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住宅,作为一个多样化的社区生态系统

布拉格向北 布拉格向北
2024-08-30

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    本文全长  8600字

    阅读时间  27分钟





住宅,它是一个足够普及、又有能力与其他学科建立关联的话题。住房是种综合性的社会商品:它嵌入社会经济的进程,涉及城市基础设施系统;在法理上承认居住权,就是承认基本人权;住房还涉及众多产业的发展,住房常常与制造业和建筑业创新紧密相关。


每个国家都有一个相对独特的住房制度,用来确保有足够高质量的住房、公平的住房分配制度以及维持住房存量的办法。这一制度深深植根于社会文化,有时人们会对此习以为常,包括那些过时的、与现实问题不相适应的政策。我们需要面对这样一个现实,即一个根深蒂固的、自我强化的规划、发展和融资体系很难被撼动,扩大关于住宅的想象是实现可承受的关键。


我接下来探讨的主题是对社会、家庭和个人负担得起的住宅。


“负担得起”或“可负担的住宅”是个笼统的说法,一方面特指面向中低收入人群需求、通常由政府补助的住宅,相关词有公共住宅、社会住宅、经济适用房、福利住宅,形式上可能包括廉租房、出租屋、单身学生的过渡住房;另一方面也面向大众,强调普通家庭可以承受、不必花太大代价换取住宅所有权和租赁的机会。



01

城市系统升级实现可承受居住


住宅短缺从来不是提供住宅那么简单,却又绕不开和“住”相关的各种问题。


1. 住宅思维

可持续的社区、负担得起的住房,是我职业发展的主线,也是重要而迫切的课题。前者解决人类在星球上的生存问题,后者面对人们在大城市里定居和发展的问题。


住房是综合了人道、社会和生态的建筑,也最具有政治色彩、最体现城市面貌和复杂系统的建筑。


面对住宅设计的任务,建筑师、室内设计师、产品设计师不可避免地要用接地气的方式去回应生态问题和我们该如何生活的伦理问题;如何建造人类的栖息地,不是产品思维可以解决的事。


历史上民用住宅一直是由普通建筑开发商设计建造的,而非职业建筑师,后者设计豪宅、宫殿或别墅,而不是平民住的房子。因此传统的住房不被列为建筑,而是民居建筑(Vernacular architecture)。工业革命的到来让这一情形发生了变化,大规模建造的住房成为世界展览会、竞赛甚至建筑宣言的主题。工业化导致了大规模的城市迁移,从根本上改变了城市和乡村的景观,传统手工业师徒制被时薪制和月薪制的行业替代。20世纪新兴的建筑现代主义运动把住房问题放在了议事日程的首位。所以总体而言,建筑师集体致力于大规模住宅建设的时期,是相对短暂、最近一百年才发生的事 (Gómez-Moriana, 2018)。


城市管理者清楚,好的城市要为居民提供灵活的住房选择。和单一的公共建筑相比,住房需要一种不同的思维方式。它迫使我们从公共和私人用途、场地、灵活性、效率和实用性等方面考虑空间利用。它要求设计者去思考建筑之间和建筑内部的空间,就像“场景调度的导演”一样,用比“绿色建筑”标准更微妙的思维方式来构筑物理实景和人文景观。


然而我在做文献综述时发现,和可持续相关的话题往往是碎片式的,全球变暖、新能源、生态景观……即便是各领域的顶尖学者之间也很少展开深入的对话,长期割据一方。所以要做好这类研究,研究人员不能只停留在自己熟悉的领域内。只有整体地理解问题发生的根源,系统性、跨学科的合作,才有机会自行发展出创造性的希望,这样想的人越多,在面对棘手的难题时就越有希望。


2. 住房的“社会账单”要怎么算?

