by 2018-05-31

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2018.5.31•四月十七•周四

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热点及本地新闻

买不起房的你很快也要租不起了！

胜利大街快速路二期施工部分区域封路

沈阳将试点工程项目审批改革

老旧小区单元门建无障碍设施

苏家屯新招商签约21个亿元以上项目

国内新闻

北京抑制非理性学区平房交易

摇号限价购房政策的风险

小区业主卖房时联合涨价是否违法？

天津落户新政带火房产中介

买不起房的你很快也要租不起了！

中国楼市的悖论：越调控越涨。

不仅仅是在买卖市场，租赁市场也将进入这个矛盾。

据中国房价行情网，今年四月，全国一、二线城市租金环比全线上涨。

5月28日，《人民日报》发表评论文章《楼市有“紧”才有“稳”》，其中提出：一旦市场出现异常波动，地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任，调控务必当机立断。

按照市场租赁价格上涨的趋势看来，房租被封上天花顶，对所有租房的人来说是个好消息。

但事实上，逻辑的路线永远不会是笔直到达结果，中间会弯弯曲曲走向各种可能的利益挤占，最后到达的地方，也许与当初正好相反。

政府的想法房住不炒

早在2017年7月18日，住建部就联合其他部门下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知中要求增加租赁住房有效供应并建设政府住房租赁交易服务平台。

而“租购并举”这一政策在这几年一直被强调，背后折射的其实是对中国楼市无解的妥协。

楼市的调控已经进行了180多次，反复声明，频繁约谈，但价格依旧是岿然不动。

但中国的年轻人住房需求始终强烈，无法买房，就只能租房。据链家研究院数据，中国未来的3到5年中，将有2亿人进入租房市场。而到2030年，租赁人口将到达2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

年轻人想要留在大城市，就要租住本来居民的房子。正如我们之前所说的，这已成为本地人对外地盘剥的最佳方式。户口成了天然的竞争优势。

而现在各大城市又在不停地引进人才，这些人才中能买房的比例能有多少，租房就是悬在头上的一把刀，随时落下，把人才斩成人干。

政府的想法是，把租的权力更多地收回给政府保管。

相比于居民出租自己的房子可能存在的阴阳合同、黑中介、定价虚高等问题，找企业合作直接建立公租房，可以大幅降低租价风险。

所以，政府增加相应的土地供应，住建部通知中要求大幅增加租赁住房、共有产权用地供应，北上深等主要城市均出让了“只租不售”地块。同时也鼓励国企、央企盘活存量，利用闲置厂房改建住宿等方式来增加租住用房。

此外，政府还鼓励开发金融工具，专门用于发展住房租赁业务。REITs和ABS规模越来越大，也是政府对房地产商的一种补偿。更不要提直接的租房补贴。

房地产企业：羊毛出在羊身上

想法一贯是好的，但现实是什么？

身为房地产企业，一开始当然是拒绝的。相比于卖房，租房简直像是给自己找麻烦。

第一，卖房可以迅速收回现金流，这样一来能立马投入到下一个项目的开发，一个接着一个形成循环，难道不是美滋滋？

第二，现在有钱的没钱的都想买房，物以稀为贵，房价一直跌不下来。即使政府大力调控，现在的楼市还是拼命想要进来的人多。甚至他们可以等，等到政府撑不住了松口再卖手里头的房子。

第三，买卖是一锤子的，只要把房子卖出去了，装修、维修什么的以后就是业主的事情，操心不到地产上的头上来。但是租房，寻找合适的租客、对房子的维修和装修都是地产商的分内职责。从一次性服务者变成长期的老妈子，谁愿意？

