地产行业专题研究报告——地产政策影响几何？（附下载）
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报告核心导读
历史上的3次地产政策明显放松后均大幅改善地产产业链基本面，并催化了后续地产相关行业的行情。
首先，2005年以来有三次明显地产政策放松，分别是2008年10 月，2012年1月，2014年9月；政策转松后地产贷款余额增速明显上升。
其次，过去3次地产政策放松均通过房贷利 率和首付比例的降低增强居民部门贷款买房能力，因此政策放松后个人按揭贷款迅速攀升；商品房销售面积先行回暖，地产投资、新开工随后依次出现上行拐点，带动了地产产业链的终端需求，导致地产、建筑、建材、家电等板块的盈利显著改善。
最后，地产政策放松后市场趋势多回暖，且政策放松后6个月相关行业如地产、建筑、建材等的表现靠前。
当前地产政策的放松和过去差异较大，叠加房产税的试点，预计仅短期提振估值较低的地产相关行业的风险偏好。
当前地产放松和过去有2大差异；
（1）“房住不炒”下地产销售持续走弱，叠加三道红线下，部分房企融资压力较大，这从恒大事件后信用利差已上行可以看出；因此本次地产政策放松主要是防范房企融资风险，而非通过地产拉动经济。
（2） 本轮地产政策尚未看到房贷利率或首付比例降低的实质性放松，此外10月23日的房产税改革试点推出，这都表明“房住不炒”等地产调控政策基调不变，2018年以来以科技创新和高质量发展的政策大方向不变。因此当前地产政策放松和过去差异较大，并不改变长逻辑；但当前地产相关行业的估值水平较低，预计短期内可能提振这些行业的风险偏好。
分子端盈利继续偏正面，流动性与风险偏好偏中性，短期市场延续震荡。
（1）当前全部A股三季报（包括预告及正式季报）披露率为 29.8%，周期业绩最好、TMT其次，金融、机械、纺服较好，除周期外三季报表现较好的板块大多实现超额收益。
（2）美国Taper预期临近，国内降准等宽松窗口已过，宏观流动性偏中性；外资后续可能受Taper影响而流入放缓甚至流出，新发基金和融资后续流入可能加速。
（3）风险偏好主要可能受房产税、滞胀预期、美联储Taper、信用风险和中美关系等影响。
行业配置上关注高景气且调整较多的半导体、新能源、军工，预期改善的家电、建材，以及政策导向的大众消费等板块。
其一，估值景气匹配角度，中美贸易缓和，出口强劲、汽车芯片短缺等使半导体延续高景气；新能源车9月销量延续高增，同时三季报增速较高，上游锂电、中游电池等短期调整充分；“十四五”军工企业订单充足，同时三季报增速也较高。
其二，预期改善角度，随着地产融资预期改善，地产相关的家电、 建材等行业盈利预期可能改善，同时当前估值较低，值得关注。
其三， 政策导向方向，一是消费托底经济需求对大众消费板块（旅游、酒店、餐饮、体育）有催化；二是专项债加快发行，新基建相关的特高压等有望受益；三是制造强国政策导向对专精特新领域的中小市值龙头有催化。
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