新力控股今日通过聆讯，上市临门一脚能否换3个“送分球”？

来源|风财讯 作者|王婷婷

在向港交所递交招股书152天后，新力控股在10月23日正式通过聆讯，预计在近日正式挂牌上市。

2010年成立，9岁的新力控股将成为中国房地产最年轻的港股上市企业，也将是今年第4家成功在港IPO的内房企。

上市已经“临门一脚”，登陆资本市场，意味着新力控股打开了一扇通往钱和资源的大门，但也意味着它将受到更多投资者的审视。

对于最受关注的三大问题——规模、利润、债务，新力地产是否能凭借上市这一脚，为自己换取送分球？

1 

规模分：年复合增长94.6% 借上市冲千亿

从2016年至2018年，新力控股分别实现销售额161亿元、452亿元、822亿元，录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。

就销售而言，在克而瑞榜单中，新力控股排名在TOP33，处于百强内的第二梯队。营收规模和复合增长率也仅次中梁地产，在2019一批上市（及候选）房企中，能体现出较明显的梯队距差。从2010年开发第一个项目，到今年3月底全国布局的101个项目，新力地产的规模增长一度被冠以“黑马”的称号。

在资本市场，业务规模并非股价的直接影响因素，但在房地产行业，这却是影响企业评级、股价表现、融资可能性的重要角色。

有行业分析师就表示，行业集中正在加速，近两年TOP20房企份额增长的平均增速已经超过45%。这种情况下资源会不断向大企业集中，包括评级机构的青睐、金融机构的资源支持、合作伙伴供应商的信任、资本市场的支持等，房企融资的门槛，已经逐渐从TOP100变成TOP50。

无疑，冲刺规模是新力上市的最大动力之一，因为这将成为其竞争市场份额与行业角色的巨大助力。

2 

利润分：高扩张与稳定性

已踏入40强门槛的新力地产，一定程度上得到了资本市场的规模检验，但利润将是更直接影响上市表现的重要因素。

就利润数据来看，2016年-2019年4月30日，新力控股毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%和34.4%，高于当年80家房企的平均毛利率31.89%。

毛利率被视作衡量上市公司盈利能力的重要指标，但房地产行业受到项目结转周期长的影响，房企当年的业绩往往反映此前1-2年的销售情况。

新力地产受前两年向上的市场影响，毛利率曾一度达到37.3%；在2018年趋紧的行情下，今年上半年毛利率超30%的只有12家房企，新力控股（2019年4月30日）的毛利率定格在34.4%，整体呈现出的盈利能力颇稳。

不过2016年-2018年，新力控股净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率105.9%，净利润5.8%、5.3%、6.6%，低于80家房企的平均净利率13.86%。

实际上，细致观察新力的利润，虚拟利润不多，利润贡献主要来自母公司项目回款，因而可以说有一定含金量。例如截止2019年4月30日，新力控股按公平值计入损益的金融负债的一次性收益净值10万元，投资物业的公平值收益2743万元，占比不到2%。

一个细节是，2016年-2018年新力控股的销售均价虽然波动性下弹，但购地成本也逐步下调，而期间毛利实现了100%以上的复合增长率，截止今年4月30日的毛利19.66亿，同比增长达250%，说明利润具有较好的稳定性，受到成本影响减弱，来自产品力的支撑走强。

招股书数据也显示，2016-2019年4月30日，成本上升或下降5%对新力控股税前溢利的影响逐渐下降，占比分别为25.2%、13.3%、8.7%和7.9%。期间，年内溢利则由5%逐渐提升至6.6%。

3 

负债分：负债结构调整 上市缓解资金压力

高杠杆的快速扩张，往往伴随高负债和偏紧的现金流。

数据显示，2016-2019年4月30日，新力控股的净资产负债比率分别约190%、270%、240%及310%。

期内经营现金流量分别为-20.37亿、-65.48亿、17.25亿和-13.38亿元，曾在2018年底回正，后由于2019年年初的持续拿地和物业开发，支出增加。这也是房企在年头财报表现普遍较欠佳的主要原因。

但若考虑融资支出和短期负债，如截止2018年底达到92.2亿元的一年到期有息负债，新力则需要更快的周转来保证资金的安全和经营的稳定。

就融资成本来看，2018年以前，新力地产的融资渠道中，有大比例的信托计划，当年公司由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排约28项，利率最高达13.62%。

不过就信托结构来看，以股权投资为主、股权质押为辅，保留了相对的灵活性和自主性。

高利率逐步推高了新力的财务成本，影响利润等核心指标。也由此在2018年底，可以看到新力控股做出利率一些控制债务的举措。

据风财讯初步盘点，今年新力控股相关的信托计划仅成立1起，主要融资依托银行及其他借款以及公司债券。去年10月和12月分别发行2021年到期的3.13亿和2.76亿元私募公司债，利率分别为7.90%和7.50%，今年1月发行的非公开债利率在7.5%，4月发行的2022年到期公司债利率也为7.50%。

相较信托和资管计划，公司债和银行信贷，意味着相对较低的融资成本。不过更具有想象力的低成本、高份额融资，来自资本市场。

业内资深研究员直言，上市融资能一定程度上缓解资金紧张，是很多企业为持续扩大发展的优先选项。

成功上市，对新力控股后续的发展和“冲千亿”的目标，都有很大帮助。但企业最终发展如何，股价能否产生好的走势，还是要看企业自身造血能力。

完

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