告别向东，华润向西

来源|风财讯 作者|武俊

以股价下跌7.5%为代价，获67.2亿港元融资，先不论这笔买卖是否划算，华润置地时机选的很好。

也就是在配售前四天，10月18日，华润置地现价升1.78%，报37.2元，盘中高见37.2元，成交约113万股，创历史新高。

随后就是在10月22日凌晨，华润置地发布先旧后新配股融资公告。公告指出，公司大股东华润集团的全资子公司华润集团（置地）有限公司作为卖方及华润置地与配售代理订立协议，以先旧后新方式，按33.65港元每股的价格，向不少于六名独立承配人配售卖方所拥有合共2亿股配售股份。

此外，华润集团（置地）有限公司已有条件同意认购及华润置地已有条件同意向卖方按认购价配发及发行2亿股认购股份，与配售股份相同合计2亿股，新股占经扩大已发行股本约2.8%。配售完成后，华润置地获得近67.2亿港元融资。

有华润集团做背书，央企华润置地以股权融资，行业翘楚何以出此下策？

1 

变革时代

事实上，华润置地近年财务模式一直较稳健，2014--2018年，集团毛利率稳步增长，分别为30.59%、31.23%、33.74%、40.25%、43.39%，归母净利润分别为116.03亿、146.84亿、174.44亿、192.40亿、242.38亿。

2018年年底，实现综合营业额1211.9亿元，开发物业营业额1051.5亿元，同比增长17.5%；结算毛利率42.9%，投资物业实现租金收入约人民币95.76亿元，按年增长27.9%。年末，华润置地现金余额由2017年的524.04亿增加至692.46亿元。

是所有意料之中的故事，2019年初的一则人事变动或许正在影响着华润置地的未来，2019年2月12日，新年刚过乍暖还寒，返工第一天，华润置地就公布了今年最大的人事变动，吴向东因个人职业发展规划辞任公司执行董事。

自去年10月份传出消息，4个月后得到证实。吴向东并不是独自离开，随他一同前往华夏幸福的还有华润置地的前CFO俞建。

除自身央企的融资优势之外，前CFO俞建高超的融资手段也在其中。而此次配股融资或许是华润置地经历变革之后的一丝信号。67亿港元融资并未换来资本市场的看好，摩通下调华润置地目标股价，大和以及招银国际也下调了该公司2019年盈利预测。配售当日，华润置地股价下跌7.5%。

1993年入职，历任华润物业有限公司总经理，华润（深圳）有限公司董事长兼总经理，华润置地有限公司总经理、董事长，华润（集团）有限公司助理总经理等职位。任职25年，华润置地早已被刻上吴向东的印记。在他离开之后，华润置地开始有所转变。

2019半年报显示，在实现458.5亿元营业额时，开发物业营业额为366.1亿元，同比增长0.3%，综合毛利率为38.2%，较2018年同期的48.1%下降9.9个百分点。相比2018年年底43.4%下降5.2个百分点。

此外，开发物业毛利率由2018年同期的48.6%下降为36.0%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2018年同期的66.6%小幅上升至67.6%。现金及现金等价物为631.59亿元，较2018年底的709.69亿元同比下降11%，负债总额也由去年年底的4750.39亿升至5370.94亿，

为了规模扩张，华润正在压缩自己的利润空间，负债上升利润下滑的背后是华润的加速度生长。易居研究院智库中心研究总监严跃进向凤凰网房产表示，行业整体融资受限，而央企自身的低成本融资优势实际上是扩张的一个机会，这体现在发债、拿地、销售等方面的良好表现。

2 

青萍之末

变化肇始体现在拿地，2019上半年，华润置地新增土地39宗，总地价820.6亿元，今年半年报业绩发布会上，唐勇称，土地市场策略，长远来看仍然看好中国的经济增长和城市化的进程还在继续，出现合适机会的时候会积极地参与土地的竞买。

接下来就是7月新增9宗地，金额80.76亿，8月新增4宗地，金额64.9亿，9月新增7宗地，金额72.97亿，截至目前，华润置地合计土地出让金已超千亿。据日前中指研究院发布的《2019年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》中，华润置地以637亿权益地价排名第七位。

央企的优势也体现在融资。据不完全统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，超去年全年394亿新增净融资。而从下半年发债现状来看，华润置地融资依旧密集。

7月中旬发行10亿元中期票据，7月月底，子公司名气创建有限公司与一家银行联合签订了51.664亿港元的定期贷款融资协议。8月发行总计20亿第三期、四期中期票据，9月底，华润置地与一家银行签订1亿美元贷款融资协议，该贷款融资自提款日起计为期五年。

2019半年报显示，期内公司加权平均融资成本约为4.45%，远低于行业平均水平。10月底，华润以先旧后新配售的方式获67.2亿港元融资。其中，约60.5亿港元用于买地，剩余用于集团一般营运资金用途。

在和硕机构首席分析师郭毅看来，在市场低点拿地，以及如果未来市场向好的趋势下，对企业来说，控制成本又可以实现好的利润，华润拿地显现更多的是踩对市场周期性节点的一个预见性投资。

一方面，丰富的土储若能踩准市场节奏，是实现跨越发展的机遇，但若面临持续加紧的调控和趋冷的市场，囤地引发负债及开发困难也不可忽视，然而，对于未来，先知并不存在。

市场看空、股价下跌，综合毛利率下滑、逆周期拿地扩张，我们无法断言一切变化始于年初的人事变动，但实际上，潜移默化之中华润变化已经开始。

在今年的业绩发布会上，谈到中年危机的华润置地，唐勇在现场开起了玩笑：“如果我们都不焦虑，社会怎么进步啊。”诚然，冯仑亦有言，房地产30年行业峥嵘，经历野蛮生长之后，窄门之下，应思虑如何行在宽处。

吴向东离开之后，华润置地迎来新话事人。如何带领这家有着25年历史的地产航母拥抱未来，拿地之外，还需要更多的思考。

完

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