这场圆桌对话挺带劲养老产业VS金融化

金砖传媒上海养老网订阅号 2023-03-08

时间：11月21日下午

地点：中国上海

场景： “2018第七届金砖论坛”之大健康养老产业投资峰会，由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，主题为：定义未来。

人物：孙益功（同策集团董事长）、杨嵘（上海佰仁健康产业有限公司总经理）、丁勇（永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理）、徐晓欢（泰康健康产业投资控股有限公司华东区域助理总经理）、郭延洲（保利(广州)健康产业投资有限公司助理总经理）、徐渊平（达晨财智董事总经理、达晨晨健医疗基金合伙人）、杨涛（光大控股健康养老基金副总裁）

中心话题：养老产业的金融化之路

孙益功：大家好，我是主持人。今天我们在座的各位，既有投资界的，也有养老运营界的。在这里，我相信双方各个角度看这个问题是不一样的，我们想试图通过这个画图，来深入探讨几个话题。

第一个话题，在养老的规模化，在养老的持续经营能力上，大家在运营深碰到什么问题。因为养老规模上不解决，投资就很难谈起。就一个设施做的好，没有规模化，可能金融无法介入，都是也无法介入。

第二个问题，涉及到投资的角度，我从基金的角度，想进入这个领域，我相信更多的养老机构也希望获得投资界的支持。这里面的难点到底在什么地方？

第三点，想跟大家探讨的，在养老这个市场中，从金融角度看，养老领域的难题是什么？我想第一个问题请我们的养老运营的几位高手，给我们分享一下养老规模化的发展道路可能碰到的挑战和问题。

首先请佰仁的杨总介绍一下。因为杨总运营的养老机构体量比较多，大概有60几家，同时还做居家服务，养老的运营体系涉及的量比较大。杨总介绍一下。

同策集团董事长孙益功

杨嵘：孙总把第一个绣球抛给我了，我聊聊做养老这几年来和规模化有关的一些感受。现在其实做养老运营规模化的企业公司不少，但是如果把他们的报表能够揭开来看看的话，能够实现盈利的估计是凤毛麟角我们公司来说，现在管理者60多家机构。

基本上我觉得，经济养老规模化的扩张，首先有个要点要抓住，第一个要点，你是不是能够单点盈利，如果不能实现单点盈利，意味着越扩张，和平报表越亏。

第二个，你要关注你是不是能够有效的复制，你如果一个点资源非常好，哪怕盈利非常可观，但是你不具备可复制性的话，那么你的规模扩张也是会有问题。

但是这两个点只是表面，其实许多圈内朋友都知道，背后还有两种东西。第一点就是你的钱够不够烧，因为连锁化扩张、规模化扩张，实现真正合并的盈利一定需要有一个阶段，哪怕拟稿管理的再好，这个时间段是不断的亏钱，你能不能够烧的起。孙主任也提到了，养老运营行业靠外部融资是比较难的。前面聊的时候，提到了投资回报率7%，现在外面融资成本7%是融不到的，换句话说，是亏本的。

另外一个，从管理角度来说，随着规模不断扩张，还要解决第二个问题，风险管控，如果管控不住的话，前面所有就会功亏一篑。

上海佰仁健康产业有限公司总经理杨嵘

孙益功：接下来丁总，几条产品线扩张的越来越快了。

丁勇：我简单说一下，永泰红磡现在有三个产品线，今天我想重点说一下我们发展的乐而之家（音）的产品线，刚才孙总所说的，现在我们做了一个单一的产品，一个是从领导的退休社区，一个是在市中心非常精致的CCRC的项目。我们只做了这两个单品，所以我觉得在规模化上没有什么可比性的问题。重点还是乐而之家的规模发展，乐而之家是为中端或者是中高端服务人群，专门提供护理服务的养老机构，我们在上海、北京两地开了有8家，到明年差不多12-14家。

在发展的过程当中，我们也遇到了一些问题，我今天就想把这些问题跟大家分享一下。第一个是开店的，我们实际上做护理型养老机构，我们对于这个项目的存量，这个存量的体量是有要求的，单层的面积是有要求的，包括他所在区位的成熟度，以及他和医疗资源的关联度，当出现有这样项目的时候，实际上不是我们一家机构看到的，看到的可能会比较多，2-3家，这个时候同行之间就有比拼了。

第二，同样看出这些机构的，我觉得比同行更可怕的是什么？长租公寓、青年社区，包括其他的产品形态。他们相对太说承租能力比我们更强，业主把这些项目就借给或者租赁给其他类型的项目。所以第一个问题，实际上选到比较好的店的确有难度。