对于许多人来说,拥有住房是人生目标之一。自有住房为家庭提供经济、社会和经济利益,这些利益会扩散到生活的其他部分。住房产权和相关利益的支撑机制不仅是住房政策,还涉及到国家、省市的各种其他政策。住宅整体的稳定至关重要。


一个自由开放的社会在住房方面需要公平和无障碍。从欧美发达国家城市发展的历史中,我们了解到专为穷人设计的住房会导致孤立与隔离、变成缺乏个人成长机会的贫民窟,依赖经济补贴的无底洞。


混合收入住房或许可以缓解经济和社会分歧,但具体做法还需要在实践中摸索。除此之外,提供多样化的住房类型增加社会教育优化竞争环境……这些都是可能的解决方案。归根结底,人人拥有可负担的住宅不仅在道义上是正确的做法,在经济上是有意义的——从长远来看,稳定的住宅保障能让维护全社会安全的成本更低。


如果我们要建设一个更公平、更少分裂的城市,那就意味着公共机构和开发商之间需要建立伙伴关系,分享土地开发带来的收入,并把其中一部分收入永久性地再投资于可负担的住房,改善交通状况或其他公共服务。


提供住房支付能力的关键,是平衡考虑资金、财务和政策。住房确实很复杂,需要一个完整的玩家系统。从关键的政府提供资金、作分区规划,到建筑商提供产品,再到设计师作出符合居住习惯的好方案……整个生态系统中,没有任何一个环节拥有绝对势力,能单枪匹马地创造出城市可负担住房的提案。


3. 住宅成本竞争力

在经济富裕的城市,住宅可承受性不仅仅是供给问题。它事关在对的位置配备对的住宅供应类型、增加可租赁用房、弹性房东,以及融资和建设方面的创新,提高居民支付能力、分区规划和政策改革,这一切都是为了让有需要的住宅供应类型更具成本竞争力。


在过去,人们错误地认为要实现住宅的经济适用性,就必须利用规模效应并尽可能地压低成本。这样做的后果就是经济适用房开发被甩到土地便宜、偏远、配套不成熟的地区,与优质环境、商业活跃地区和交通便利脱节,与欢乐和健康社交无缘。这还造就了能源和材料的低效率,由于使用过时、容易老化的建筑材料,住在这种房子里的人往往还要忍受糟糕的室内环境。所以大卫·布朗说,“经济适用房是一项崇高的事业,却有着一段黑历史。” (Brown, 2005)


住房支付能力的解决方案,在不少城市都属于边缘话题,围绕可负担住房模式的政策工具更是少得可怜,比如北美城市的“包容性区划”,它的本意是强调收入和阶层的混合,让中低收入者也能承受好地段的房子,但通常执行起来只是要求开发商在新开发项目中留出一定份额住宅作为经济适用房。然而这一带有理想色彩的政策受到市政预算的限制。


事实上对于很多国家来说,在最有升值潜力的黄金地段开发保障性住房都困难重重。中等收入家庭对能在这些地段获得住房都虎视眈眈,更不要说社会边缘人群。所以我把经济适用房称作“房间里的大象”,回避它只会让情况更糟糕。


4. 不仅城市规划,更是社会规划

读博士头两年,我在英属哥伦比亚大学区域与社区规划学院跟着导师约翰弗里德曼(John Friedmann)读中国城市史。弗里德曼是哲学思辨的顶级高手,和他对话很烧脑,穷尽对解构话语的分析。在学习中我逐渐意识到,决定社会生态的不仅是城市规划,更是社会规划。



John Friedmann


过去一两个世纪,城市学家和建筑大师不断提出对城市规划思想和实践极具影响力的城市方案,严肃地为城市化指明出路。其中包括英国城市学家霍华德的“花园城市”,勒柯布西埃的“光辉城市”、“马赛公寓”,朗赫伦的“行走城市”,美国建筑师赖特的“广亩城市”,美国景观学家奥姆斯特德的“绿道”和都市公园,日本建筑师槙文彦的“巨构建筑”,卡伦巴赫的“生态乌托邦”,这些方案都有一个共同的目标,就是改善城市化带来的居住问题。


柯布西耶 光辉城市 (Plan Voisin) 1922-1925

矶崎新 空中城市 1960

库哈斯 大出走 1972

朗.赫伦 行走城市 1964

赖特 广亩城市 1932


理解现代城市规划体系,绝不仅是学习城市设计和规划原理那么简单。规划的另一重要传统是城市社会学,这是一门年轻的学问。长期以来学科内充斥着极具争议性和令人难堪的、狭隘的自说自话。几乎所有符合现代主义规划的城市最终都毫无生气,充满了疏离感,不足以激发流行和文化活动,也没什么社区精神。


城市社会学最典型的代表作者是著名的简・雅各布斯(Jane Jacobs)。如果你读过她最重要的著作《美国大城市的死与生》(The Death and Life of Great American Cities),就会明白这本书有多了不起。她从公民集体生活的角度看待城市,极具煽动性和洞见,雄辩且充满个人观点。尽管该书出版于1961年,写的是当年的美国大城市,它所传达的信息却广泛得多。从某种意义上讲,世界上各大城市的市长们受雅各布斯的影响,恐怕比之前所有建筑大师们都更大!


