频发高利率美元债 弘阳承压扩张

来源|凤凰网房产 作者|武俊

首次IPO不足一年，目标千亿销售额的弘阳地产，半年来频发美元债券。

7月3日，弘阳地产发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据。4月9日，其发行于2022年到期金额为3亿美元的9.95%优先票据。2月26日，发行于2021年到期金额为3亿美元的11.5%优先票据。此外，2018年11月和12月陆续发行了票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。

 弘阳地产，没钱了吗？ 

从披露的数字来看，弘阳的现金流确实处于紧张状态。

上述美元票据总额达12.3亿美元，票面利率介于9.95%—11.5%之间。票面利率融资处于高位。

“票据利率的高低，体现了票据的投资风险和投资价值，风险越高的债券，其利率会更高。从企业风险的角度看，房企的债务结构、短期债务的比重、后续经营的盈利预期等，都会影响其融资成本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

过去两年，弘阳地产的借款总额分别为116.29亿元、219.19亿元，同比增长率88.49%。与此同时，公司的负债总额分别为328.68亿元、540.72亿元，相应总资产为413.25亿元和679.22亿元。经计算，前后两年的比率分别为1.645和1.643。弘阳地产的负债扩张幅度稍稍快于总资产。现金流方面，过去的两年均为负值，分别为-34.98亿元和 -26.28亿元。

现金方面，公司现金及现金等价物约62.33亿元，并不能全面覆盖82.34亿元的短期负债，也显示出公司在短期偿债上仍存压力。

此外，凤凰网房产在梳理弘阳发行美元票据时发现，弘阳地产在发行上述优先票据时均表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般企业用途。通俗点讲，有没有钱不知道，用来还债是确凿了。

而资金链的紧张不外乎销售业绩欠佳与积极扩储两点，今年在楼市调控、融资收紧的背景下，房子越来越难卖，销售收入增速也逐年放缓。2019年，弘阳将销售收入增速调低至26.85%。

与此同时，今年5月28日，标普全球评级宣布确认弘阳集团及弘阳地产长期主体信用评级为“B”。这家评级机构报告中的一句话值得注意，“弘阳集团通过举债融资的方式补充土地，可能会给公司财务杠杆构成一定的压力。”

增速虽然调低了，拿地却加快了

2018年，是弘阳地产进行全国化布局的1年，据年报拿地信息统计，公司基本已形成上海、南京、杭州、合肥4大都市圈为核心的布局。而在今年2019土地布局方面，弘阳也是大手笔操作。

7月8日，弘阳与美的8.64亿联合竞得南通一住宅地块，溢价率达到57%。5月30日，弘阳在重庆以总价2.37亿元，成交楼面价11727元/㎡拿下高九路地块。5月9日，弘阳以4.97亿元竞得江苏苏州张家港塘桥镇一宗商住用地，溢价率26.46%。5月8日，弘阳在常州、温州土拍中，共拿下三宗商住地块，土地出让总金额为26.1亿元，三宗地块溢价率最高为30%，1月6日弘阳以1.234亿元摘得西安一住宅用地，溢价率19.34%。

另悉，2018年8月，包含与中大合作开发的项目在内，弘阳在南昌也拿四宗地。

在以上拿地信息中，地块溢价率均处于高基数范畴，尤属南昌地区，地块溢价率均超40%，其中，参与竞拍的三宗地溢价率均超50%，且楼面价均与限价仅相差3000-4000元/㎡。

除去还债之后，高溢价率下频频出手拿地，也是弘阳频发美元债券的重要原因，值得一提的是，弘阳在西安、重庆拿地均属头次进军的城市，这样的城市布局在年报中也有迹可循。弘阳地产在年报中表示，2019年将继续扩大城市布局，这与其CFO申广平在2018年业绩发布会中所透露“会拿出回款的50%-60%左右用于投资拿地”极为一致。

频繁拿地是否一定会不断加重企业现金负担，这考验的是企业在平衡规模与风险方面的能力。凤凰网房产同时也注意到，标普在其报告中也点出，弘阳集团杠杆水平在2018年一定程度变差之后，未来12个月将取得改善并维持稳定。预计未来两年弘阳集团以“穿透口径”债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将从2018年约10倍的水平下降到8倍左右。

或许市场对弘阳地产债务结构的改善依然报以希望，不过高昂的融资成本还是公司回避不开的关键问题。

过去两年，弘阳地产的毛利率分别为40.6%及31.25%，净利率分别为19.47%、14.32%，均呈现出下滑态势。而这与其高昂的融资成本也不无关系。

据凤凰网房产统计，登陆港交所还不到1年的时间，弘阳地产便迎来了3次破发，集中于今年5月下旬。市场对弘阳的态度依然并不明朗。

或许是为了打破这一难题，弘阳早早启动在人事上的安排，重金挖角包括旭辉、泰禾、新城控股等上海及长三角地区多名房企高管。新的血液加入，可能会给弘阳的融资通道带来新的变化。

相同的是，新加入的职业经理人不仅在实战上有着丰富的经验，还同时拥有大公司发展与千亿企业快速成长的双重背景，这对于2020年目标千亿的弘阳来说，职业经理人带来千亿企业的经验和模式，将为发展中的弘阳提供不可替代的力量。

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