实际上我们在开业的过程当中，周边居民的不友好。在他们脑子里面，你这个机构是做护理型的，是不是里面经常会有长者去世，去世之后怎么处理的呢？对于这些不了解，我们一个项目开业的时候，没想到周边的居民可能会闹事或者不友好的行为，对我们的影响也会有一些。了解我们这个行业的人越来越多了，大家也知道有这样的一个机构，对于老人的安排，对于老人最后一公里或者几公里生活品质的提高有明显的作用。第二个问题，我们做的这些机构，实际上都是需要医养结合的。原来民政体系和卫建委的体系是分开的，2017年这层窗户纸已经捅破了，我们很多养老机构里面内设医疗机构。但实际上，医疗机构的设置还是有一定的准入门槛，医生可以多点职业，但是注册只能在一个机构里面。这对于我们要寻找能够注册落地的医生、护士，还是有一定的难度。这个是在准入门槛。另外一块，作为医养结合的项目，有没有医保对我们这个项目的成功与否，或者说对项目的经营准确，也是有很大的决定性作用的。我们知道医保要进来话，医保落地难度还是比较大的。

第三，创业人才的问题。我们全国实际上护理型的老人，上次我看了一份资料，4200万，但是真正能够护理的专业人员，全国也就50万。我们在每个新店要开业的时候，我们招募专业护理人员难度是很大的，必须要自己培养。一旦自己培养的话，就像前面几位老总谈到的，我开业准备期就拉长，我整个开业成本就会增加。更何况好不容易培养好的，有可能被其他的机构挖走。另外的话，像店长，像护理总监，这些岗位在市场上也是非常的缺，这些岗位你要用三个月、半年的时间培训是不可能的，需要长期的积累。包括全科医生的数量明显也是比较少，这都是在专业上，在人才上，我觉得对于我们是一个比较大的限制。

最后，老年人的消费观念，我们现在这些机构，实际上对应的长者年龄都30后、40后。我们中华民族的勤俭节约，他会委屈自己，放低一两个层面，选择消费比较低，在一些服务上相对来说比较欠缺。因为他感觉凡是生命的最后一程，就委屈一下自己。我觉得像这种养老的观念、养老的理念，我们整个市场上，还是需要一定的教育，也是希望有更多和我们一样的机构，能够提供给老人更好的，包括是更人性化的服务，让我们的老人在最后的一公里可以生活的更为优雅一些。这是我前面讲到的，我们具体的一些发展中的问题。谢谢。

永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理丁勇

孙益功：养老是一个好的事业，也是对社会有巨大帮助的事业。在这个事业当中肯定有很多的问题，肯定面临很多发展行业的制约。正以后如此，做的优秀的企业才更加有投资价值。接下来我想请徐女士，我相信不差钱，泰康要进入18个城市，在持续经营上，我相信面临很多问题，在18个城市，医疗问题、入住率的问题，包括入住时段的问题，我相信泰康在整个规模化运营上还是有很多问题，肯定会有很多心得，讲一下。

徐晓欢：今天这个问题，因为我是做投资的，从投资端来说，今天泰康做规模化，相对来说压力没有那么大。今天泰康占了非常大的一个好的平台，我们这边有保险资金。这市场上，刚才也说融资难，保险资金是最便宜的钱了。

今天我们回过来说，把他当做真的运营价值来看的话，养老的核心价值还是没有找到运营本身的营运模式，这是所有问题的本质问题，无论做规模化，还是金融化，没有利润的东西是无法生出合作架构的。我跟很多地产朋友都聊过，很多人都想转型做养老。为什么承租能力高，其实很简单，同样的运营，我们养老的盈利成本非常低，像我们的泰康养老社区，自理要1：0.6，一个长租公寓配3个人就可以成功运营了，运营成本上的非常大的差异，导致我们从运营角度来说，很难找到一个，有两个天花板，一个是运营成本没有办法下降，老人的支付端又没办法破这个天花板。

我们刚才走在中高端路线，老人再有钱，没有人愿意掏更多的超过自己退休工资的钱选择为自己的养老买单，这是目前非常严肃的困境。今天从泰康的角度来说，一方面我们在做全国化。全国化最困难的是什么？中国所有的政策都是地域化的，每个城市的养老、医疗、土地、规划，所有的政策都是不一样的，所以我每进入一个城市，都是重新来一遍。因为今天背靠泰康集团做这个事，单一的成本都在一个城市、一个社区方面。

