地产需要更多的“天目里”

URBAN COMMERCIAL OBSERVATION

Hang Zhou  杭州

1977年，34岁的伦佐皮亚诺与理查德罗杰斯作为一个名不见经传的小事务所一举中标了巴黎蓬皮杜中心设计权。这个突破所有人想象的建筑直到现在依然显得极其先锋。其后，皮亚诺以其领衔的团队开始了在全世界的一段传奇的建筑里程。留下了风格多变但都经典隽永的地标建筑。

蓬皮杜中心 图源：蓬皮杜官微

在天目里之前，皮亚诺的脚步还没进入到中国。这与一些商业嗅觉敏锐，同时对急速城市化的中国作为一种现象充满兴趣的同辈大师不同。例如雷姆库哈斯，携着旷世之作CCTV大厦，OMA在中国已经颇为高产。而皮亚诺则不同，对于这位家族祖辈是意大利知名建筑材料商的富N代来说，理念一致的业主，充足的创作时间以及必须精雕细作的营建历程使得其对项目的选择非常挑剔。

对于天目里的业主方来说，最开始为什么选择皮亚诺不得而知。从采访了解到的内容，2012年，天目里的投资者(江南布衣创始人）李琳在法国巴黎与皮亚诺有过一次愉快的谈话。随后他们在热那亚办公室又进行了一次比较正式的会议。

在皮亚诺问到李琳希望做一个什么样的办公场所的时候，当时的回答是‘就像你们办公室这样就可以’。皮亚诺大笑回道：这个办公室什么都好，就是在这里上班的人根本无心工作。而即使你没到过热那亚，光看其工作室的图片，一个面朝大海的山坡，一层层办公空间平台倾泻而下，窗外就是一望无际的地中海，谁会希望在这种景致中只盯着电脑屏幕呢。

皮亚诺RPBW热那亚办公室 图源：网络

从当事人的口述中，我们可以确定那是一次深入的理念交流，由此皮亚诺确信，在中国，一座配得上皮亚诺品质认证的建筑是可能的。因此，2012年底，RPBW正式与天目里业主方确立了合作，由此展开了一段长达将近8年之久的硬件里程。

2015年枡野俊明与伦佐·皮亚诺及设计团队、江南布衣创始人李琳、天目里艺术馆艺术总监讨论方案

图源：枡野俊明日本造园设计 .七月合作社 拍摄

而8年的时间能够发生什么呢，通过网络搜索，第一座万达广场诞生于2001年，今天全国各地的万达广场已经超过300座，平均每年十五座。而7年的时间，只诞生了这么一个天目里。

由此，作为裹挟在中国地产狂飙突进浪潮中的一员，你观看天目里的心态绝不是仅仅只是参观一个热门项目。而是有着很多的疑问，究竟什么是天目里以及天目里意味着什么。

首先，来到天目里我的第一感觉是像是来到了一个西欧的综合体园区。这里的建筑太精致，细节颗粒度在中国绝对非比寻常。置身天目里那个被皮亚诺形容为切开的苹果内核的广场，你感觉是像是来到了柏林的波茨坦广场（同样是皮亚诺设计），或者是英国的海德公园一号。哪怕从设计的理念来说，建筑设计方希望将杭州的茶园引入到建筑上，景观设计师声称设计时想到了西湖。但如果你突然被传送到这里，你绝对不会想到这是在中国的杭州。

波茨坦广场 图源：网络

因此，应该说天目里是一个普世的，同时代表着现代世界人类建筑营造精致度与精工细节控制的高峰。这种建筑背后的设计控制，执行把握，以及造价预算已经超出了国内一票大干快上地产圈的传统认知。

同时，在对天目里的访谈中，我们了解到皮亚诺来到场地的时候，那个时候西溪片区还是一片尘土飞扬的城市化高速进程的场景（哪怕现在也是），因此他觉得项目来说外部环境是完全不可控的。因此他选择了做一个完全向着广场内聚的策略，也即那张著名的一个切开苹果核的草图。他希望建筑一个外皮坚硬的苹果，切开后内部则是鲜嫩的果肉。