挤压利润空间的另一个问题是税。

一般市场上的出租者大多是个人，这一类交易，政府基本是参与不了的，因此也不可能指望可以有税收。但如果交易的一方变成了可控的企业，税负是避免不了的问题。

有大型房地产企业人士透露，机构面临的税率最高可能达到25%。

不过，商人的标签就是雁过拔毛。

还记得北京那个轰动一时的租住公寓万科翡翠书院么，90平方米的公寓十年租约，租金最低180万。很多人高呼没有人会去租，而现在，已经有60人签意向协议预租。

也许你认为目标客群不同，而适合你租的房子价格不会太离谱。

但房地产企业普遍认为未来的房租还会上涨，上市公司世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释，公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍。

现在，把你的房租乘上1.7，大概就是未来的租金了。

怎么算的，企业对房地产开发的成本外，你还要加上企业的物业费、维修费、税费和公租房带来的损失。

成本转嫁，好处还是房企拿，你却要真金白银花更多的钱只为买一个安眠的床位。

还记得香港刷屏的棺材房吗？70平米的房子几十个三层铁笼，最多住200人，进去了就只有一个床位，连伸直身体都显得困难。就这样，每尺（0.09㎡）租金都要300元。

金融市场新品种新机会

今年4月24日，中国证监会下发了《住房城乡建设部关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，通知中鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

自去年10月开始，市场就出现了REITs的踪影，保利地产和中联基金共同发行了50亿租赁住房REITs，今年碧桂园被批准了100亿规模的REITs。截至目前，已有33家约700多亿REITs获批发行。

REITs的发行可有效降低房地产开发长租公寓的风险，将租金作为未来的分红点，打包成为资产包卖给投资人。投资人可以获得长期可观的投资回报，而房地产商则可快速回本，进行下一轮投资。

ABS则是长租公寓可行的另一个金融商品。

政府既然期待房地产商提供房住不炒的积极配合，给他们的补偿相信就会是资本市场的大放绿灯。

结果还是这样，消费者永远是被剥削的那一群人。（来源：叶檀财经）

栋察楼市
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胜利大街快速路二期施工部分区域封路

胜利大街快速路建设工程已于2017年11月进场施工，目前占用了仙岛南路至胜利大街跨浑河桥南桥头段的道路中心线处10米宽机动车道，东、西两侧剩余单向三车道，目前交通运行平稳。按照施工计划,市城建部门在5月29日21时开始，组织实施胜利大街快速路二期建设工程，预计9月底竣工，工期4个月。

胜利大街快速路二期建设工程，北起仙岛南路、南至PC1号路，全长约1.7公里。此次施工为下部基础结构施工，将占用局部道路，具体如下: 一是占用胜利大街的仙岛南路至朝鲜族第四中学进出口道路共700米长路段，该段道路受地下给水管线影响，桥墩位于道路两侧，为降低影响，施工将分两阶段进行，第一阶段占用道路西侧9米宽道路，利用剩余18米道路共六车道组织机动车双向通行，第二阶段占用东侧9米宽道路，利用原有及恢复的共12米宽道路四排车道组织机动车双向通行；二是占用朝鲜第四中学进出口道路至PC1共1公里长路段，桥墩施工位于道路中心线处，将占用中心线10米宽车道，利用东、西两侧剩余的18米共六排车道组织机动车双向通行。施工期间，车辆可通过南京南街绕行。（来源：沈阳晚报）

沈阳将试点工程项目审批改革

日前，辽宁出台《优化工程项目建设程序加快项目开工专项行动工作方案》，以进一步优化工程项目规划审批和施工许可阶段建设程序，提升服务效能，加快项目开工。

在优化创新项目审批服务方面，《方案》明确，要变“企业跑”“部门跑”为“数据跑”，建立综合服务机制，加快推进“一事联办”“并联审批”“一窗受理”等改革措施。列入国家工程建设项目审批制度改革试点的沈阳、大连两市，要按照住建部的统一要求，大力推行工程项目审批改革，积极研究制定“告知承诺”“合并审批”“调整时序”等制度措施，建立一张蓝图统筹、一个平台实施、一个窗口服务、一张表单申报、一套机制运行的审批体系，形成可复制经验在全省推广。

