物竞天择 适者生存！今日17位竞买人亮相沈阳土拍收官之战 黑马你绝对想不到

以上为12月27日拍卖基础资料 可点击上图放大

PS：序号1苏家屯商业地块因无人报名而流拍，今日共有5宗地块出让

据官方消息，原定于2017年12月29日拍卖的于洪区丁香湖19号东-1号地块延期，具体拍卖时间待定。至此，今日五宗地块将是今年沈阳最后一场土拍，成为2017收官之战。

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勘地报告

望花城中村-6地块

土地位置为“大东区劳动路南”，土地面积为50204.47平方米，用地性质为居住，规划容积率为≯2.2且＞1.0，商业比例为≯10%，出让年限为住宅70年，商业40年，地块起拍价3800元/建筑平方米。

公开资料显示，地处大东新城西部望花板块的望花城中村-6地块不仅紧邻旭辉、中粮，而且与职业技术学院隔街相望。

大东新城再添新成员

望花城中村-6地块宗地编号为A02-01，地块四至为东至22米规划路西侧红线，南至22米规划路北侧红线，西至30米规划路东侧规划绿地边线，北40米规划路（劳动路）南侧规划绿地边线。根据365勘地小组在现场实探发现，地块目前属于净地状态。

值得关注的是，地块备注注明以下条件：1.该地块出让面积以实测为准；2.具体规划指标详见《规划设计要点》；3.按照建筑产业化要求建设，项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修；4.该宗地竞得人须承担大东区配建学校的配套工程建设成本，凡拟参与地块竞买的意向单位，需与大东区教育局签订相应配建协议，地块竞得后，由地块竞得人负责出资完成以上配建项目的全部工程。

“谜”一样的望花城中村-6

从地块公开信息来看，只能确定地块大致位置为大东区大东新城劳动路南侧，但无法查询地块具体位置。365小组根据公开信息联系到了相关工作人员，工作人员表示，地块地处中粮新地块东北侧。

在现场，365勘地小组根据提示找到地块大致位置（由于中粮新地块尚未建立围挡且同为“无四至”地块，图示仅标注大致区位关系），发现该地块不仅与旭辉、中粮为邻，而且与职业技术学院仅一街之隔。

有趣的是，虽然职业技术学院教学楼上“职业技术学院”几个字仍然十分显眼，但在正门处，学院却已经“更名”为沈阳中德学院了。事实上，根据此前的报道，沈阳中德学院于2017年11月28日在沈阳职业技术学院揭牌，并在当天举行了服务产业转型双元培育改革实践研讨会，这也标志着沈阳职业技术学院未来将成为为中高端智能制造企业的“人才库”再次为版块夯实了升值基础。

目前来看，虽然望花城中村地块难以标注确切区位，但大东望花城中村的发展道路和前景已经在“前辈”的大力发展中变得光明而确定。

望花板块地价“坐火箭”

结合大东区近两年出让的几宗地块来看，大东新城西部区域正在稳步向东推进，不仅区域内已经出让的地块迅速被开发，并吸引了大批购房者，而且区域内多条新修建的市政道路也为区域发展铺平了前路。

事实上，自从恒大、富力等品牌房企陆续入驻该板块以来，大东新城西部居住区的雏形就已经陆续展现，彼时，该板块销售均价就已经从此前不足5000元/平方米陆续上扬至6000元/平方米，甚至逐步达到7800元/平方米左右。

2013年，11月，欧博城东-4地块被7号号牌持有者永迈有限公司以楼面地价2356元/平米竞得，后续开发建设了富力尚悦居项目，经过3年去化，目前富力尚悦居项目已经进入尾盘销售。

2016年，大东区先后于8月5日、11月17日陆续出让三宗职业技术学院地块，三宗地块均被旭辉收入囊中。其中，职业技术学院南-1号最终成交价格为2600元/建筑平方米，地块总价3.47亿，溢价率为23.81%，职业技术学院南-2号地块最终成交价2720元/建筑平方米，地块总价3.68亿，溢价率为29.22%，出让时间均为8月5日。

职业技术学院南地块为11月17日出让，最终成交价为2223元/建筑平方米的价格竞得，地块总价4.37亿，溢价率为0.32%。后续三宗地块均定名旭辉东樾城，目前项目别墅、洋房、高层三种产品同步销售。

2017年8月30日，职业技术学院地块被中粮收入囊中，成交价5500元/建筑平方米，地块总价7.85亿元，溢价率119%。地块目前尚未有新进展，但其“兄弟”却又马上要亮相了。资料显示，望花城中村-6地块起拍价为3800元/建筑平方米，已经远超当年旭辉的拿地价格，而在土拍现场，地块是否能够超过5500可以说是当天最大的悬念了。