一个切开的苹果作为概念起源（皮亚诺手绘）

建设中的天目里 图源：城市秘密

由此，所有的建筑体块被布置到了场地的四周，将一个120米X90米的无比精致的广场精心的包裹在里面。只有沿着在建筑上精心切开的一些斜向的小径，来访者才能从外部坚实的阳极氧化铝板的建筑硬壳外进入到柔软的内部春光。

首层平面图可以看到建筑被放置在四周，内部围合出核心内庭

这种用建筑建立‘围城’的策略实际体验很容易让人想起了‘城市乌托邦’甚至‘都市桃花源’这种意向。这种印象最深度感受来自面向燕山河一侧进入场地的那个拱桥。桥的一头是被开膛破肚大建地铁的典型国内城市场景，走过拱桥穿过建筑内部，突然的你感觉像是从一块充满噪点的电视画面突然过度到一个蓝光高清的画面一样。所有建筑，景观，业态的秩序从外部的混沌中一下子变成了被极度控制后一种理性化秩序。从鸟瞰图中，可以更加直观感受到，园区建筑是如何作为一个自在的整体与外部城市环境实现了某种决绝的脱离。

图源：奥雅纳

建筑师是否知晓桃花源这个故事我们不得而知，但从感觉的经验来说，那种‘豁然开朗’的体验是实实在在存在的。从操作手法的立意来说，这种对人的体验的精确控制远超某开发商打着桃花源旗号实则只会堆砌仿古元素的所谓豪宅。

图源：天目里官微

审视这个建筑本身立面的‘硬壳’，将所用的材料进行描述，玻璃，阳极氧化铝板，清水混凝土。这三个材料基本就涵盖了整个建筑形体90%的材料使用。他们对建筑的体块进行了包裹，而最后整个项目的诗性就从这样简单的材料组合中喷薄而出。

我们可以从安藤忠雄的建筑中看到混凝土这种材料特性可以达到的高度，天目里的混凝土施工似乎达到了另外一种高度，光滑程度远看有如绸缎。据说这是100位意大利混凝土施工工人断断续续在这里5年的工作成果。因此，混凝土本身延续到室内甚至成了最好‘内装材料’，也不需要任何附加的面层去雕饰了。

天目里的清水混凝土施工由意大利专家级团队Dottor Group

赴中国制作。

从办公楼的角度，同样是办公建筑业内标杆的KPF或SOM对这些材料亦情有独钟。但天目里似乎是有一种与众不同的核心要素让他从‘精致’维度走向‘诗意’的维度。比如简单对比同样是落成不久的由KPF操刀的晶耀前滩。塔楼区域的立面用材几乎一样，但晶耀呈现的效果只能说是一个完成度还不错的塔楼，很难产生什么额外的感受。而天目里传达出那种难以言说的清透氛围则让人心生澄明。

同样使用了地铁玻璃与阳极氧化铝板的晶耀前滩 图源：网络

图源：天目里官微

从皮亚诺事务所官网对于建筑简单的描述中，我们看不到任何高大上的所谓创作理念。而全部都是对设计本身抽丝剥茧的策略描述。例如为了隔绝外部的喧闹，我们要创造一个内聚的广场；为了将更加充足的光线引入到广场内部，我们对建筑的高区做了退台；为了让办公室得到最佳的自然采光与视野通透性我们采用了低铁玻璃与低辐射图层幕墙单元.....但在这些看似理性的操作之后，我们看到的整个建筑更像是一首诗，一首有表层的玻璃，阳极氧化铝板和那片水镜一般广场构成的诗。我想这之中的转化到底是从何而来？

图源：天目里官微

皮亚诺在阐述其设计语言的心得中说过这样一句话。‘理性不会歌唱，直觉才会’。他同样有这么一个比喻‘理性是面包，直觉是果酱，你不能拥有太多的果酱，而且你还需要把果酱涂抹在面包上’。第一句话似乎强调了直觉与感性元素对建筑的创作的决定性重要程度，而第二句则把理性的控制作为承载直觉果酱的基础地基。两者孰轻孰重，在建筑师创作的过程中这两者又是如何化反的。这些问题都是在建筑内游走的过程中带来许多玩味乐趣的思考。