为确保专项行动取得实效，省住建厅将组成工作组，在全省开展专项督导调研行动，指导、督促各地构建统一流程、精简审批环节、完善审批体系。（来源：沈阳晚报）

老旧小区单元门建无障碍设施

我省新建、改建、扩建各类居住建筑和公共建筑以及城市道路等公共设施要设置坡道、盲道等相关无障碍设施。同时，把老旧小区内部道路、小区出入口、单元门出入口及相关公共设施等无障碍建设纳入改造内容，鼓励既有多层住宅加装电梯。

日前，省住房和城乡建设厅发布《关于加强无障碍设施建设管理的通知》（以下简称《通知》），近年来，我省无障碍设施建设虽然取得了一些成绩，但总体水平还不高，管理也不到位，还难以满足残疾人等特殊群体的服务需求。

《通知》要求，新建、改建、扩建各类居住建筑和公共建筑以及城市道路等公共设施，要严格执行《无障碍设计规范(GB50763-2012)》等相关标准和规定，设置坡道、盲道等相关无障碍设施。无障碍设施要与主体工程同步设计、同步施工、同步验收投入使用，并与周边无障碍设施相衔接。

大力推进城市道路、商业区、过街天桥、地下通道、公园、广场、公共厕所等公共设施和场所的无障碍改造，尽快完善无障碍设施及相关指示标志，不断扩大覆盖面。

积极推进老旧小区改造，把老旧小区内部道路、小区出入口、单元门出入口及相关公共设施等无障碍建设纳入改造内容，着力改善老旧小区无障碍设施不完善的状况，并制定相关政策鼓励既有多层住宅加装电梯。

在特色小镇建设、宜居乡村建设中，要将无障碍设施建设作为重要内容，抓好村镇道路、基本公共服务设施、基本公共活动场所等的无障碍设施建设与改造。

同时，建立长效管理机制，对已建无障碍设施进行定期巡查、及时维护，确保已建无障碍设施的正常使用。

此外，严格日常监管，要加强行政执法，对损害、占用无障碍设施或擅自改变设施用途的，要依法依规及时纠正和处理。（来源：华商晨报）

苏家屯新招商签约21个亿元以上项目

投资7亿元的苏宁易购商业广场项目落地，投资18.65亿元的申通快递东北（沈阳）电商物流科技产业园暨东北总部基地等九大项目集中签约，投资20亿元的中意智能家居科技产业园项目落户，投资17亿元的沈阳澳海项目提前开工……5月29日，记者从沈阳市苏家屯区了解到，该区重大项目落地开工投产接连不断。截至目前，全区亿元以上重点项目有51个，计划总投资334.9亿元，已开复工36个，新招商签约亿元以上重点产业项目21个。

苏家屯区结合近高铁、临空港、享四环的地理优势，紧抓自由贸易试验区、国家产城融合示范区和沈阳港三大国家级战略机遇，全力打造智能家居、金属新材料、商贸物流、新能源汽车、智能装备五大产业链。为加快招商进度，提升招商质量，苏家屯区出台了人才、土地、金融、专项扶持资金、应急转贷资金等优惠政策，开展“引老乡回家、引校友回沈阳、引战友回驻地”活动，全力打造国际化营商环境，吸引了一批科技含量高、影响力大的项目落地。

5月22日，涉及物流科技、阀门技术、铝业制造及食品加工等领域的九大项目集中签约，其中申通快递东北（沈阳）电商物流科技产业园暨东北总部基地项目投资规模为10.45亿元，占地约22.7公顷，总建筑面积达22万平方米，将建设成为东北地区金融结算中心总部、物流自动化分拣设备应用示范基地、东北亚跨境电商及仓储基地。这一项目的签约，为该区的现代商贸物流产业链推进起到了积极作用。

5月24日，中意智能家居科技产业园项目与苏家屯区成功签约，计划投资20亿元。项目将引入吉林森工、大亚木业等50余家上下游制造型企业，全力打造智能家居产品产业基地。同时与微软公司、新松机器人、柔宇科技等企业合作，研发行业领先智能家居产品。预计项目建成后年产值将达30亿元，解决2000多人就业。

