到底是先服务还是先收费？物业费纠纷“盲区”解惑

很多小区的物业公司和业主，就像是上辈子有仇一样，你看我不顺眼，我看你不安逸，这里服务没到位，那里业主又拖欠物业费，扯不完的皮，绊不完的经。

这不，又有一位小伙伴提了关于物业的问题：小区物业要求一次性预交一年的物管费，到底合不合理？我可不可以拒交？

乍一看，这是一个非常义愤填膺的问题，物业作为服务行业，事情都没做就要先收钱，一收还收整整一年，咋个都要一两千，业主心里当然不舒服。

然而，这个钱不是业主不想交就可以不交的，具体咋个办，还要看你们物业合同的约定！如果物业合同里面写明，物业公司可以提前预收一年物管费，你签了字就表示同意，那就要乖乖交钱；如果合同里面写的是预收半年，物管非要收一年，那你就可以拒绝。

其实业主最害怕的就是物业收了钱不办事，好像把钱提前交出去，业主就没有话语权了，对于这一点，小区可以成立业委会，有啥问题，找业委会去跟物业协商沟通，慢慢解决。

既然话都说都这儿，我们干脆把一些跟物业相关的常见问题整理一下，大家一次性看个清楚明白。

总有人抱怨物业啥都不管，那物业到底该管些啥子？一般而言，物业服务具体包括房屋及共用设施设备的维护管理、环境卫生及绿化管理、治安管理、停车管理服务、公共秩序维护、消防工作、装饰装修管理服务、其他生活服务等内容，具体还是以物业合同为准。

房屋质量问题经常被踢皮球，物业喊你找开发商，开发商喊你找物业，到底物业有没有房屋修缮的责任？

有个东西叫《住房质量保证书》，交房时开发商会给你，不同的项目都有保质期。

如果你的房屋质量问题在保质期内，就是开发商的责任，找开发商；

如果已经过期，公共部分可以申请使用维修基金，自己家里私有的部分就只有自掏腰包。

这又是一个要看合同约定的问题，如果你们合同里约定物业要提供相应的服务保障业主的人身、财产安全，而物业又没有履约，导致业主人身、财产受到损害，比如约定有人值班却没有，约定要查验陌生人身份证却没查，那你就可以主张赔偿。

但是在实际情况里，物业的责任很难界定和举证，通常遇上这类纠纷，业主告了物业，最终也大多是判物业承担一定比例的责任，很少有负全责的。豌豆尖儿还是建议，大家在买房之初就选择安防度高的小区，平时关好门窗，有需要可以安装防护栏，加强防盗意识。

这也是一个老生常谈的问题，作为业主的一方，总是觉得自己没有享受到物管服务，就不需要交物管费，然而根据规定，只要开发商在约定的时间内通知业主收房，由于业主单方面的原因未能及时收房，依然需要缴纳相应的物管费，除非双方另有书面约定。

某些物业公司会用断水断电这招来对付拖欠物管费的业主，这是不合法的！

业主跟物业、业主和供水供电公司是两个不同的法律关系，物业公司没有权力对业主采取停水、停电的措施，也没有权利进行其他处罚。如果业主因此受到了损害，可以起诉物业公司，追究其侵权损害赔偿责任。

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。电梯系统属于共有设备，产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。费用也由全体产权人分摊。

所以随便你住几楼都要交电梯费。

7、业主没在家，物业有义务代收快递吗？包裹掉了负不负责？

一般情况下，如果物业合同里没有相关约定，业主也没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那物管人员就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，代签人就需要承担责任。不过对于业主来说，因为未实际签收，除非快递公司能明确证明业主要求物业代收，否则业主有权要求快递公司承担法律责任，毕竟快递公司有义务将物品交付收货人验收并确认。

这也是个很难界定容易有纠纷的问题，大家最好还是自己收包裹或者让快递员放在快递箱里。

说半天，最重要的一点，还是物业合同！很多东西都是以合同约定为准，所以不管是买房的购房合同，还是物业合同，还是各种补充协议，只要需要你白纸黑字签名的，都要认真看，仔细读，不要一时偷懒换来后悔莫及。

