延期交付可直接退房，房贷由开发商承担?能否全面推广？

延期交付直接退房，房贷由开发商承担！这两年的买房人，苦期房维权，久矣。开发商，惮延期交付维权胜诉，更甚。终于，千千万万业主翻出了一纸最高法院判决文件让延期交付的开发商瑟瑟发抖！ 

延期交付可直接退房，房贷由开发商承担

2019年，中华人民共和国最高人民法院之前的一例案件被不少买房人发现：买房人始终站在强势方，在开发商未按照约定期限交付房屋时，购房者可以退房，并且由开发商赔付房贷及利息！

同时，判决书也表示：本案借鉴意义较大，是“经最高人民法院审判委员会讨论”决定的结果。

2015年8月12日，买房人与青海越州房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路面积3736.19平米的商业用房。

交付时间为2015年10月30日前，买房人后与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款，贷款年利率6.215%。

后因为青海越州房地产公司延期交付违约违约，买房人认定其导致购房合同和借款合同解除，拒不还款，随后建行青海分行将买房人起诉至法院。

2017年，一审法院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求；

2018年，二审改判：购房者继续还贷；

2019年，最高法以权利义务失衡为由改判：开发商承担房贷及利息。

本次判决划重点：

1、因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2、案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3、本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

简而言之：《商品房预售合同》解除是由开发商未按时交房导致的，在房子没有拿到的情况下，银行的《借款合同》《抵押合同》也不能生效，由此造成的买房人本金，银行利息需由开发商赔付。

购房人注意了，这几种情况下可以要求退房

房屋买卖虽属于商品交易行为，但是房子却做不到像普通商品一样可以自由退换，那么购房者在哪些情况下可以申请退房呢？

01 房屋设计与合同不符

在选房阶段，购房者会考虑房屋本身的户型、面积、朝向、楼层等内容，满意的话方与开发商签订购房合同，并将房屋本身的这些内容写进购房合同，甚至是着重强调。如果在后期的开发过程中，开发商未经购房者的同意，擅自变更房屋户型、朝向、面积等，违背了合同本身的约定，那么购房者就有权提出退房，并且是合情合理，受法律保护。另外，房屋面积误差超过3%，购房者也可以要求退房。

02 房屋被进行多次交易

无论是一手房还是二手房，如果已经卖给你的房子又被抵押给他人，与别人签合同、成交，那么购房者在查明之后，可以要求退房来维护自己的合法权益。

03 不合理性延迟交房

由于各种不可抗因素的存在，一些楼盘可能在合同约定的期限内无法完成交房任务。一般合理的延期交房的时间在90天以内，超越这个期限开发商还无法完成交房，那么购房者可以要求退房，并有权要求开发商赔偿。

要注意的是，因为交房迟的原因要求退房从某种程度上来说并不理性，毕竟时间成本、金钱成本都已经耗费了不少。但是如果是因为工程质量等较大的不合理因素的原因导致迟迟不交房，购房者的退房要求是可以得到法律保护的。

04 房屋质量不合格

房屋质量问题有些可以在交房的时候检验出来，有些则需要入住之后才能发觉。所以在签订合同的时候，关于房屋质量的问题也可以写进去，包括墙面、地板、隔音等等。在交付房屋时，通过专业人员的检测，如果发现了问题且比较严重又不能得到解决，购房者可以提出退房和赔偿。

05 房贷不批

贷款批不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。

因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：

1、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

2、购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

3、非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。

如今市场在转变，购房环境也会越来越健康，当下的楼市，最缺的无疑还是购房信心。如何提升市场信心？保交楼是最基本也是最根本的源头，直白点说：要让买房人放心。

保交楼问题不彻底解决，市场购买信心就起不来。一旦缺乏信心，没有人敢买期房，市场交易量就盘活不了，价格也没了支撑，去库存更是难……因此，保交楼是重中之重。如今，我们也看到了市场向好，随着法律相关文件及案例的出台，买房人会更加放心。

部分内容来源：365楼市

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