据了解，该区今年有沈阳市市级重点项目74个，采用容缺受理、后补要件等方式为企业进行一条龙服务，实现了政府和企业角色反转，由企业围着政府跑变成政府围着企业转，使重点项目实现了早审批、早开工、早建设、早投产。

5月28日，在苏家屯区沈水生态科技创新城，华安钢宝利高新汽车板加工（沈阳）有限公司正式投产。在该公司，原材料再加工、材料组合焊接、成品3个环节只需要9名工人，大大节约了生产时间，降低了劳动力成本。记者了解到，目前，仅苏家屯区沈水生态科技创新城沈阳智能制造装备产业园就成功引进产业项目53个，奥钢联、华安钢宝利、博乐特殊钢、德国凯格、德国易马、日本三樱、意大利拉宝地、新加坡力登维等项目已经投产。（来源：辽宁日报）

北京抑制非理性学区平房交易

针对二手房交易中出现的个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委、北京市规划国土委日前联合下发《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》，明确住宅不得拆分炒卖，平房的规划审批和不动产登记不再明确间数。分析认为，这一政策有利于抑制非理性的学区平房交易。

《通知》从住宅平房改扩建项目规划审批管理和住宅（含平房）不动产登记管理进行规范，提出了五项具体措施，即：新建住宅平房明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房要“原位置、原规模、原高度、原用途”；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数；严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的，其不动产登记单元不得拆分。

同时，针对实际交易中的特殊情形，《通知》也明确了：住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。此前已受理的不动产登记申请按原规定办理。

对此，中原地产首席分析师张大伟向中国经济网表示，北京的平房主要分布在东西城，而且大部分都属于学区房，在过去出现过很多特殊案例，比如非居住功能的过道、厕所单独成为落户单位。新的调控政策是2017年3月政策的再次严格执行，政策可以有力打击这种违规行为。

“这一政策有利于抑制非理性的学区平房交易，对于平房来说，属于特殊属性的非限购物业，目前投资比例较高，除了学区因素外，也有很多分拆投资的比例。新政策收紧了这一口子。”张大伟表示，从学区房市场看，平房是最容易出现单价天价的市场，这一政策明确了不得随便划分，分间分户，有利于平房市场的平稳。

不过，张大伟也表示，北京的平房交易属于小众市场，只有东西城有每年几百套的交易量，对于整体市场影响不大。“这一政策对市场来说，整体代表了未来房地产调控的继续从严的取向，北京后续将还有继续加码稳定市场的调控政策出台可能性。”（来源：经济日报）

摇号限价购房政策的风险

成都在摇号购房上，走在了全国前列，开启了一个新玩法。且没什么限制，全民皆可“打新股”。

这几天又陆续在新闻中看到了类似限价摇号的新房，都是一手房比二手低了15-20%。摇号中签率屡创新低，几万个号摇几百套房，各种千奇百怪的公司加入了摇号大军，有的楼盘甚至有一半是公司在摇号。不由感慨，现在买房的玩法已经这么新颖了，真是跟不上时代了。而且这股限价+摇号之风颇有席卷全国，推而广之的趋势，不完全统计已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等城市采用这种方式卖房，就在昨天，深圳也开启了公开摇号买房。

伴随着深圳的加入，标志着除北京外全国主要城市都开始了这项政策又是一大创新啊。我向来对这些没有经过太多检验的政策创新颇持保留意见。以前学过一些政策决定的方法，深知其中应当有大量的实践检验和数量分析的过程。房地产政策从来都是最重要的公共政策，现在越来越多的创新会不会有点草率呢？我的家乡，一个小型地级市在去年一年的时间里房价翻番，正是在“货币化安置”的创新助推下，房价一年之内翻了倍。这次的限价+摇号会不会又是坑呢？

