星河：湾区“粮仓”何时满？

编者按：他们曾经偏安一方，借着政策红利改变命运走向；他们曾经风光无限，却无法预测政策和市场的多变。粤港澳大湾区纲要落地，资本和人口的汇聚让保守低调的粤系本土房企走到聚光灯下，龙光、时代······隐形“地主”掘金湾区旧改，谁将笑到最后。

来源|风财讯 作者|吴雪珊

谈起星河，在珠三角几乎无人不知，无人不晓。

1988年，星河在深圳起家，前身是深圳市怡和企业公司。作为多元化转型的先行者，星河控股旗下已拥有地产、金融、产业、商置、物业五大业务板块，业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域，已成为国内大型综合性投资集团。布局深圳、广州、天津、南京等20余座城市，业务覆盖粤港澳、长三角、京津冀及中西部核心城市，总资产逾千亿元，拥有超6000人的精英团队。

近期，星河控股集团再次荣膺中国地产金砖奖之“2019年度卓越成就企业”奖，这不仅体现了业内对星河在房地产行业创新转型的高度认可，也表达了对星河为城市焕新升级贡献力量的嘉奖。那么，星河又有哪些“王牌”在手，度过它的而立之年？

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王牌一：手握3300万㎡土储

从一名泥瓦工逆袭成千亿集团的掌权人，星河控股集团创始人、董事长黄楚龙用了30多年的时间。

随着企业规模不断扩大，黄楚龙也成为了超级富豪。在《2019年胡润百富榜》上，他以300亿的身家排在第100名。黄楚龙星河集团拥有1000多亿资产，几乎没有债务。此外，整个公司没有上市，只属于他一个人。所以如果我们计算净值，黄楚龙应该是中国最富有的隐形富翁。

黄楚龙常说：“星河要做500年，不做500强。”正是着眼于500年，黄楚龙一直以来不求做大只求做好，之后才会考虑长远。

为完成“2023年实现1500亿营业规模、150亿营业利润”的战略目标，2018年中，黄楚龙公开表示，星河地产将通过加大城市更新力度，强化地产金融化策略，大力发展教育、文旅、大健康等产业，聚焦特色小镇和产城融合项目等战略，跻身全国房企40强，更是定下了5000万平方米土地储备的目标。

而官方信息显示，星河集团已布局珠三角、长三角和中西部三大都市圈，开发面积累计超3000万㎡，土地储备面积逾3300万㎡，目前主要集中在深圳、广州、东莞、普宁、常州等地。

从观点指数统计数据来看，2019年1-9月，星河控股地产的销售金额为257.8亿元，排第78位，而排名第40的卓越集团同期销售金额为627亿元，这与40强的目标相比，星河还有一段较长的距离要走。

困难在前，目标既定，如何达成？是星河面临的一大命题。

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王牌二：加速全国性布局

如今，这家华南老牌房企，正悄然向规模化发起冲锋。

2018年，星河开始加速全国性布局积极扩张土地储备。2月，星河以底价34亿元拿下天津北辰一住宅用地；5月，星河以40.8亿元的价格，竞得南京玄武一宗商住用地。

除此之外，还在惠州、普宁、广州等地各拿下1宗地块，金额合计11.27亿元。今年1月，星河1.6亿元拿下惠州巽寮低密住宅用地；2月，星河以66.78亿元的高价，取得广州南沙东湾村一宗复合用地；6月，星河6亿元拿下佛山禅城区一宗商住用地，首度进入佛山。至此，在星河控股的大湾区九城战略蓝图中，除肇庆和江门以外，深圳、广州、佛山、中山、东莞、珠海、惠州均已布局。

9月，星河以99502万元拿下苏州吴中区一住宅用地，这也是星河首入苏州。然而在星河地产拿地后，有一封集团内部文件在地产圈流传。

据文件披露，2019年9月16日，华东区域参与苏州吴中木渎苏地2019-WG-37号网上竞拍，最终加价至99502万元，如截至2019年9月27日该地块无人加价则由星河地产获取。

根据集团投资委员会决策，该地产参与竞拍价格上限为封顶预售土地总价99002万元，此次竞拍为网上操作，华东区域及投资团队在土拍过程中心急手乱，操作失误，未能看清电脑报价已经自动加价一手，导致最终土地竞拍报价达到了99502万元，超出计划获取土地目标价格500万元，致使预售条件发生实质变化，即项目竣工验收后才能销售。导致项目财务指标直线大幅度下滑，给华东区域及集团造成重大损失。因此集团对华东区域投资发展中心的三位高管进行处分。