今天回过来，我前面有一个话题没有讲，我们去年考虑开始做网络化，我们希望在一些核心城市去做多点布局。他们在这些方面都做了很多的探索，我们实际上就是说，今天的产品线我也做一些交流，大家如果能够把他挣钱的本质倒退，他的运营、投资逻辑的话，还是能够去努力做出一套产品线的。

其实从我们大的集团来说，其实是我们相对薄弱的。本质上还是金融机构，从未来来说，从泰康规模来说，将来希望跟更多人合作，而不是单一的，以前是迫不得已，市场上没有人干这个事，泰康所有事就自己干了。市场逐渐会走向专业分工的路线，专业的人做专业的事，投资人做投资的事，开发的人做开发的事，运营的人做运营的事。大家把每一条线的成本往下压，使得我们这个产业链做一些规模化和金融化。

泰康健康产业投资控股有限公司华东区域助理总经理徐晓欢

孙益功：下面请郭总，郭总显然也不缺钱，但是运营这段，过去三五年里，提出要保利投资养老，大规模的做大银行产业。接下来看看过去的4年里，在整个养老发展碰到哪些压力。

郭延洲：从2012年开始做养老，之后包括佰仁奋起直追，从运营角度讲，非常的钦佩。本身也是基于房地产开发为主业，完成整个全产业周期最后的闭环。

我们现在全国运营的机构，说实话不值得一提，只有5个机构。我们从物业的切入开始进行一个居家社区的机构拓展，一种尝试。到目前为止，我们很难从运营上看到很高的这种收益，可能在固定资产升值方面，应该说也感受到了近年来得益于房地产快速发展的快速增值，我们现在的自持物业，还是升值的比较快，比较乐观。应该说从两个方面来考核我们吧。

第一个方面是固定资产增值。另一方面，从运营达到平衡，每年有7-10%的收益增长。我想说最困难的一点，刚才徐总这边提到的就是属地化的问题，每个地方比较先进，都是要费一番周折的。甚至每个窗口的文件，都会遇到各种各样的问题。

另一方面，在院长、核心骨干方面，我们曾经提出5年要做80个，你去哪找80个院长？80个团队的工作人员，并且具备各自性质的优秀团队，这点非常的困难。我们现在还是希望基于老龄化稳步的发展，来进行比较适合老龄化步骤的扩张。希望能够把我们自己的服务标准和产品标准做好，产品标准这部分，因为我们是地产出身，做一个CCRC，我们可能用不上三年五年，一年半，甚至一年我们就可以搞定。希望能够进行未来的属地化，北京这一部分进行属地化的标准化，谢谢。

保利(广州)健康产业投资有限公司助理总经理郭延洲

孙益功：刚才几位运营的，把整个运营中碰到的一些压力和问题，包括一些心得，还有一些经验给大家做了更多分享。这个分享大家也可以看到，这个行业看起来很好，前景也很好，压力也很大，但机会也很多。接下来想听两位投资的朋友，能谈一谈，从投资的角度来看这个行业，什么样的企业达到什么样的标准，从你的投资角度来讲会去投。投什么样类型的公司？达到什么样的规模标准，达到什么样的盈利标准，或者达到什么样的条件。先请我们的徐总。

徐渊平：我在北京也是跟很多都是界大佬探讨过，中国养老这块，一个是老龄化人口多，第二个是有钱的老人多了。刚才也说了一些数据，有4000万左右失智老人。但是大部分还是属于活力老人，所以对整个行业去判断，我觉得可能会有一些逻辑。像我们的话，会去做一些专业的分析，我再补充一下，我们达晨有18年历史了，我们在医疗行业投了不少医疗服务，我是做医疗行业的。养老这块，有人说算医疗，有人说不算医疗。

今天过来，我用我的医疗观念探讨一些不同的想法。我们公司投了最大的宠物医院，全国连锁的。也是投了第一家肛肠医院，也投了一个潜力非常大的口腔医院，我们还投了上海居家养老这块的。其实养老这块，我们怎么来分析？第一，我觉得我们希望看到的是医养，我们觉得这里面一定要付出医的因素，养这个字，我觉得解释，他本身是有多重含义的，因为老年人的需求，可能有一些吃的、特殊的营养食品的需求，可能有一些娱乐的需求，可能还有旅游的需求，我觉得都在养的范围内。

医的范围呢？有诊断、药品，有一些咨询等等。这些因素，其实有些老总讲的，刚刚徐总讲了一个专注专业化这块，是我们最大的一个标准，我们挑企业的时候，我们是特别看重，非常专注的专业化。因为我们是一个专业化投资机构，我们的职能够是投资，不像他们，他们可能是产业布局，他们有更大的梦想。我们是找一些成长性比较好的企业，这里面如果非常专业，可能就能把成本加上来。