“城市,之所以能够每个人服务,那是因为它是所有人共同创造的缘故——Jane Jacobs”

人们为纪念雅各布斯做的海报|treehugger


回顾当代城市百年历史,我们现在更清楚地认识到,社会隔离、通勤和经济边缘化会造成不良的城市环境。提供必要的便利设施和社会支持,包括教育、文化、社区场所;获得食品和卫生服务;无障碍的交通,都是支持繁荣和可持续的城市社区的必要条件。通过在商业区和商业区附近提供充足和负担得起的住房、支持和促进远程工作选择以及提供儿童保育等社会支持,为减少通勤时间创造各种选择,是当今任何社区的目标,也是为什么需要城市核心区不仅提供工作和娱乐,还有居住。


随着城市房屋价值的急剧上升,可供出租的房屋面积有限,家庭越来越难以负担城市生活的费用。随着更年轻或更大的家庭退居到郊区,城市中心开始出现人口结构的变化,单身或双薪无子女(或子女少)的夫妇才住得起市中心的新房,昂贵的房地产还加剧了社会和经济地位的分化。


随着城市人口结构的变化,住宅的意义也在变化。


老城拥有房屋产权的”隐形富豪”实则不少都是低收入、社会隔离的非职业人士。他们除了名下的房产,生活品质未必理想,这群人如何获得社会支持、通过社会交往摆脱隔离,以及他们的养老模式都和住房紧密联系。我们必须寻找重新激活现有住房存量的办法,扩充所有权模式,让住房能容纳各种家庭和个人的需求,创造真正反映当前人口结构的社区形式。


02

寻求整体和系统的解决方案


彻底改变并非容易之事。一个多元化的住房生态系统能改变住房发展的未来。为此,我们亟须一门复杂适应系统的科学、一套整体的解决方案,来解决我们所面临的一系列极具挑战的社会问题:房屋短缺、不公平的分配系统、环境衰退。我倾向于整体性的方式来面对复杂,而不是简单、支离破碎的小点子。


复杂系统有个特点,就是它具有不断适应和进化的能力。这种适应能力来自系统内部角色动态的交互作用,就像生态圈里的物种一样,它们彼此牵制,又时常合作,具有相当的韧性,并不拒绝改变,特别是在危机面前。为了持续成长,避免系统崩塌,就必须改变、必须创新。增长和适应不断变化的环境,是创新的主要驱动力。


以下是我认为住宅发展值得探讨的方向,每一种都并不“单纯”,不是建筑设计、规范政策或者出一笔投资就能实现。每种方案的背后,都是对当下的住宅观念有所挑战,实现它对社会制度、融资渠道、治理能力有系统化要求。


方案1. 合作住宅|共享产权

如果把租赁和购买看成是频谱的两端,共享产权就在两者中间。对少子化、老龄化的社会而言,年轻一代可以把独自购买变成与人合买,并因此降低首付款,缩短贷款时间。共享股权是一种照顾房主和开发者支付能力的金融工具。


在北美,共享产权常见于合作住宅,一群人“合作”共同参与建设的住宅。它的发起人一般是有建筑开发或咨询经验的专业人士,包括建筑师、房产经纪人、律师、开发商。先有几户家庭承诺加入,从选址到设计、建造、制定社区规则这些重要事务,由大家共同参与决策。


方案2. 跨代居住,给未来养老预留弹性

跨代居住为老年居民提供就地养老的机会。简单解释就是:年轻人提供劳动服务,付出时间陪伴老人,老人提供他们多余的房子给年轻人住。这个模式并不产生金融资本,但会创造出巨大的社会资本。