好处就不说了，我们主要谈谈里面的风险：到底这个玩法是如何在心理上影响大家的预期的呢？

摇号限价会助推“炒房”投机限价摇号给人虚拟价值的幻象。购房者容易在比价过程中，形成“捡便宜”的幻觉，从而义无反顾的把“可买可不买”的念想，变成“有便宜不占是傻瓜”的必买心态。可是购房者是否需要这些房子，是否有能力承担按揭支出，这些更重要的问题反而在“套利”冲动的驱使下被人为忽略。

比如北京购车的摇号政策。我家两台车都是摇号摇到后买的，其实如果不限行，我家只需要一辆车，每车每周可以使用7天。配合限行摇号政策，我不得不买两辆车，每车每周仅可使用3.5天。我的一个朋友在北京也已经有了两台车，但由于购车历史原因，两台车均在一人名下，另外一人依旧继续参加摇号，他们说如果摇上还是会买车的。因为这像是中了彩票，对比上海一个车牌8万的价格，摇上号就有“赚”了8万块幻觉，放弃购车资格就有种“丢了”8万块的幻觉。虽然这个号牌根本无法转让，实际上没有任何价值，但在这种比价心理下，大部分人都会再买一台车。两个人3台车，每辆车每周开2.3天，这真的有必要吗？

摇号房其实是可以这样类比的。本来一个家庭投资可能规划了一套自住房，其他资金放在其他投资领域，并没有投资房子的打算。现在摇号的“捡便宜”政策一出，从心理上，挪用其他投资去摇号房那边“套利”是自然而然的选择。这在某种程度上集中放大了“投资”需求。有的新房中签率只有2%，事实真的有如此多的购房需求吗？恐怕投资需求占大多数。而这么低的中签率又从情绪上激发了市场亢奋的热情，形成了火爆楼市的幻像，从而吸引越来越多人加入进来。从“货币化”安置中，我们已经见识到集中释放需求是一件多么恐怖的事情。“房子是住的，不是炒的”，并不是说价格不涨就不是炒房，鼓励“投机”的买房行为也是一种炒房。

从筹码的角度看，摇号政策给了大家一个在貌似比较低的位置“吸筹”的机会。这里面有多少真实居住需求我不得而知，但从各个城市摇号池里大量以公司名义参与购房的名单中（上海某楼盘，公司购房参与摇号占了55.6%）可以看到，相当一部分摇号者“来者不善”，大家就是奔着占一把便宜就走的心态来的。摇号是一把筛子，它并没有把投机需求筛出去，反而把投机的人都筛了进来。把一个时点上投机者数量人为的增加了，他们的成本又能扛过几年呢？

上海某楼盘中签的公司我们描述一个可能的场景，当房价久未上涨，一级市场上摇号买到房的投机分子可能基于贷款成本的原因获小利即离场，二级市价的房屋持有者发现账面亏损苗头不对，开始抛房，一级投机者看到越来越多的卖盘，本来就是为了套把利的，眼瞅着套利空间要归零甚至折本，开始更凶猛得卖房。这种久不上涨，市价反跌的例子在成都、重庆前几年的走势中可以看得到。只不过这种摇号购房人为压低成本，扩大需求的做法会让这种跌势变得更凶猛。市场买买卖卖本有其运行规律，人为强行操盘，影响所有投资者的预期，这和股灾前期并无二致。当然，个人散户忍受亏损的忍耐力是足够强的，所以我们或许不会看到快速的崩盘，但今天是便宜货或许明天就是套牢盘了。加速透支未来的需求经济学中第一条最基本的曲线就是价格和需求的曲线。人为压低市场价格，会人为扩大需求，放在房子上就是透支未来的需求。我们看今年1-4月新增贷款中，近4成投向依然是房地产，其中还不包括大量通过消费贷、信用贷隐性投向房地产的信贷。房地产再次火热。网上一条做信托的段子感慨，一心想着从房地产转型出来，结果发现做产业是一地鸡毛，还是房地产好。做债的也感慨，做产业的民企到处都是雷，还是和地产紧密相关的城投好。搞宏观研究的都说再靠房地产拉动经济就是在喝毒药，这回是变着法儿的也要喝这毒药吗？