而园区广场内，让人惊讶的在这里休闲游玩的游客之多。几乎达到了人声鼎沸的地步。在和天目运营的聊天之中，他们也表示对现在的情况非常惊讶。因为在他们的项目定位中，这里似乎应该是一个属于‘精神契合者’的文艺场域。因此低调开业中并没有刻意过多宣传，而现在的效应显然已经出圈。这之中固然有茑屋书店这种网红IP的元素，但我觉得更多还是在于这样一个超脱日常的城市环境带给大众的对于城市公共空间的全新体验。皮亚诺说过‘建筑不仅仅是关于建造，技艺和务实。建筑还必须表现出欲望’。

这让我想起了乔布斯的苹果。乔布斯一向的理念是不要去关心调查消费者想要什么。只是集中精力去做出一个极致的东西端给消费者就完事了。当然建筑本身不是产品，但皮亚诺同样声称他从不为取悦大众而建造建筑。正如蓬皮杜中心在方案公布的时候引来了恶评如潮，而落成后又迅速‘真香’的变化历程。

同样的，在天目里建造过程中刚刚立面幕墙完工后的现场照片流出图中。‘像个监狱’，‘密集恐惧’的吐槽言犹在耳。这不禁让人想到国内地产开发设计环节中越发倾向用市调、报告去分析得出一种‘市场能接受的风格’究竟意义如何？我们是否在打着充分尊重消费者或市场规律的姿态在为保守与不思进取寻找理由呢？

建设中的天目里 图源：天目里官微

同样的，天目里很自然地让我联想到同样是近十年另外一个特立独行的商业地产项目-侨福芳草地。仔细对比这两个项目的相似之处非常值得玩味。首先两个项目都是非传统开发商。侨福虽然是开发商背景但在大陆并没有太多项目经历。两个项目均有着很强的创始人驱动基因，并且两个项目都是出了名的慢工出细活。

侨福芳草地光规划就调整了好几年。且更有趣的是，两个项目的投资人在选择去打造一件独一无二地产奢侈品的时候，不约而同地选择了高技派路线的建筑事务所进行设计。虽然皮亚诺自己完全不认同贴在自己身上高技派的标签，但业界与公众已经形成这种认知。而芳草地设计事务所的创世人徐腾在诺曼福斯特建筑事务所有着二十多年的工作历程，高技派泰斗Foster的印记早已深深烙印。

侨福芳草地 图源：侨福芳草地

如果深入八卦下去则可以发现更有趣的建筑理念勾连转化的谱系，徐腾的前老板福斯特早年曾经与另一位高技派泰斗理查德罗杰斯在大学毕业后一起合伙开公司，后来两人散伙后年长一些罗杰斯对皮亚诺格外欣赏，最终这两人一拍即合共同成立新的公司一举拿下了蓬皮杜中心的竞赛，后来的合作也陆续持续了十多年。由此可见，设计技艺，理念，趣味的传承可以走过这么久的时间，历久弥新，最终在中国大地上孵化诞生出这些高品质的城市空间本身就是一件充满神奇的事。

当然，在建筑设计某种程度话语权逐渐没落的今天。评价一个项目不能以单一的设计维度去审视。从一个建筑师的角度，天目里带来了太多的惊喜。但从商业地产的维度，天目里未来的影响力以及成功与否尚需要时间的检验。

这正像成都太古里以一个单一项目的一己之力给国内商业地产带来了全新认知。抛开设计本身不谈。天目里能否从运营维度为业内带来的全新的理念升级还是个未知数。从现场的经验来说，虽然号称一个城市综合体，但天目里的商业面积颇为有限，主要集中在围绕着广场区域的首层以及地下一层。

从现有入驻的品牌来说，在与天目里内部人员的交流中我们了解到，项目对于品牌的选取采取了非常特殊的标准。首先品牌必须在某种程度上是与项目‘精神契合’的，这可以是连锁品牌，也可以是主理人品牌。这些品牌的基因与内核必须某种程度上是崇尚艺术，自然同时品质有极致要求的。而对于主理人品牌，项目对合作方的要求是‘必须深耕于该行业且有成功案例验证的’。这就筛选掉了一些情怀式而缺乏长期运营经验的新手。