金融资本和社会资本,共同构成财富。聪明的金融投资者懂得平衡财富,把资本投在不同领域,降低风险。这种做法同样适用于社会资本。


如果你追求一种“值得过”的生活,那么平衡财富是有意义的,为了晚年后自己依然有不错的生活品质,你需要在年轻时做好财务管理,并在人际关系方面积累你的社会资本。对我来说,合作养老、集体生活、共享社区存在的理由,就是为你未来体面的生活提前投资。


老年人因为经常需要去医院体检、就医,所以需要选择有医护人员、能提供社区服务和文化场所的住所。这些年来养老住房看似选择更多了,其中就包括提供额外医护支持的的共居社区,这是跟养老院截然不同的新模式。



两个案例

加拿大麦克马斯特大学两名博士后Soumeya AbedSavitri Jetoo于2017年发起一个跨代住房项目Symbiosis,将大学附近的学生与退休老人配对。老人把空余房间提供给外地学生,双方因为彼此的陪伴与支持而受益。该项目通过帮助学生找到便宜的住房,通过与丹迪社区成员(老年人)的合作,让这些年轻人更顺利地融入本地社区,老人能够分享他们的生活经历,感觉自己能影响年轻一代的生活。年轻人与老年人互动,也提高老年人的幸福感,在体力和社交上比独居老人能容易保持活跃,因为年轻人的陪伴,重新参与社区活动。


类似的跨代住房项目还有荷兰Humanitas,也是将老年人与学生配对,学生通过贡献服务换取免房租的条件。承担的社区服务包括跟老人一起看体育比赛、准备膳食、给老人庆祝生日、在他们生病时陪伴在身边、帮他们发电子邮件、提供社交媒体的指导等。这类项目的成功相当程度上是因为弥补了老人护理的缺口,因此荷兰近些年出现了一系列类似的老年护理机构。


The Human Touch at Humanitas


方案3. 共享社区

人们经常把共有住宅(cohousing)和共同住宅(coliving)统称作“共享社区”,因为两个概念有重叠,比如都有类似娱乐室或集体用餐功能的公共区域。不过它们其实也有区别:共同住宅多是租房住,不依赖长期合同,更像成人宿舍;共有住宅则需要社区成员更深切的承诺,比如参与制定公约、参与房舍建造、承担园艺、做饭等维护社区的责任,居民拥有独立的私人房屋和房屋产权。


温哥华共享社区 Vancouver cohousing neighborhood


城市生活就是这样:有人愿意接受更小的私人房间,去换得共享带来的机会和好处。


更进一步,面对人们渴望能在大城市拥有住宅产权的迫切需求,世界各地的城市陆续开展共享住宅的尝试,其中一些市场反应良好,但更多类似形式还要经历试用、反馈和改进,不仅从用户的角度作出更是令人满意的住宅产品,还要与当地发展需求有足够多的共同意志,法律法规和行业规范随之调整。


一个案例

开发商星城(StarCity)在旧金山开发了一系列共同住宅项目。该集团接管了一系列空置酒店和公寓楼,将这些被舍弃的商业建筑改为共同住宅。星城如今已经成为一个共居生活的全球品牌,在科技公司集中的硅谷、旧金山湾区扩展生意。星城在加州圣何塞市将很快建成全世界最大的共居住宅项目,一桩18层高、800个房间的塔楼。项目已被批准。新规划的大楼不符合圣何塞现有的分区规则。对此,圣何塞市创建了一个新的用地类别“共住”,并经由市议会批准。这是美国城市第一个专为‘共居’制定的区划法。星城这样的开发商当然不会错过这一机会。


星城给圣何塞的公共住宅提案表现图 |图片来源 Starcity


我心中最理想的社区,是和来自不同国家地区人作邻居,庆祝民族特色的文化节日,有机会深入理解世界各地的文化和各种社群的亚文化。亲密友善的社区环境对大人小孩的健康都有积极作用:你能感受到来自他人的关心,遇到困难有人可商量,出了问题,有人照看,大人们无需刻意就能得到社交机会,分享爱好、互通想法。人们关注共同生活的这个集体,一个和谐的生活环境。