中粮不“急”旭辉“急”

从整体来看，大东新城的东部望花板块还处于发展期，尤其是新地块集中出让的职业技术学院区域，更是处于刚起步的阶段，周边交通、路网、商业、医疗等配套还有很大的发挥空间。

12月，距离中粮拿地已经过去近4个月了，但从365勘地小组从现场拍摄的图片来看，与8月份相比，中粮新地块似乎并没有什么变化，可见中粮对该地块的开发建设“一点儿不着急”。

与“稳坐钓鱼台”的中粮不同，旭辉对地块的开发建设可谓“神速”，2017年年初，地块还未开盘，但是到了年末，地面上不仅已经“高楼林立”，而且连社区中心等配套设施也已经准备齐全。

此外，在公共交通方面，地块仅115路可抵达临近的旭辉东樾城，暂时并没有其它公交可以抵达地块附近。但地块东侧约900米处有179、219路公交车“榆林堡”站，单车前往公交站点也需约7-10分钟。

结合此前轩兴四路的发展态势来看，未来生产路两侧新建项目完工后，势必将有新公交线路引入该区域。与此同时，地块西南方向为正在施工中的地铁四号线。

其它市政配套方面，从地块出让备注要求来看，未来区域的中、小学校均有要求配建，虽然具体学校目前不得而知，但从规划来看，兴建中、小学是势在必行的。商业配套方面地块相距不远的恒大翡翠华庭项目东侧的恒大影城目前已经营业，据相关工作人员介绍，预计不久后其1、2层底商也将营业，将为区域增添大型商业配套，且项目西北区域社区底商发展也相对成熟，餐饮、水果超市、小型商超均已营业。

谁将为2017大东“收官”？

从旭辉的拿地、开发节奏来看，是下半年拿地，来年年初动工建设，无巧不成书的是，中粮在该区域拿地也是在8月份，从目前中粮的“淡定”动作来看，很有可能和旭辉一样，需要等到2018年才能着手推进该地块的施工建设。

截至12月25日，已经有保利等多家品牌房企表达了对该地块的兴趣，如果让我们大胆猜测一下其它感兴趣的房企，那么似乎正在深耕大东的金地、龙湖等品牌房企都有可能对该地块心仪不已。

更重要的是，如果该地块被中粮以外的其它房企所得，我们是不是能够在2018年看到两大新品在相似的节点上亮相呢？

事实上，无论未来谁将与中粮、旭辉“鼎足而立”，可以预见的是，而从高层到洋房再到别墅，望花再也不是此前人们印象中的“望花屯”了。已经实现了“价值重组”的望花，已经在2017年迎来了价值新生，在27日，大东将如何为2017年收官，地块又将花落谁家，还是让我们共同期待27日的大东土地收官之战吧。

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勘地报告

张士三期地块

地块坐落于沈阳经济技术开发区五号路，占地面积16381.08平方米，用地性质为居住，容积率不大于1.4，大于1.0，商业比例不大于10%，住宅70年，商业40年，起拍价格为2450元每建筑平方米，起拍总价5618.71万元。

张士1.6万平地块出让 2450起拍

通过实地勘探，365勘地小组找到该宗地块的所在位置。该宗地块东至三环绿化带，南至五号路，西至用地界线，北至用地界线。从目前来看，地块处于净地状态。

另外，据公开资料显示，地块备注条件有以下要求：1.该地块出让面积以实测为准；2.具体规划指标详见《规划设计要点》；3.按照建筑产业化要求建设，项目整体预制装配化率须达到30%，商品住宅须实行全装修。

地块周边企业单位较多 配套需完善

地理位置上看，地块紧邻三环绿化带，且向北最近的主干道为沈新西路。人们可以通过三环及沈新西路瞬间到达城市各个区域，在交通上看十分方便。但是从地块周边的公共交通上来看，略显不足。最近的交通为地铁一号线四号街站、铁西新区二号线。

而从其他教育、医疗、商业等配套来看，略显不足。需要铁西区与板块内房企合力促进区域越来越好。

地块旁明鑫电器、庆元电子（沈阳）有限公司、沈阳农心食品有限公司、中航工业沈飞地板等数十家企业星罗棋布地分布在地块旁，未来给地块提供大量的人气。

另外，地块周边在售项目较少，最近的项目为张士新居，为张士村居民回迁小区，相对而言，距离地块较近的在售项目还有位于四号街地铁站旁的美的时代城。以及12月21日，沈阳市铁西区城建开发有限责任公司以2425元每建筑平方米的价格竞得张士三期南地块，未来，地块将打造多层住宅产品，商业部分将按照规划打造，预计明年动工。