全民投机的亢奋下，真实的刚需反而被排挤。开发商为了快速回笼资金（周转率对开发商有多重要，看看最近的碧桂园就知道了）大搞“全款的优先，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走”的“歧视链”，真正的刚需反而处于歧视链末端。

房产调控目标真的不该简单的只盯住房价，平衡真实的需求和供给才能治标又治本。我不太理解为什么这个带有缺陷的政策会如此快的推而广之。或许最终真的还是要靠房地产拉经济吧。如果各地用限价+摇号的方法，借限价之名，行鼓励地产投机之实，那么真是背离“房子是住的，不是炒的”的大方向了。（来源：华尔街见闻）

小区业主卖房时联合涨价是否违法？

近日，网上有消息称杭州某些小区业主在卖房时联合涨价。是否真有这一现象呢？如果确实有，那么业主的行为是否合理、合法呢？

根据网上流传的几份通告，杭州几个小区业主内部达成有关本小区“上调二手房价”的共识，并提出了“二手房指导报价”。

今年4月底，南京某小区也被爆出业主联合涨价的情况。本次网上流传的杭州几个小区业主通告，与之前南京的通告在格式上如出一辙。

例如，杭州某小区业主群中的通告称，“自2018年6月1日起，所有业主二手房指导报价如下：58000-65000元/平米。”

从该小区市场价来看，记者查询链家APP发现，该小区二手房挂牌价多在4.4-4.8万元/平米，最近的一套成交价也只有4.2万元/平米左右。

也就是说，公告中提出的“指导报价”比市场价高了至少1万元/平米。

那么，是否真的存在业主联合涨价的情况呢？

上述小区周边一名房产中介告诉记者，据业主反映，在业主群中确实发过这种通告。但诚心卖房的主业不会受这种消息的影响，因为他们了解近期房子的成交价。

“肯定还是有挂高价的业主，但这些人都是不着急卖房的。”他说，“小区均价只有4.7万元左右，但5月29日，有套房子报价5.4万元，前几天还有一套报价6万元。对于报价过高的房子，只在内部系统挂出，不在外网显示。”

假如确实有业主联合涨价的现象，这种行为是否合理呢？

“这说明业主对于项目的增值预期较大，不愿意价格下跌。其实是一种很正常的现象，购房者对于价格上涨的想法是正常的。”智库中心研究总监严跃进说。

但他同时指出，不正常的就是所谓价格联盟，二手房买卖是自由市场，报价是自由的，业主期望通过此类业主群来实现价格的统一，其实根本没法实现，反而有违规嫌疑。

从法律上讲，业主联合涨价的行为是否合法？

北京云通律师事务所主任闫兵告诉中新网记者，目前尚没有明确法律依据能够对业主联合涨价的行为定性为违法。

闫兵解释说，与之相关的法律规范主要是《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》，但都是从调控行业或经营者的角度出发，并没有直接对“消费个体”进行限制。小区的业主显然不属于法律规定的经营者或房地产行业从业者。同时，业主出售房屋是行使《物权法》赋予的处分权，业主有权自行确定价格，甚至基于自愿组成个体集群确定私有财产价格。（来源：中国新闻网）

天津落户新政带火房产中介

“问询人数有明显上涨”，谈及天津落户新政出台后天津房地产市场的问询量，某房地产经纪人对《证券日报》记者表示。另据我爱我家某房地产经纪人对记者透露，仅在上个周末，其所在的店面就实现了远高于4月份完整月度的业绩，业绩大涨逾5倍。

但在业内人士看来，天津落户政策的放开在一定程度上对于房地产市场起到提振作用，天津周边地区人口可能会在新规的鼓励下有向大城市转移的需求，但长期来看还需要关注具体的落户人数。