我没说这很容易,也无意给混合居住的社区蒙上一层玫瑰色的光晕。在我看来,想要跟陌生人达成一种默契的友好、舒心的状态都是从社区意识开始的。这样一个“有目的的社区”是营造、而非天然的产物。你不能指望什么都不做,就对一个新“家”有归属感和关心。


有目的的社区,可以是一个读书俱乐部,每周与邻居共进晚餐,也可能是一小群人就一个共同的目标而交换想法。这在今天的国人看来似乎有些遥远,大家对遇到蛮不讲理、无法沟通的邻居的担心,远远胜过对陌生人的好奇,所以一切还得慢慢来。


方案4. 增加“中等密度”的住宅类型

城市不断增长,在市中心增强密度是很多城市面临的挑战。高层、超高层密集的塔楼是大家熟悉的增强密度策略。单纯从经济性看,大型高层住宅项目似乎是必要的,但它可能导致居民社交和心理隔绝程度的增加,有更严重的火灾安全隐患,同时因为中央空调、水塔输水到户,让住在里面的人更容易受到室内空气污染、和水质引发的健康问题。


无论是市中心超高层,还是近郊别墅,都是出于房产保值或社区稳定性的考虑,因而在房地产市场上最受欢迎。与此同时,其他类型的住房受到传统规划开发的忽视和阻碍。建筑师丹·帕罗莱克(Dan Parolek)创造了“中间缺失” (The missing middle)一词,形容城市住宅类型单一,中等密度的住宅类型相对匮乏的情形。



“中间缺失”的住房发展模式

在北美构成了“高大且蔓延”的居住景观



在美国,健康社区要能提供低层为主、多样化的住宅选择。“中间缺失”的住房发展模式,在北美构成了“高大且蔓延”(tall and sprawl) 的居住景观。住宅类型单一,缺乏特色,并不仅限于北美城市,中国也有类似问题,住宅市场上大多是造型单调的小高层和高层。中国的城市化因此被称为“高密度蔓延”。造成这一形态的原因是,中国城市居住小区是单一功能的、被宽阔的大马路环绕,造成功能区彼此分离,形成不利于步行的环境 (彼得·卡尔索普,杨保军,张泉, 2014)。



城市规划者和城市居民呼吁更多元的住房类型来解决“中间缺失”问题。做到这一点,需要房主实现“中等密度”的收益,及有市场认可这些住宅类型的价值,并在房价上有所占先。否则就只能维持目前独栋别墅与精品高层公寓独霸住宅品类的情形。


中等密度住宅在两者之外,提供了有利于城市步行环境品质、房地产适销对路的房屋选择。其优点包括:可步行的街区;中等密度,但可感知的密度较低;占地面积小;设计精良的小单元;简单的建筑外形;以及不受街道外停车场驱动的城市规划。

城市缺失的中密度住宅类型包括

半独立式、联排式、联排式、复式和庭院式公寓


03

打开你的世界 从换种方式住开始


2007年夏天,在硕士毕业答辩后的庆祝宴会上,同年级的布兰顿对我说起他打算毕业后搬到旧金山市里,问我有没有兴趣跟他一起合租。我当时在旧金山一家建筑设计事务所工作,正盘算着毕业后怎样开始新生活,于是爽快答应。之后的几个星期,我们在旧金山SOMA区租下一间仓库。仓库将近9米高,两侧紧挨着联排别墅。


我跟布兰顿、还有另外两个伯克利学生讨论居住方案。因为白天要上班,我只能傍晚加入他们一起改造。在几乎快要吃腻披萨、夜乘末班车回家的两个月后,空旷的仓库终于实现大变身:10个可租房间、3间客房、3个卫生间,一座小型放映厅、美式厨房,带吧台的超大客厅,客厅顶棚开天窗,直接采光,还有折叠楼梯直通露台。


第一批房客在搬进去之前协商制定了居民公约,拟好合同,还创建了一套日用品和食品采购的分账系统。因为常听室友聊起乐队、选举和球赛这些之前我不熟悉的话题,我渐渐喜欢上了美国本土流行文化,整个人也放松了好多。


