沈阳楼市全方位破七预言

俗话说敢想敢干，如果想都不敢想，那还有什么可干的？

进入2017年，你对沈阳楼市有什么想法呢？

我的想法是：2017年，沈阳楼市全方位破七指日可待。这里的全方位破七，是指，在2017年，沈阳新房、二手房、土地价格均将突破7000元大关。

看到这个预言，请不要着急开怼，沈阳地产老司机们且听我慢慢道来。

首先，我们从沈阳新房价格说起，近两年来，沈阳新房成交均价一直在7000元每平方米左右徘徊，但是，从2016年全年均价与2017年1月沈阳楼市均价来看，新建商品住宅销售均价突破7000元每平方米当然不是事儿。接着，我们来看沈阳二手房价格，据芒果不动产统计，2017年1月，沈阳二手房成交均价7330元每平方米，而纵观2016年沈阳房地产市场的二手房价格，破7已经成为常态。随着众多高价地块的相继入市，沈阳新房价格还将继续攀升。

那么，在沈阳楼市全面破7的预言中，最受争议的当属地价破7了。沈阳商品住宅土地价格破7的可能性，源自于哪里呢？在这里，我们以近期最有可能完成沈阳土地高价成交的化工厂北地块与东药地块为例。

溢价率。2016年以来，高溢价率成为了沈阳土地市场中最为热点的关键词之一。不断攀升的溢价率让众多场次的土地拍卖成为经典，被人津津乐道。2017年开年后，金辉在拿下莫子山西地块时，溢价率高达133%， 以东药总厂地块起价5000元每建筑平方米为例，只要溢价率达到40%，那么，该宗地块的成交价格便可以突破7000元每建筑平方米。同样，化工厂北地块起拍价格为4180元每建筑平方米，只需溢价率达到67%，那么，该宗地块的成交价格也可以达到7000元每建筑平方米。

40%与67%的溢价率，在沈阳今年的热门地块中并不罕见，能够成为现实的难度也并不大，因此，在溢价率高走的当下沈阳土地市场，土地成交价格突破7000元每建筑平方米只是时间问题。

铁西地价。如果说全市范围的溢价率不足以支撑一个区域土地的成交价格，那么，待售土地附近的新近成交地块，可以说是最终成交地价的有力风向标。

综观铁西老城近期成交地块，旭辉在2016年拿下的第一粮库地块是区域内最近成交地块，成交价格为6550元每建筑平方米，溢价率45.56%。该宗地块起拍价格为4500元每建筑平方米，同化工厂北地块4100元每建筑平方米和东药总厂地块5000元每建筑平方米的起拍价格相差不多 ，由此可见，铁西老城区域内地价已经达到如此水平，6000+甚至突破7000，已经指日可待。

地块重要性。一个地块的溢价率与起拍价格，最重要的决定因素就是这宗地块所具备的价值，潜力越大的地块越容易受到开发商的追捧， 也就是说，地块的重要性决定了其在土地拍卖中的表现。东药总厂地块与化工厂北地块均位于铁西老城，二环之内，并且具有较高的知名度，是沈阳二环范围内为数不多的待售居住用地，在沈阳开发商们纷纷把眼光重新投回市内的情况下，老城区内的热地必然成为热门。随着铁西区东搬西建的不断推进，这些具有着历史意义并且占据着重要位置的地块，作为“不可再生资源”，“被抢”的可能性也颇大。

战略意义。说化工厂北地块有极大可能成为兵家必争之地，是因为其具有着不小的战略意义。化工厂总面积颇大，此次仅拿出其中一部分进行出售，未来，还将释放出周边地块。那么，谁拿下这第一宗地块，似乎会对未来的布局产生不小的影响，无论未来的化工厂地块会成为一家房企的囊中之物还是被几家房企所瓜分，先下手为强，先拿地、先动工、抢占先机都会不会错。这就如同万科在拿下西华府地块时，为何华润也加入了抢地？因为要为二十四城布局区域有利格局。虽然华润并未拿地成功，但是先拿地先动工先开盘的华润二十四城不仅取得了区域销冠、更将均价提升至7500元每平上下，都可谓不小的成功。

由此可见，在二手房、新房价格相继破7的局势之下，沈阳土地市场也迎来破7的良好机遇，沈阳楼市全面破7将不只是想象。

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