对于前者，比较典型的是% ARABICA。项目没有选择星巴克而是引入了%ARABICA，应该也是看中了这个目前国内至少在现阶段艺术与精品气质最为明确的咖啡品。这从北京隆福寺木木美术馆同样把宝贵的商业区域给到%ARABICA可见一斑。而像其他轻餐品牌例如seesaw，喜茶的引进则同样在大众化和品牌调性上做了尽量的平衡。

%ARABICA天目里店 

而对于主理人品牌，柴米多则是典型代表。这家诞生于云南大理的有机餐饮料理一直崇尚着回归生活的自然理念。自从在大理打通了从农场到市集再到餐厅甚至民宿的链条后，柴米多的脚步拓展到了长三角一带。这次入驻天目里可谓十分贴切。

柴米多 图源：天目里官微

而整个项目来说，所有商业品牌话题度最高的无疑就是茑屋书店。这家号称生活方式提案的融合书店品牌这几年在国内热度简直到了‘狼来了’的地步，每年哪里哪里要开茑屋的传言不绝于耳。这一次在天目里，一个看得见摸得着的茑屋书店终于呈现了。项目尺度达到了2000多平，占据了2-3-4号楼的首层以及地下一层。

茑屋书店 图源：天目里官微

从品牌气质来说，茑屋书店可能是在品牌的整体性上与天目里融合度最高的首选。甚至如果要说有那么一家对整体项目业态起到统领作用的主力店来说，茑屋书店可以说是唯一之选。（广场另一个大型主力店4层的集合买手店B1OCK则尚缺乏时间验证）。

整个书店的体验我们惊喜地发现茑屋延续其在日本那种匠人式的提案式选品陈设的核心理念，而没有做成国内目前充斥的那种肤浅的网红打卡式的空间杂技。

书店的整体内饰充满木质地域暖光灯的柔和氛围。所有的书作为主角被灯光相对背景空间微微照亮。而非像网红书店只是一个空间装饰背景墙。在书籍中穿梭可以感觉到商品的摆放与所谓生活方式提案的工整对账。

书籍与商品业态品类的对应

例如摄影书籍旁边会放一些相机实用（但有点昂贵）的周边产品；在建筑设计专区中摆放着设计师常用的比例尺彩铅等工具等等。同时与书籍穿插着是丰富的特展区域与强调生活质地的零售品专区。特展在展出的日本艺术家名和晃平的雕塑作品，零售品区域可以看到许多日系的精工产品，熟悉这个领域的玩家会有非常多惊喜。比如墨水界的神品SAILOR SEI-BOKU，新泻地区手工制作的真空杯等等。

应该说，天目里的茑屋非常诚意地将日本茑屋的陈设，选品以及氛围营造种种独门绝技移植到了杭州。走一圈下来仿佛欣赏了一个日系理想生活方式的盆景。但某种程度上，盆景的感觉也造成了一定的的疏离感。

日本代官山茑屋书店 图源：茑屋书店官微

这种疏离感可能主要还是商品价格属实有点过于昂贵，且对于很多游客来说，更多的还是打卡茑屋拍拍照喝杯咖啡的新鲜感。能深入浸淫到其内在绵密的陈设逻辑中的城市玩家相对日本肯定还是少数。

这可能也是来到茑屋前网上评价很多‘不过如此’的原因。未来随着长期化的运营，茑屋是否坚守日系标准坚持做盆景从而只追求‘懂的自然懂’，还是来到中国后会慢慢摸索出本土化的经营逻辑，这是一个非常值得观察的有趣课题。

其他品牌店这里篇幅有限难以一一列举。总的来说，在商业层面，天目里的招商逻辑秉承着一种连续统一的审美。但同时，在天目总共二十多万方的体量中，商业面积还是小头，占绝对比重的是天目里的办公模块。办公的租金某种程度上相比商业决定了未来项目的回报预期。