对于一个首次离家的年轻人来说,这段经历意义非凡。


2015年重游故地,布兰顿还住在那,昔日的室友多半成家,有人买房搬到郊区,有人离开旧金山湾区。2015年的旧金山,已经有好几家开发共居住宅的建筑商,没有亲属关系的陌生人住在一所大房子里共用厨房、起居室和浴室。共居生活的流行在大城市似乎是一种趋势。仔细想想,共居可以理解为一种创造财富的策略,让人在扩张社会资本的同时发展经济适用房。当人们为了努力做个好邻居、拥有好邻居的期望走到一起时,他们的生活也会变得更好,城市也因此而受益。


2012年起,我在温哥华东区一家提供健康和庇护所的社会组织做义工,在加拿大这样富裕的国家竟然还有这样多街头流浪者让我深感意外。我由此也开始关注街区士绅化现象和无家可归现象。之后我在北美和中国各地做社区调研,有机会从不同身份人群的视角审视居住,为了理解社群生活,我用一年时间走访了二十多个特殊社区,其中有些是非赢利组织协会经营的社会住宅,还有公私合营的租售皆可的公寓楼、打破生活与工作边界的共享社区,另外还有私人用地、私人开发的自建社区。


在跟上百个国家的人做过舍友后,我才知道大千世界,竟有10种修指甲的姿势,100种头发保养的方法,1000种关于艺术的偏执。走出你出生的城市,离开家乡,以生活而非过客的态度与人相处,你会不由得审视自己的生活,对自己从未犹疑的很多想法感到意外。


你会认识到出生地、父母的信念和社会地位加在我们身上的狂风暴雨般的力量,这些天然的“缺省设定”塑造了少年时的我们。然而,当你走入陌生环境,浸润在另一种文化里,回望自己来时的路,你会改变很多看问题的方法。有时甚至只是处境的变化,也会考验“你究竟是谁?”。


毕设期间我曾在旧金山一家建筑设计事务所实习。2007年刚入职便赶上公司设计的百老汇家庭公寓(Broadway Family Apartments)落成典礼。项目位于旧金山中国城,当时的市长加文纽森(Gavin Newsom)在剪彩仪式上感叹道:“真不敢相信这是给低收入家庭盖的房子,它看上去比我家还要气派!” 


这太神奇了!

也就在那一刻

27岁的我模模糊糊地在心里种下一个信念:

帮助人们实现梦想中的房子,过体面的生活。


百老汇家庭公寓 Broadway Family Apartments



住上理想的房子不应该是少数人的特权,要想办法让所有人都承担得起不仅是政府的事,希望有更多同伴加入,为这个信念奉献一己之力!



参考文献

Avid Friedman (2012). Town and terraced housing: For affordability and sustainability. Routledge.

Brown David (2005). The HOME house project: THe future of affordable housing. MIT Press.

Clarence Stein (1966). Toward new towns for America. MIT Press.

Christopher Alexander (1979). The timeless way of building. Oxford University Press.

Gómez-Moriana Rafael (2018). Housing thinking. Medium.

Jane Jacobs (1961). The death and life of great American life. Random House.

John Friedmann (1987). Planning in the public domain: From knowledge to action. Princeton University Press.

Lewis Munford (1938). The culture of cities

彼得·卡尔索普,杨保军,张泉(2014). TOD在中国——面向低碳城市的土地使用与交通规划设计指南. 中国建筑工业出版社

王军 (2015). 历史的峡口.中信出版集团


  - end -  



作者介绍


我是江北,美国伯克利分校城市设计硕士,英属哥伦比亚大学跨学科研究博士。


早在2008年,我和两个伯克利同学把旧金山的一幢仓库改造成有10个单元的集体公寓。之后受小宅运动和共居社区启发,我投身于可持续生活的亲身实践和事业。


2012年,我在温哥华东区一家无家可归者庇护所做义工,开始注意到城市街区士绅化现象。我陆续走访了北美20多个社区,在中国四个城市做社区调研,这样的经历让我有机会从不同身份人群的视角审视居住现象,反思此前我在中美教学与城市更新实践中习得的“机构思维”。


博士毕业后我在温哥华创建工作室,提供与可持续相关的咨询服务。我的贡献主要是基于空间数据提供跨学科、多领域的研究,为政府提供政策依据;与开发商和设计事务所合作,帮助城市实现更加可持续、可负担的住宅体系。






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