由于张士三期地块与此前拍卖的张士三期南地块距离较近，所以不排除铁西区城建开发有限责任公司再次出手的可能。

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勘地报告

胜宝旺集装箱（利顺峰集装箱）地块

地块坐落于沈阳经济技术开发区沈新路，占地面积50060.76平方米，用地性质为居住，容积率不大于1.7，大于1.0，商业比例不大于10%，住宅70年，商业40年，起拍价格为3700元每建筑平方米，起拍总价3.15亿元。

开发区核心5万平地块出让 3700起拍

通过实地勘探，365勘地小组找到该宗地块的所在位置。该宗地块东至用地界线，南至云海路，西至抚仙湖街，北至沈新路。日前，笔者实探时，工人正在进行地块平整处理。

地块近邻地铁、学校 配套齐全

从地理位置上看，地块北向紧邻沈新路。沈新路为西部城区重要街路，可瞬间将人们送至西部城区重要街路。

从交通上来看，地块旁沈新路上就有501、111路公交线路，途径长客西站、沈辽路、云峰街、北一路、昆山路、沈阳北站北广场等众多区域。另外，距离地块约1000米左右的距离为地铁一号线开发大道站，未来业主可乘坐地铁到达城市各个区域。

从医疗上看，位于沈新路上的盛京仁和医院也能为人们的日常生活提供保障。从教育上看，地块南向为华润代建中学，周边香槟蓝郡等园区旁拥有多所幼儿园，小型亲民幼儿园到大型连锁幼儿园均有所涉猎。

商业配套上来看，周边已经交付园区内的社区底商可满足人们日常生活外，在开发大道地铁口还有华润万家、家乐福等大型商超，配套十分丰富。

周边品牌云集 在售产品品类齐全

由于地块地处铁西经济技术开发区核心腹地，周边项目众多，未来竞争激烈。

从目前来看，地块旁华润二十四城、万科西华府、世代公园里等众多项目。从产品类型上看，以高层、洋房为主。另外，地块周边拥有梦想西铁城、香槟蓝郡、海逸诗阁等已经交付的成熟社区，大量的二手房产品对地块也有一定影响。而价格因项目品牌、产品而略有差异。

另外，据地块公开资料显示，胜宝旺集装箱（利顺峰集装箱）地块容积率不大于1.7，大于1.0，从容积率上看未来产品打造的为低密住区为主。未来，仍需要看地块竞得企业及未来规划。

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东洋制钢地块

地块坐落于铁西区北一西路，占地面积99540.79平方米，用地性质为居住，容积率不大于2.0，大于1.0，商业比例不大于10%，住宅70年，商业40年，起拍价格为3350元每建筑平方米，起拍总价6.67亿元。

2017年12月21日，鞍钢集团沈阳薄板厂被翰持投资以4200元每建筑平方米的价格竞得，总价5.91亿，溢价率2.44%。

如今，地块旁再度有近10万平地块出让，引众人广泛关注。对此，365淘房也对沈阳东洋制钢有限公司地块进行现场勘探。

通过实地勘探，365勘地小组找到该宗地块的所在位置。该宗地块东至40米规划路，南至15米规划绿地，西至30米规划路，北至规划界限。由于地块四至均为用地界限，地块周边最明显的建筑物为沈阳金谷。笔者实探后发现，地块处于净地状态。

近邻沈阳金谷、区政务中心 配套齐备

从地理位置上看，地块距离沈阳金谷、铁西区政务中心较近，未来可坐享便捷的生活服务。另外，地块与目前居住氛围比较成熟的丁香屯区域仅有一条铁路之隔，未来业主也可以享受其配套。

商业配套上来看，地块周边多个已经交付的项目可满足人们日常生活所需，与此同时，沈阳金谷内也涵盖多个餐饮、商超等，满足业主未来生活。不仅如此，翰持刚刚竞得的薄板厂地块商业比例较高，未来也能满足人们日常生活需要。

而从教育和医疗上看，距离地块最近的学校为重工四校即启工二校金谷校区，地块未来的教育资源也需要看具体规划。医疗上看，可坐公交直达医大一院等重点医疗机构。

整体上来看，地块周边配套可满足人们日常生活所需。但也需要大型商业来填补板块空白。

周边“强邻”在侧 未来重新定义铁西？

目前，地块周边多以已经入住的项目为主，周边在售项目有意大利风情小镇、翰持薄板厂地块。从目前来看，翰持薄板厂地块为地块最大的强敌。

纵观2017年铁西区推出的众多地块，传统铁西老城区地块少之又少。而东洋制钢、薄板厂两宗地块刚好位于老城区内，所以2018年铁西老城区能否重新引起众人的关注，2018年能否让人们认识到一个全新的铁西老城区，需要看板块内两宗地块的表现。

