时代中国:理科男的人情味

编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。

来源|风财讯 作者|黄薏

10 月 29 日，时代中国在东莞市常平镇举办时代智造港（东莞）启动仪式。据了解，该项目为时代产业在东莞打造的第一个标杆产业园区。是一个以智能终端设备制造为主题，肩负着常平乃至整个东莞制造业转型升级的历史使命的重大项目。

时代智造港（东莞）效果图

时代智造港（东莞）产业园区与时代中国在常平卢屋的产城融合城市更新改造项目相连。凤凰网房产专访时代中国东莞副总经理潘昌伟时，他表示：时代中国一直以来都在坚持着“城市发展服务商”的定位，不仅服务生活于城市的人，还服务于人生活的城市。

时代中国东莞副总经理潘昌伟

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时代旧改在东莞

在2019年9月11日发布的《中国乡镇综合竞争力报告2018》显示，2018年中国乡镇综合竞争力百强中，东莞17个镇区上榜，前十强中东莞更是强势占据了2个席次。

的确，很多人听到东莞，脑海中总会浮现“富庶”二字。在过往十年里，因为制造业的进入和发展，带来越来越多的外来人口，镇区经济相当发达。走访东莞镇区的大街小巷，我们常常能看到一栋栋高耸的村屋上挂着“XX公寓”的招牌。

这座城市的样貌，从2017年年底东莞市城市更新局成立开始，正在逐渐发生微妙的变化——它吸引了大量的巨头开发商纷纷前来通过城市更新或土地招拍挂的形式来获得土地，时代也是其中一员。

在当下的楼市调整期，东莞的土地市场丝毫不见冷淡。到底这座城市有什么魔力？

潘昌伟认为：东莞是一座特殊的城市。它临广临深，是粤港澳大湾区及广深科创走廊的核心城市；另一方面，东莞土地开发强度已经远超国际警戒线，逼近50%。这就直接导致了增量土地供应有限，土地市场量跌价升的趋势。

如何解决土地紧缺的问题？潘昌伟的看法是：在这样的土地市场环境下，把当前已开发但利用率低、产能不足的土地，通过城市更新的方式，推动城市发展并解决土地供应瓶颈，进行产业升级及改善人居环境就迫在眉睫。政府可以通过此改善土地市场供应情况并提高城市中心的繁荣度；房企也可以通过城市更新的方式降低开发成本；居民更是享受到更优质更便利的生活环境。

目前，时代中国在这个湾区重镇——东莞，通过城市更新的形式已经储备了超过230公顷的土地。时代中国东莞副总经理潘昌伟对此信心满满，“时代中国专注旧改，深耕大湾区多年，具有丰富的城市更新实战经验，有信心投入参与到东莞的城市更新建设中”，他说道。

统计截止时间：2019年10月30日

通过时代中国等知名房企推动下的城市更新和改造，东莞将会呈现出与现在完全不一样的风貌，将成为一个绿色宜居的湾区都市。东莞也将从各镇区经济自给自足，自我强大的状态，改造成一条条融入东莞、融入大湾区的毛细血管，共同发展。

2 

时代旧改在湾区

从广州起步的时代中国，在大湾区已经深耕多年，对城市更新更是颇有心得。

公开资料显示，时代中国参与大湾区重点城市旧改已有近7年的时间。仅2019年上半年，公司已成功转化4个城市更新项目，相当于去年转化的总数量，总货值近319亿元。

在时代中国半年报发布会上，岑钊雄介绍，时代中国在下半年还将会有一部分旧改项目转化出来，但具体数量与项目获政府批准的速度相关。“在旧改方面，企业和政府的目标是一致的，那就是都希望推进的速度快一些。”岑钊雄说道。

2019年时代中国半年报显示，报告期内，公司来源于城市更新业务的收入为6.41亿元，该收入主要来自金融城旧厂项目（广州）和里水洲村项目（佛山南海区）；城市更新项目毛利为85.02%。

此外，旧改项目管理面积的增加也给公司的物管收入带来提升。值得一提的是，得益于毛利率较高的产品收入确认比例按年提升及新增毛利率较高的城市更新业务，公司毛利按年大幅上升75.5%至51.9亿元。

根据凤凰网房产的不完全统计，目前时代中国在大湾区的旧改项目占地面积已经超过700公顷。

统计截止时间：2019年10月30日

从2019年时代中国的半年报数据中关于城市更新项目的盈利状况，我们可以判断，重仓布局大湾区，大力进行城市更新，让“老城焕发新容貌”的时代中国，潜力无穷。

3 

时代旧改理念

城市更新不单单是把旧房子拆了建成更高的商品房出售，更重要的意义在于优化城市功能布局，补足公共设施短板，促进城市现代化进程。因此，做城市更新的开发商，必须是具备过硬实力和影响力，能担起城市现代化重任，具备社会责任感。

可以说，这是一项意义重大而又细琐的工作。时代中国在进行城市更新的过程中，也遇到不少困难。

潘昌伟在接受采访时，向凤凰网房产举了两个例子：

其一，认定权益人身份并不容易，但由于这直接影响回迁物业的归属办证及相关税费等重要问题，因此必须妥善解决。这需要与村集体、房管所、权益人自身家庭关系等进行多方协调，通过公示、公证等方法来解决。

其二，认定拆赔体量的问题也尤为重要，这直接影响与权益人的拆补谈判进度。城市更新涉及的历史遗留建筑物、构筑物及附属物特别多，其建筑占地、用地面积、建筑面积之间的细微差异，普通人并不了解。这就需要通过村集体作裁判，获得农资办及更新部门的认定，制定细则加强宣传，做到项目区域内的统一、公开公平公正，从而解决相关问题。

凤凰网房产通过对潘昌伟的采访，总结出一句话：人情味与技术流共生。

对于城市更新，时代中国一直践行发展共享的理念，始终坚守着“让更多人实现向往的生活”这一企业使命来进行。通过对更新的区域进行优化升级，提升城市整体面貌，为当地配备更优质的商业、教育及医疗等设施，带来更可观的产值，为居民提供更好的生活品质。由此，就能把政府、居民和房企三者的不同诉求一一达成。

同时，时代中国针对大湾区重点城市，研发了一套项目管控系统。通过这个系统，可以看到各个重点城市的核心布局与规划，找到城市更新的切入点。让城市更新的工作更为顺利。

从城市更新的土地规模和已成型的改造项目来看，时代中国深耕大湾区的雄心不可小觑。未来，时代中国将带来什么样的惊喜？凤凰网房产持续跟进。

完

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