附：24K干货，法院看法

在人们的日常生活中，无论是小区的物业损毁，或是业主家中物品需要维修，或是庭院需要打扫，

都离不开物业的贴心服务。

业主生活需要安全的环境，

这些与保安的尽职尽责息息相关，可以说，

好的物业公司成了业主生活的“好管家”！

然而，有的小区出现保安不尽职责，卫生维护差，防盗措施不力，

业主也是恨呀！

咋办？能否不交物业费？

要是共有物业用房居然被占用经营，

业主咋维权？

哎哎哎……

到底是先服务还是先收费？

那么首先，

▍物业管理费包括哪些项目呢？

现在的生活小区一般都是由物业管理公司管理，然后收取一定的管理费用的，有些住户只是知道每月收取的物业管理费是多少，但是却并不了解这个物业管理费包括哪些项目，具体物业管理费包括哪些项目呢？

随后让本君来告诉小伙伴一批物业纠纷经典案例，

逐案进行点评，

引导广大业主增强法律意识，

有效维护自身的合法权益，

对以上“盲区”一扫而净。

案例述说2007年1月，业主程某购买了海安县金海国际花园小区商品房一套。

2013年1月1日，东湖公司与金海国际花园业主委员会签订物业管理合同。合同第24条免责条款中明确约定，因甲方（业主）或第三人故意、过失所致的任何损害或因乙方（东湖公司）的非职务行为所造成的损害，东湖公司不承担责任。2013年1月，程某所购房屋外墙渗水导致室内墙面起泡和空鼓、地板变形等。程某与开发商、东湖公司、施工单位三方协商达成处理方案，但经多方多次修理未能修复。

2013年，程某停在小区消防通道的车辆被他人扎破车胎。程某找东湖公司协助解决事宜，东湖公司经查看监控，基于案涉小区存有死角，程某的车辆被谁所扎无法查明，遂告知程某报警解决。但程某认为东湖公司物业服务不达标，拒不缴纳2013年全年物业服务费1865.16元。东湖公司多次向程某索要未果，遂向法院提起诉讼。

法院判决判令被告程某给付原告东湖公司物业服务费1865.16元。双方在法定上诉期内均没有提起上诉。理由东湖公司与金海国际花园业主委员会签订的书面物业服务合同合法有效。原告履行了物业服务义务，作为小区业主应当支付相应费用。被告程某辩称案涉房屋存在质量问题且找过原告维修，原告存在修理不善等服务不当行为，但房屋质量问题不是物业服务的内容。被告有关因房屋质量问题所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对其上述辩解意见法院不予采纳。至于被告车胎被扎一事，法院认为，车辆被扎非原告所为；依据双方合同约定，并未有原告履行物业服务义务不当的证据，且合同约定由于第三人侵权导致被告的损失，不能苛责原告。被告以此为由拒绝缴纳物业费用无法律依据。

法官说法

物业服务企业只需尽到善良管理人义务

该承办法官说：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

针对现实中业主最为普遍的服务不达标的抗辩意见，业主以物业服务不达标为由进行抗辩并要求减免物业服务费用，人民法院应当要求业主说明不达标的具体情形；物业服务人能够证明其已经履行了合同的主要义务，物业服务范围内的秩序有序、清洁，安全保卫工作基本到位，业主要求减免物业服务费用的抗辩理由不予采纳。

现在，不少业主因房屋质量、小区偷盗行为等迁怒物业服务企业，并拒交物业费。依据权责利相对等原则，物业服务企业只要做到了其职责范围内的事情（比如小区摄像头良好，巡逻人员定点巡视），其就算履行了善良管理人的注意义务，不能苛求物业服务企业对小区内所有事情负责，对于超出物业服务企业职权范围内的事情，业主可以请物业服务企业协助，找相关部门及人员予以解决。

物业服务企业的保安不是公安呀！更不是007！

限制业主使用电梯物业公司构成侵权

2011年7月，周先生在海安苏建花园小区购得涉案房屋。

2013年12月，明德公司与该小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，明德公司为小区提供物业服务，服务内容包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明等；并对物业服务期限、收费标准、违约金及免责事由等作出约定。

2014年1月1日，明德公司入住小区并提供物业服务。后周先生以其进户自来水堵塞，明德公司推脱给自来水公司，小区东边和北边的饭店排放的油烟及噪音影响其生活，2楼商业房楼顶露台长期无人打扫等理由，未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费。

明德公司自2015年5月多次书面催缴无果后，对周先生的门禁卡信息进行了处理，限制其使用电梯。为此，周先生诉至法院，要求被告明德公司停止侵权行为，并赔偿因为电梯禁用造成其上班迟到扣发的奖金及精神损害赔偿等损失共计3000元。