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白塔二街东地块

地块坐落于浑南区，土地面积94560.24平方米，规划用途为居住用地，容积率不大于1.7且不小于1.2，商业比例不大于50%，住宅出让70年，商业出让40年，该宗地块起拍价格为2940元每建筑平方米。 

据统计，今年，新市府板块共出让6宗地块，其中5宗以成功出让，另外一宗白塔二街东地块12月27日待售，365淘房对该地块进行实地勘探。

根据【2017】22号拍卖地块情况说明表显示，该地块宗地编号为HN-17011，地块名称为白塔二街东（原GN-ZD-03-06）地块，地块四至均为确定用地范围界限。

通过实地勘探，365勘地小组找到该宗地块的所在位置。该地块北侧邻近全运五路，西侧邻近白塔二街，地块处于白塔河二街与全运五路交叉口东南角，地块目前处于净地状态。

“养老地块”再现

在沈阳养老地产的领域中，蓝卡观澜世家、五彩阳光城是目前养老地产运营相对成功的项目。养老地产一直是沈阳发展中的领域，随着城市老龄化日趋严重，新型的、适应东北社会价值体系的养老地产势必要迈出艰难的第一步。

2016年12月，沈阳首宗社会福利用地出让，该地块竞得人华润明确表示将打造高端养老综合体。2017年，在皇姑区区委区政府的主导下，沈阳万科怡园医养结合产业园区签约，这也标志着万科将涉足沈阳养老地产。

不到一年的时间里，万科、华润纷纷涉足“养老界”，也许，这就是沈阳养老模式改变的第一步。如今，白塔二街东地块以配建不低于8万平方米的医养结合养老社区的条件亮相，养老主题再现，地块位于自贸区新市府热门板块，该宗地块又将吸引哪些房企，能否掀起新波澜呢？

关于该宗地块，RET睿意德沈阳公司市场与客户发展部总监赵杰女士表示：

从地块出售的限制条件来看，政府直接将地块功能定性为医养结合社区，与上次的华茂中心西地块相似，不仅如此政府对社区的持有比例与入市时间也做出了明确的要求，即：开发商不能以销售为核心导向，而是要积极投入到医养领域的运营中。尽管，目前医养也是众多发展商转型的一个新领域，但是否会再现抢地还要看企业自身的战略布局和推进节奏。而土地出让的限制条件也相对提高了企业的拿地门槛。

相较于北京、上海、广州等一线城市，沈阳的养老地产发展速度相对缓慢，但发展空间却相对广阔。首先，沈阳养老地产在未来的5-10年内需求将进一步增长，这是因为拥有一定物质基础的60-70年代人群逐渐步入老龄，他们会更关注自身的健康问题及养老问题；其次，沈阳出台的相关政策给予了养老地产一定的支持，6月出台的楼市新政13条中明确支持对以供应、未开发的房地产开发用地向文化、旅游、养老等业态转化，这说明养老地产是未来房地产开发的方向之一；最后，沈阳养老地产在以万科、华润知名房企为代表所开发的养老项目中，正在不断积累经验、努力摸索并形成清晰的商业模式和盈利模式。以沈阳万科为例，其养老业务形成了全托、日照、居家、医养结合“四位一体”的服务模式，这也为日后试图涉足养老地产的开发商提供了可参考的样本。

热门板块加分 配套不全减分

从白塔二街东地块位置来看，该地块位于自贸区新市府板块位置，从区域发展潜力上来看，该地块占有绝对优势。但是从目前新市府板块发展来看，交通、商业等配合和人气较高的范围集中在全运三路以北的区域。

然而，白塔二街东地块位于全运五路南侧，新市府板块深处，四周皆为空地，缺少人气。交通方面，地块周边仅有198路一条公交线路，而且该线路等时较长，公共交通匮乏；商业方面，由于带地块周边均为空地，在建项目极少，目前占时无商业配套，无法满足日常生活所需；教育方面，到地块临近沈阳远见国际学校，浑南二中附属小学以及浑南二中。

虽然目前地块周边空地较多，人气较少，但若该地块成功出让，新市府板块将得到进一步发展。从地块周边在售项目来看，相邻较近的项目为万锦红树湾，均价为7500元每平米，盛融万恒府城铭邸，均价为9000元每平米。 

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第三方机构点评：

划重点：土拍预计11：00点结束，届时大家可在公众号回复“12.27土拍结果”查看当天拍卖结果。

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