查看原文
其他

解开沈阳楼市“全民营销”终结之谜

2017-02-17 by 栋察楼市


1998

《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式出台,文件明确废止了住房实物分配,标志着住房制度改革在全国范围内全面展开。至此,中国实行了近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台,老百姓开始进入买房时代

1999

中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地

2000

2月,住房实物分配行为在全国正式停止。


至此,房子正式成为了我们日常话题之一,相互问候“你买房了吗?”,如同“你吃饭了吗?”。


2000年,沈阳人知道了什么是商品房;

2007年,沈阳人明白房子已经火到必须求人才能买得到;

2014年,沈阳人听说自己也可以卖房子赚钱!


那时候,当有人问你“你买房了吗”,他的意思有可能会是向你推荐房子。 


世界变得如此之快,我们都有点跟不上节奏。开发商为什么有这个想法,让大家都变成置业顾问?那还得从楼市的“全民营销”说起。


楼市“全民营销”的起因


自2013年开始,全国房地产市场进入低迷期,沈阳房地产市场也不例外。大量库存让开发商销售压力颇大,主要原因是客源不足,市场由于“以价换量”促销引发的信心不足,买房者更加观望。开发商想通过熟人介绍的模式扩大客户来源,让所有人都参与进来,这相当于无形的扩大了营销团队,换个角度看,即使不能起到真正的卖房作用,也能节省一笔宣传的费用(认为常规活动成本高,效果无法考量),还达到一定的广告的作用。


开发商选择全民营销另一个主要原因是传统媒体的没落。以前,楼盘如果做了纸媒广告,则不愁客户上门,现在由于人们的阅读习惯改变,加上媒体精英的流失,导致内容质量下滑,失去读者,效果锐减。而互联网房地产平台,更多是以电商让利做为噱头,实质上没有起到媒体的作用,而一味的迎合开发商做服务,没有站在购房者角度去提供服务,起到的作用有限。


当时,开发商们想尽一切办法就是为了把房子卖出去,有派发宣传单、走进社区与企业直接宣传、引入二手房中介帮助销售等。全民营销能发动所有人一起卖房。从第一个开发商付出行动,则一发不可收拾,曾经前几年,楼全民营销是当时最为广泛的手段之一。


全民营销的操作,一般是由普通人(构成由内自外公司员工、楼盘的新老业主、二手房中介、社会人士)通过APP或微信注册一个帐号,然后推荐有意向购房人(一般是周边的亲戚、同事、朋友等)的姓名,电话登记录入,并保证意向购房人在一定时间内到售楼处看房才算有效。最后,如果他买了这个开发商的房子,推荐人就可以拿到约定的佣金了。





2014年,房企推出楼市“全民营销”的叫法有很多,不管名字是什么,实质都是一样的。从理论上,这样的做法很吸引人,因为成交一套房子,貌似收入不菲,但从实际操作上来看行不通,实属有病乱投医,对于楼盘销售促进作用则非常有限

 

楼市 “全民营销”终结之谜


那么,我们要看一下,火极一时的“全民营销”为什么在当下悄然销声匿迹了呢?


普通人卖房就是一个不靠谱的事房子不是谁都能卖的,否则谁都能成为置业顾问了。个楼盘相关信息量很大,单凭普通人无法了解楼盘的整体情况,连推荐的东西都说不清,怎么能让周边的人产生兴趣。


极少人能从中赚到钱。并不是开发商不讲究,实在是渠道与中介太厉害了。 例如你推荐的人,很有可能在去售楼处的路上已经被这些人拦截了。因为他们是以此为职业,而你只是随意这么一说。


不好意思推荐给朋友。如果是因为房子适合朋友而推荐,这样没有问题,朋友还会感激。而纯粹是为了赚钱而推荐,必然会影响到彼此关系。因为全民营销推广范围较广,买房人自己也知道有这么回事,可以自己推荐自己就算开发商给的优惠吧。


开发商自己也增加了管理难度。置业顾问可能会把正常的客户,通过身边人推荐成“全民营销”客户,来赚取额外收入,产生了“灰色地带”,这当然是开发商不想看到的。


还有最重要的原因是,自2016年开始,沈阳楼市全面处于上行状态,许多楼盘进入顺销阶段,有问题的楼盘早已出局,楼市进入正常轨道。


无论从参与者(全民),还是到发起者(开发商),在以上种种限制下,全民营销很难有所做为。


据一不愿透露姓名的开发商营销负责人表示,全民营销从开始他一直不是很看好,因为好多都是集团下发要求,全国统一行动,也是不得不执行,从结果来看,意义不大。他认为利用人的逐利之心去营销,注定是要失败的,还有可能影响公司的品牌口碑。


现在沈阳全民营销保留的意义更多是形式主义, 已经逐渐淡出人们的视线。开发商已经从花更多心思在了解客户需求、提升产品品质方面,例如去年很多开发商都打出匠心概念,很少再提类似全民营销的概念了。


我们可以说,楼市全民营销一定是在特定时期,特定背景下,无可奈何的产物,当市场产生新的变化时,消失必然在理所当然之中!

         

       近期原创文章:

       地价销量齐涨 2017沈阳向南“一廊两翼”齐飞!

       开发商给北皇姑空地“盖章”意欲何为

       凡百一新 一张图看懂沈河东部新城

       谁会成为沈阳楼市下一个“长白岛”

       沈阳城市记忆 三台子 一座“城”·两世界

       2017年1月沈阳商品住宅销售大数据 


如有任何问题,可关注本公众号直接提出,我们会在第一时间做出回复!

栋察楼市微信公众平台,基础类分数据、土地、营销三大板块内容,在此之外,对于沈阳房地产市场进行客观点评分析,洞察行业变化,发布最新的行业资讯,区域动态,买房建议,为房地产业内以及购房者提供参考与帮助。

以专业影响行业,以影响创造价值,关注你的关注!

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存