养老这个东西到底什么东西？有的人理解是特殊的酒店或者特殊的社区，你说他算不算医疗中心，国家公布现在有10种类型的医疗中心，他没有在这个里面，所以他不是一个医疗中心，但是我觉得可能这两点性质都有，所以我觉得有专业的，就像地产公司这些，他应该把他当做一个特殊的酒店类型去运作，他更专注的，更多的去布局这些。把赚的钱可能就是我地产、租金这块。但他可能在医和养这块是比较弱的，有一些专业的机构来提供医的结合，还有一些机构提供养的结合。

另外，其实互联网在我们医疗行业已经逐渐好多了，包括我们的内容行业，美业是很普通的，美发的普通内容，但这个行业美团也介入了，我相信有天养老这块也会有携程、美团、大众点评也会进来，有几万养老机构在平台上都会有了。颠覆以后，你的竞争模式、商业模式怎么去考虑。这是我想说的，谢谢。

孙益功：光大的杨总来谈谈对投资的标准。

杨涛：我是来自光大控股的杨涛，我们公司目前大概管理了一千多个亿的各行各业的基金，养老产业是放在我们团队来做。我们大概三年多前关注这个行业，主要做的事情有关养老的，投了两家做养老运营的企业，一家在北京，叫汇晨养老，在2016年初做的。去年又投了总部在无锡的一家，后面又成立了养老基金，针对比较宽泛的大健康，比如说医疗、医院、康复等等，我们都投资了几个项目。

刚才孙总提到第一个话题，关于连锁规模的问题，我理解可能是从投资人的角度来讲，投资人喜欢连锁、规模的企业来投资。但是最近在跟不同的养老行业的老板交流的时候，我感觉其实规模化的第一个问题，就是是不是真的叫规模化，从企业老板角度，我们感觉好多企业开始置疑这个问题。有的企业在放缓投资的节奏，刚才很多运营专家也提到了，企业在连锁规模化中，涉及到人才的问题，有很多麻烦和困惑。我们理解这个着眼点，杨总提到的，最根本的是你有多少钱做多少事，出发点考虑的原则还是老板对于企业发展的规划，我要去占领市场树立品牌，还是看看投资回报率。

随着企业发展，企业自身也有各种各样的困扰，复制的问题，外部的政策环境，包括各地的相关政策困扰，这是企业远期发展和近期发展怎么平衡，企业规模市场和投资回报怎么平衡，说到底还是个平衡的问题。作为投资人来讲，投资这些养老企业，还是看到养老企业发展，中国老龄化，银发经济即将到来的趋势，希望能够在行业发展过程中，履行一下自己，因为光大本身也是央企嘛，先培育一下。

养老企业的投资，尤其我们投的新资产运营企业，很难用一个比较标准的逻辑讲清楚我的投资逻辑是什么。我算投资回报率，其实目前这个阶段算投资回报率还是比较难的。即使是轻资产，我租赁一个物业，装修改道好，设备设施配好，前期的应用资金我打过去。能带来多少利润呢？做的好一万利润，这是很乐观的，二十分之一也就是5%，二三线城市前期投资少一点，即使前期投资再好，七八十万也是一样的。毕竟你在二三线城市带来的利润空间比较低，投资回报率也不会超过10%。

目前这个阶段，我们认为养老行业还是一个培育的阶段，不能过早的谈退出，不能过早的谈资本化，说在风口到来之前，真正的风口到来之前还是说要给点时间，找有连锁能力的企业去投资会比较好。

目前来讲，整个大的金融环境，对于这种养老企业，其实产品还是蛮丰富的。我们讲融资比较难，我们本身有一支养老企业基金，我们也看到市场上其实有很多专门投资养老的，投资健康企业的资金有很多。

其实银行贷款很难，现在养老企业去贷款是很难的，我不知道在座的企业有没有从国开行拿过贷款的，利率非常低，但是要求也比较高。可以看到市场上，不管是债券还是股权也好，都有各种各样的产品，苦于去找项目，市场上很多养老企业寻找资金，根本问题还是养老企业本身的核心盈利能力，银行贴给你钱也好，希望得到回报。带来和金融产品和企业运营之间的缺口，还是要时间嘛，时间再往后推几年，再等一等，真正等风口到来，或者真正等有钱人变老，或者老人经济能力进一步提高的时候，可以更好的融合在一起。

光大控股健康养老基金副总裁杨涛

孙益功：现在的养老，从各个角度，从运营的角度来讲，碰到的压力也是有的，正是因为如此，开始专注于这个领域，而且持续的投入、持续的克服困难的企业。都是在持续投入这个产业，而且克服各种各样的困难，持续把我们的运营做好，风险把握好。

