和民企有本质的不同，保证规模，保证一定的利润率，不求激进，稳定市场，稳定预期。”

 重回前三的渴望

加速扩储的背后是保利发展重回前三的规模渴望，央企低成本的融资优势进一步降低了公司在资金上的后顾之忧。

在2017年末保利发展的股东大会上，保利发展董事长宋广菊明确表示，未来两至三年公司要重回行业前三。

保利发展的土储加速度始于2017年，这一年，其拿地强度创下历史新高。公告数据显示，2017年保利发展加大了土地投资力度，共新增土储4520万方，同比增长88%，拿地金额/销售金额达到89%，拿地强度创造历史新高。

相比2017年，保利发展2018年的拿地态度稍显谨慎。公告数据显示，2018年保利发展新增建筑面积3,077.6 万方，同比下滑23.1%，拿地金额占比销售金额 47%，公司全年拿地整体加仓但 4 季度开始态度逐渐转谨慎。

进入2019年后，前4月保利发展延续了2018年第四季度的谨慎态度，不过在今年5月份开始明显提升了拿地速度。公告数据显示，5月单月保利发展拿地力度明显提升。公告数据显示，今年5月保利发展新增计容建面 256 万方，总地价 168 亿元，分别环比增长 373% 和 606%；拿地金额占销售金额比为 40%，较上月提升 34%。

拿地速度提升的同时，保利距离“重回前三”的目标迈近了一步。

2018年，保利发展录得销售额4048亿元，位居行业第五。

据克尔瑞研究中心数据显示，2019年1-6月，保利发展以2501.0亿元，位居行业第四。

启动大规模拿地，保利发展需要保证有足够充足和便宜的资金，而这正是央企地产企业的优势之一。

2019年1月21日，保利发展发行15亿元3年期中期票据，利率为3.60%；3月25日，保利发行5亿美元5年期美元债券，票面利率为3.875%。

6月10日，保利获准恢复发行公司债。据悉，上述公司债拟发行不超过人民币150亿元（含人民币150亿元），保利表示，募集资金扣除发行费用后拟用于偿还到期公司债券、住房租赁项目建设、住房租赁运营公司股权出资或收购及补充公司流动资金，其中住房租赁部分投资规模为92.29亿元，拟使用债券资金31.40亿元。

相对其他民营企业来说，保利发展的融资优势突出。可以对比的是，1月16日，正荣地产额外发行1.5亿美元年息10.5%的优先票据；禹洲地产发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%；4月9日，融创中国发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，利率7.95%。

在房地产行业，土地储备的多寡决定着今后房企的规模大小。显然，距离实现重回前三目标的时间不多了，在规模和土储储备上，保利发展都在加速度。

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