法院判决在明确各自权利义务的基础上，双方经协商后，就被告明德公司立即停止侵权行为、原告的损失及物业费缴纳等事项达成了一致意见。理由在查清基本事实的基础上，首先明确被告明德公司虽为自身合法权益实现，才采取了限用电梯的措施，但这是一种侵权行为，且与物业服务的宗旨相违背。同时向原告周先生进行了法律释明，对本物业服务区域内存在的违规经营、噪音污染、私搭乱建、私自更改楼体结构等违反法律法规的行为，根据相关法律，物业服务人的义务仅为协调处理义务。

法官说法

合理使用小区内的公共设施，是业主的权利，物业公司限制业主使用电梯，是一种侵权行为。
虽然起因系业主拖欠物业费而引起，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，但物业公司索要物业费，可以通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

2007年6月，李某购买了海安县中洋现代城一套住宅。2009年1月，李某办理了房屋交接手续，并与中鸿公司签订了前期物业管理服务协议。协议第4条约定，物业服务费自房屋交付之日起计收，预缴1年，之后每半年预缴1次；正常收取期间，因李某空置房屋，按全额计收。

2013年12月，中鸿公司与中洋现代城业主委员会签订书面物业服务合同。合同约定，中鸿公司为中洋现代城提供物业服务，缴费期限按年计算，业主应当在每年的第一个季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的应缴纳违约金；因业主原因闲置房屋，按全额计收物业服务费。因李某领取案涉房屋后未装修入住，双方就物业费产生纠纷。通过催缴的方式来行使权利，在催缴后业主仍不缴纳的，还可以通过支付令或者直接诉讼的方式解决，所以这种以侵权手段实现自身利益的做法是不受法律支持的。

法院判决被告应当缴纳的物业服务费按照双方协议约定价款的80%予以酌情调整，遂判决被告李某给付中鸿公司2013年至2015年物业服务费5965.4元及违约金。理由中鸿公司具有物业服务一级资质，业主委员会有代表业主签订物业服务合同的权利，双方签订的物业服务合同以及被告李某与中鸿公司签订的前期物业服务合同合法有效。鉴于被告交房后确未装修入住，原告的服务成本相应会有所减少；同时，考虑案涉合同为原告起草的格式合同，且南通地区确有未入住房屋可以减少部分服务费用的相应规定，综合管辖区域内物业收费的具体情形日此判决。

法官说法

在房产销售领域的“空置房”是指房屋竣工一年后没有售出的房屋，因此类房屋的物业费应由建设单位缴纳，故在物业服务领域的“空置房”应当是指已经销售并交付给业主但未入住的房屋。

这里的“入住”包括进驻装修，因为房屋交付给业主后，业主对房屋已经享有基本的处分、使用权利，进驻装修后就会产生生活和装修垃圾，业主即开始实际享受关涉自身利益的物业服务，此时不能再视为是空置房。

而本案中，李某领取房屋后即一直闲置，未装修入住，未实际享受物业服务，物业公司的服务成本相应有所减少，根据权利义务相一致原则，考虑到案涉物业合同为原告起草的格式合同，作出酌减收取物业费的判决。

司法观察

和物业打官司，为啥业主败诉多呢？

近年来，物业服务费用纠纷呈大幅度上升趋势，这类纠纷不仅涉及到业主和物业服务人的利益，而且事关城市管理的民生问题。

而业主拒交物业费的理由有：一、双方无物业合同；二、自己没有实际入住；三、对物业服务水平不满意，认为物业服务不达标。第三点是引起纠纷的关键之处，而在业主不满意物业服务拒交物业费，被物业公司起诉的案件中，最后业主几乎无一例外的被法院判决败诉。

对此，有一些业主很不满意，为啥和物业服务企业打官司，业主多败诉呢？如果物业服务不到，业主的权益如何维护呢？

专家解疑

业主交纳服务费用的依据是业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订阅的《物业服务合同》。国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用：

1.物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。

2.实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导从的部分可以拒交。

3.物业管理企业不发行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

4.物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

5.物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。

所以根据我国的《物业管理条例》规定，只要在物业服务企业提供基本物业服务的前提下，业主都应该缴纳物业费，这是合同的义务。也就是说，物业服务企业做的不好，不能构成拒交物业费的理由。

而物业服务企业对于拖欠或者拒交物业费的业主，断水、断电，限制门禁、不让上电梯，造成业主损失，业主可以请求赔偿，但业主还需证明断水断电给造成的经济损失是多少？如果没有证明，那么法院是不会支持你的主张的。

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