我们也看到了很多具有前瞻观点的，具有更好的前瞻眼光的投资基金也开始关注这个领域。每家都在投，只是规模不大。

两个基金都已经开始布局，开始有投入了，而且有实际的资金投入到实际的领域去了。我相信随着两边的融合，风口早一点到来，目前的难点还是很多的。

接下来还有一个简单探讨的问题，关于养老金融化的问题，刚才魅力花园也在讲，资本回报率7%，我们知道REITs（房地产信托投资基金）的市场非常成熟。看到不同的回报率，我们去美国调研的时候，REITs在美国养老的不动产回报率，在所有的REITs里面最高。我相信在明年，一定会出中国第一单的养老类REITs或者CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。接下来随着金融市场的成熟，一定会对于重资产投资养老带来一些新的模式调整，包括方式的调整。

就这个话题，保利和泰康考虑这个东西，你们两个是重产投的，而不是轻产运营方式来投的。在这方面有什么思考？

徐晓欢：因为本身泰康是金融机构，我们在医养方面已经投了200多个亿了，本质我们是养老社区，变成了金融产品销售给了个人客户，跟我们早年的信托有些类似。今天泰康的模式，我们发了一个幸福有约的产品。这个模式在过去的几年还是获得了比较大的成功。我们累计到今年，因此超过600万，销售的保险客户。

实际上，这6万单的价值，从目前来看，远远高于我社区带来的利益价值。这6万都是中国的高净值客户群，这部分人给我一方面代理了资金，他们带给我1200亿的保险资金，他们本身是冲着我的养老来的。

另外一个，对于保险来说他已经是合理的回报。领域，从运营的角度来说，又有一个远期客户的预定，帮助我在全国或者地区进行布局，提供了客户的参考数据，这是目前泰康探索的金融化模式。如果说没有这个商业模式的话，今天我们这样做下去，实际上是很难长期去投入。

刚才讲到REITs的问题，破壁的同时，也批了我们100亿的健康产业基金，这块为我们后续医养大健康产业的投资，包括资产证券化等等，其实是一个比较好的平台。我们最近，包括我们自己内部也在不停的研究。我们可以看到，全球最大的养老供应公司，也没有哪一个公司可以进入世界500强的。前一阵子我们也在研究，美国很大的一家医养不动产，涉及200多亿美金。

我觉得我们目前最难的困境，产品本身结构没有那么复杂，自己本身从租金到运营服务费，一个价值存在。实际上我们目前来说，最大的本质是我们要发产品，必须给到收益率。但是目前很难给到一个投资人愿意接受的回报率，今天也讲到房地产市场，如果进入到一个比较平缓的阶段，我个人认为对养老或者实体产业的人，是一个信号，大家可以更加沉下心来，或者在资产这块没有那么浮躁。坦白讲，今天就是资产太贵。无论买也好，租也好，轻资产重资产本身没有差距，都是一样的。

我们在税收方面，REITs还是很多的税收优惠，税收压力还是比较大的。我觉得对于养老要做金融化，我个人认为道路还可能要很长，就像刚才投资人讲的，目前投企业，可能还是比较困难。你说今天要把资产给证券化了，除非是做一个变相投资，我觉得是可以接受的。如果是一个合理的回报结构，短期内很难实现。目前保险公司在这方面占了一些优势，通过一些保险产品的筹划，我就分享这些。

郭延洲：简单分享一下我个人的观点，行业内有一句话，关于钱的问题，在养老行业还是要学学美国，关于服务这块，跟日本多学习，我不知道诸位有没有相关的想法。本身保利在2017年发行了央企第一支REITs产品，里面关于品牌的一个机构也打包进去，也算是我们做了一个大胆尝试。预期现在还不太好去评估，从美国的角度来看，资产投资是资产投资，运营是运营，开发是开发，没有任何的疑意。我们希望看看有没有可能，未来是否可以出现类似于这种机构运营的持续现金流作为一个设计基础，非常期待，谢谢。

孙益功：刚才三个话题做了比较深刻的讨论，有一些还是共同的结论，不管从运营上和服务上，现在需要走的路还有很长，还是有很多困难在里面。投资领域，还需要有更前沿的眼光来看，我相信很快，养老的风口就会到来，不管是投资还是运营上，因为他注定是一个朝阳的行业，在座的各位大家一起，与下面的嘉宾一起努力，能够让我们的养老风口来的更快一些、更早一些，谢谢大家，谢谢各位嘉宾！

- End -