有业内人士分析称，“乌龙拿地”事件的背后，显现出星河控股急切扩储的态度。

10月，星河以103820万元底价夺得南沙大涌村2019NJY-14地块，用地面积36089平。而星河早在6月份斥资4.83亿元，成为该村的旧改合作企业，改造面积为4.55公顷。

另外，星河本身就是以大湾区为大本营，因此，在粤港澳大湾区的“抢滩大战”中，占尽天时。在粤港澳大湾区国家战略背景下，为进一步夯实大湾区主场优势，星河在东莞、珠海、惠州、惠东、广州南沙、普宁等城市积极拓展，土地总储备面积超2000万㎡。

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王牌三：深耕湾区旧改

在中国城市建设过程中，城市更新一直如影相随。2015年，政府工作报告中首次引入城市更新相关概念。2019年更是被业界称为“城市更新元年”。

如果说中国房地产上半场是拍地，那么下半场就是城市更新。据不完全统计，目前TOP50房企中已经有半数以上参与城市更新。

2004年星河控股集团开始涉足更新项目，成为了国内最早涉足该行业的公司之一。2007年，星河接手了鹏基集团雅宝工业城城市更新项目，于2010年开工建设，原规划为星河雅宝创新产业园，于2014年入市，为总建面160万的星河World。

2014年5月，星河以17.82亿收购星顺房地产金达工业区城市更新项目，是星河地产进军深圳西部的首个项目，已于2017年入市，推广名为“星河荣御”。2018年4月，星河首个光明区项目——大丰安片区城市更新项目正式动工，将打造45万平综合体，命名为星河天地。

星河更是首创“更新+”多元化业务模式，目前在深圳及周边区域运作项目达50多个，已有30个项目成功推向市场，累计更新改造面积近1000万㎡，为城市更新建设做出了重要贡献。

其官网的公司架构图显示，星河地产集团旗下包括了深圳城市更新公司以及广州城市更新公司，由此可见这两大城市是其扩大旧改土储的重要“粮仓”。

2006年，星河地产集团全资收购广州泛科新应用发展有限公司，正式进入广州房地产市场。目前，星河集团在广州已开发了星河壹号公馆、南沙湾东苑、星河盛世、星河丹堤、星河山海湾五大项目。

2015年12月20日，星河广州城市更新公司（广州市星善居投资发展有限公司）在广州珠江新城西塔正式揭牌成立，充分表明了广州公司发展成为第二总部的决心以及对广州市场的信心。城市更新公司的成立对广州公司乃至星河地产集团来说具有里程碑意义。

而星河下注旧改这件事，也恰好踩准了市场的发展热点，广州今年正在迎来旧改的爆发年。

据不完全统计，截至今年9月份，广州至少有247条旧村启动改造相关工作，24条村启动招标合作企业，其中有17条村寻求到合适的合作企业。今年前9个月招标的24条村的改造范围用地面积达1579万平方米，相当于2.6个珠江新城(6.19平方公里)，总投资1585.2亿元。相比公开招拍挂市场上水涨船高的土地成本，城市更新项目成本优势颇为明显。

城市更新项目作为星河扩储的重要方式之一，今年2月星河成功签约广州荔湾龙溪村旧改。目前星河在广州至少介入6个旧改项目，除龙溪村旧改外，还介入番禺罗边村、南草塘村、沙亭村、南沙东湾村、大涌村等至少6条村的旧改。

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王牌四：产城投融

另一方面，星河控股集团在产业运营上的布局，也将为星河带来大量土地储备。官网资料显示，星河产业为中国产业地产6强，拥有产融联盟新城、双创社区、特色小镇三大重要产品形态，已布局20个城市，深圳、重庆、天津等9个城市的项目已进入建设运营阶段，广州、杭州、武汉、东莞、无锡、贵阳等地项目已与政府签订合作建设协议。

目前在粤港澳大湾区内，星河有多个在推进的特色小镇项目，例如东莞黄江“星河互联网小镇项目”等，该小镇启动区已纳入东莞市2017年度“三旧”改造实施计划。在星河看来，特色小镇提供的不仅仅是一个空间载体，更重要的是通过提供全方位配套服务，营造一种全新生活生产方式。

识时务者为俊杰。如今的粤港澳大湾区，是任何一个全国化房企必须打下的城市群。对于星河这种销售规模尚在百亿元量级的房企来说，要想实现规模化发展，大湾区更是不可错过之地，星河凭借地域优势，以广深大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发，也逐渐变得羽翼丰满、利剑出鞘、笑傲疆场。而对城市发展而言，城市将不断更新换代，同时也将迎来更高品质的人居新时代。

完

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