落户新规带热天津地产

日前，天津市宣布“海河英才”行动计划，放宽对各类型人才的落户条件。新政发布后的24小时内，已有30万人办理落户申请。其后，天津官方4次微调落户新规，要求在外省市有工作单位的人员，不能按在津无工作单位申报落户。据媒体报道，自5月16日政策发布以来，截至5月21日，天津直接落户5800余人，领取调档函2.7万多人。

人才未至，住房需求先行。尽管天津市国土房管局强调严格限制投机炒房，但天津房产市场仍然暗潮汹涌。《证券日报》记者联系多家住房中介了解到，天津地区房地产问询量以及成交量均出现明显增长。

“现在平均每天接到4个到5个咨询电话，之前平均下来可能每天有1个到2个吧。”我爱我家的房地产经纪人对记者透露，自落户新规实施以来，其所接到的咨询电话出现了明显增长。“仅在上周六一天，就有20多个咨询电话打进来。”该房地产经纪人表示，“老客户也在关注落户新规的影响。”

不仅问询人数增多，真金实银投入的人亦不在少数。据上述我爱我家房地产经纪人对记者透露，仅以其所在的位于武清区的店面为例，以房价金额1%的业绩计提计算，上个周末该店面共计实现了130万元至140万元的业绩，而在4月完整月度，这一数据仅为24万元左右。

教育资源更为丰富的和平区同样受到购房者青睐。有负责和平区房源的房地产中介对记者透露，仅在上周六一天，和平区体育馆区域6家门店共计出售20余套房，而这个数字在此前基本上是要一个整月才能完成的任务。

上述天津市民出现购房意向的现象绝非孤例。据某房地产经纪人称：“目前拿到准迁证的人还是少数，主要都是当地人在买。”该经纪人坦言，拿出真金白银购房以及透露出明显购房意向的客户仍为天津当地市民以及原本就在天津当地工作的居民居多。

但另一方面来看，在天津房地产市场火热的背后，配套设施建设的不完善仍然成为隐忧。有地产开发商销售人员对《证券日报》记者坦言，楼盘周边有地产开发商投资建设的一所中学，其他后期配套设施还在建设中。

房价走向还看落户人数

即便如此，在上述我爱我家房地产经纪人看来，目前天津房地产市场呈现出的火热场面仍属“假象”。该房地产经纪人坦言，仅以武清区其所负责楼盘为例，5月份成交均价对比4月份环比小幅上行，但在年底之前，“房管局不会再给开发商大幅涨价的机会”。

但在方圆地产首席市场分析师邓浩志看来，落户新政“肯定对楼市产生很大的影响”。邓浩志对《证券日报》记者表示：很多城市房价上涨很大程度是依赖于吸纳周边人口，天津也有这样一个机会。这个现象主要集中在二三线城市，尤其是推出抢人政策的城市，现在很多城市都想扩大自己的规模，有的地方甚至不能归为人才政策，应该说是人口政策，只要有人进来就行。甚至一些棚户改造，人口搬迁转移都是往大城市去，或者是向区域性的城市进行集中。人口增加肯定增加居住需求。

邓浩志进一步指出：“因为影响房价的主要有三个因素，资金、人口以及土地。土地供应是比较恒定的，资金目前也比较趋于稳定，唯一最大的变量就是人口的转移。”

经济学家宋清辉告诉《证券日报》记者：“在天津‘海河英才’计划公布不到1天的时间里，就已经有30万人申报查询落户事宜。对将来落户在此的人来说，住房、教育等都是优先考虑的头等大事，这在一定程度上会推升天津房价。”

中原地产首席分析师张大伟则指出，短期来看，一方面天津目前才落户几千人，不至于对房价构成太明显的影响，另一方面因为符合落户政策的人还到不了买房的阶段，按照正常交易周期，居民落户对房价的影响要1个月至2个月才能表现到市场上；长期来看的话，因为目前天津房地产市场仍然较为低迷，更多的还是看成交量的机会，核心在于落户政策的执行以及落户的人数上。（来源：证券日报）

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2017沈阳房地产服务贡献人物

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

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