整个办公公区的室内设计非常纯粹，大堂目之所及基本上是清一色的混凝土墙面，国内5A写字楼大堂惯常的高空间+大理石的土豪操作在这里变成一种清冷的文艺感。整个电梯间到公共区域也完全如此，光洁的高级灰一气呵成完事。进入办公区域，人的视线一下子被引到中间核心广场，幕墙最大程度上做到了通透。我想对于办公场地来说，这里无疑是设计行业，艺术行业的顶级办公首选。

天目里办公空间

天目里给出的租金价格同样自信，据我理解这应该在杭州属于绝对顶级的价位。在周边办公租金普遍在两三块出头的环境下，天目里独家加成buff的设计，硬件，商业配套以及艺术气息是否能支撑脱离于周边价格基础的高位有待观察。

而同时，未来大量的办公人群入驻后，这部分客群与天目里现有的可观的游客客群叠加会不会给本来面积有限的商业配套带来体验的打折？试想如果园区办公人群每天都受着像现在吃饭排队，人满为患，各种游客拍照带来的干扰问题，这是否会给园区的运营带来挑战呢？因为付得起顶级租金的企业，往往就是那些对于私密性与服务度要求最高的企业。这可能是天目里在成为一个城市公共资源与塔尖写字楼园区这两个标签中不得不去平衡的问题。

图源：天目里官微

从这个角度去思考。我想到在与天目里的运营人员交流时，他半开玩笑提到其实外界对于天目里有着太多种种解读，好像这个项目存在着某种做成这样的严密策划与逻辑。但其实天目里之于项目核心团队来说事实上存在着很多‘边做边想，’‘先当作做一下实验再看看效果’一类的非计划进程。而这可能也是这类非传统开发商项目进度如此之长的原因之一。这其中混合了许多项目老板的个人情怀与项目商业回报考虑的多重因素。前文提到的侨福芳草地同样从立项到开业用了十年的时间。

如果再对比两个项目的内在联系。两个公司的实控者都是把艺术提升到奠定项目气质的核心地位中。并且从业态比例来说，两个项目的虽然均依靠商业出圈，但是在核心板块依然是办公写字楼。从商业的角度来说天目里应该说整体品牌招商与商业运营的逻辑更加清晰，入驻品牌在保持整体调性与项目匹配的同时本身运营也过硬。

而侨福芳草地的商业招商特别在创始人离世后一直存在着面目模糊的问题。但从办公产品来说，芳草地的租金早已经跻身东三环顶级的水平成为大企业的片区首选之一。这其中芳草地开发商的港资基因带来的项目管理，企业客户资源优势是天目里短期难以媲美的。而北京东三环相对杭州西溪片区在定价权上也有着比较强的优势。

即便在高手林立的东三环也辨识度爆棚的侨福芳草地 

图源：侨福芳草地官微

目前天目里还没有发挥出其最大效用，特别是本身艺术标签最重要的功能模块载体美术馆区域还未开放，同时广场区域那个造型特异的塔楼，目前仅有未来作为艺术家常驻创作地的只言片语的信息。从这么一个结构挑战极限并且充满神秘感的悬挑盒子来看，可以猜想这里未来开放后应该会成为项目非常重要的活动事件甚至影响行业的发声阵地。

除此之外，拥有68个房间的目里酒店也会在明年开业。酒店对于综合体来说可能成为非常重要的一个化学元素，未来能否在杭州现在比较集中的精品酒店市场脱颖而出值得期待。

最后正像皮亚诺在1998年获得普利茨克奖获奖感言中提到的：过去是一片安全的庇护，过去是持久的诱惑。但未来是我们唯一要走向的方向。我觉得这句话对于地产开发领域同样适用，地产开发的粗放走量高周转逻辑似乎在大环境中也走到了穷途末路。而不思进取的过去路径的依赖已经为城市带来了太多垃圾空间与负能量建筑，我们必须去探索一种新的可持续的未来。希望未来能看到更多的‘天目里’。

主编  |  王晨歌 罗磊鑫执行主编  |  乔心撰稿  |  徐霆威编辑 |  乔心

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