大都市城郊「集体土地」新解法
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对于城市，
土地意味着生存空间、产业载体、财富之源。
当中小城市期待着兑现土地的更大价值时，
大城市已在人口涌入、功能区扩张的
重重压力之下，
陷入土地「开发」还是「限制」的矛盾之中：
扩张压力之下，
城市无疑需要更多的土地承载；
但拥堵、嘈杂、生态被侵蚀等
「大城市病」又在呼吁，
大城市空间不能无序扩张，
需要有所限制、需要适度「留白」。
▼ 北京的「留白」之一——奥林匹克森林公园
大都市城郊、城乡结合部，
是上述土地利用矛盾的聚集区之一。
一方面，城郊需要「限制」——
城郊是限制城市无序扩张的「主战场」，
是城市实现留白增绿的「胜负手」；
但毫无疑问，城郊更需要「发展」——
作为承接都市外溢的「蓄水池」，
城郊地区迫切需要完成
区域振兴、治理优化、城乡融合，
实现与城区的等位发展。
▼ 大都市的城乡结合部，往往是土地利用矛盾的聚集区
中国城市郊区的另一特殊性在于，
城郊土地多为「集体土地」，
这些土地产权复杂、
开发限制较多、但规模庞大，
是城市发展的宝贵存量资产。
▼ 最新《土地管理法》出台，为集体土地的多元供地提供了依据
因此，如何盘活城郊土地要素，
在兼顾「减量」与「提质」、
「限制」与「发展」的使命下，
完成对「土地、人口、产业」的全方位激活，
实现从被动扶持到自我造血的跃迁升级，
是本次「城市实验」的核心目标。
首先，城郊土地「减量增绿」目标，
不是「生态隔离、限制加压」，
而应是「战略提质、绿色赋能」。
伦敦大绿环、成都公园城市「锦城绿道」等
国内外城市绿带建设经验表明，
「只有更好地参与、才能更好地监督，
只有更好地监督、才能更好地保护」。
例如，伦敦绿环在建设初期，
曾以单一生态保护功能为主，
但绿环反而受到城市建设的挤压，
逐渐退化；
此后，伦敦以体育设施为先导，
把市民活动更多引入绿环，
通过增加绿环使用率，
不仅更好地保护了生态，
更优化了城市形象、
提升了市民的生活环境质量。
▼ 伦敦绿环已成为市民生活的一部分
再如，成都市落实「公园城市」建设理念的
头号工程「锦城绿道」，
通过打造新休闲空间、引入新消费业态、
构建新经济场景等方式，
创建千亿级「绿道经济」，
实现城市绿色空间
生态价值和社会价值的双重兑现。
▼ 成都锦城湖公园
其次，城郊的解法在城市，
必须以「城乡互动」新思维，
引「城区」之力激活城郊发展的内生动力。
城乡结合部应充分对接「城」的需求，
落实城乡「质」的提升：
通过主动对接中心城区的
人才、资本、产业资源，
瞄准城区在生态休闲、生活消费、
创新载体等方面的需求溢出，
充分发挥自身环境、空间、成本等资源优势，
主动绑定城区、服务城区，
激活自身「人口-土地-产业」的
正循环发展。
▼ 「城乡互动」新思维模式图
城乡互动思维下，
城乡结合部应站位城区，
重新审视自身资源要素价值；
立足「集体土地有效盘活」
和「农民保障提升」两大关键点，
制定四大战略，实现资源激活、城乡共荣。
▼ 北京东升科技园是由乡镇自主建设、所有权和收益权归全乡农民集体所有的科技园区
01
针对「集体经营性建设用地」
植入新经济，实现产业造血
MEASURE THE WORLD
城乡结合部应把握集体土地「入市」政策，
突破集体经营性用地
发展「乡村文旅」的惯性思维，
迎合未来大都市发展科技创新的使命，
以及新经济时代创新空间
从「产业园区」向「全城、全域」泛化的趋势。
主动对接城区前沿创新资源，
服务新产业、导入新经济，
通过拓展集体土地多元经营业态，
实现「产业内容」换血，
完成片区的产业自生长。
▼ 城市绿廊内的埃因霍温高科技产业园
1. 打造4类【创新经济聚集地】
集体经营性建设用地区域
①.主题产业园区
对接城区特色创新方向，
借鉴海淀东升科技园模式，
通过集体资产量化、市场化混合持股、
引入专业人士园区运营等方式，
无缝导入城区创新产业，
打造与城区等量齐观的「综合性主题园区」。
▼ 海淀东升国际创业园盘活利用集体土地，打造综合科技园
②.总部花园
迎合当今科技企业对花园式、
低密度办公环境的向往，
发挥集体土地成本优势，
为城区成长型创新企业打造低密度、
租赁式「总部花园」。
▼ 硅谷谷歌总部园区
借鉴硅谷谷歌总部园，针对拟入驻企业，
将企业文化元素、办公方式等
以特色配套形式融入园区环境之中，
实现办公环境针对科技企业的「量身定制」，
让城市中的创新企业
也可以低成本拥有自己的「专属创新领地」。
▼ 谷歌「校园化」的园区环境
③.会议小镇
借鉴「东京后花园」轻井泽，
打造环境优雅、促进交流的
「会议会奖小镇」。
▼ 「会议会奖小镇」轻井泽
利用生态环境优势，
植入「MICE会奖产业」——
会议（Meeting）、
奖励旅游（Incentives）、
大会（Conference）、
活动展览（Exhibition）等产业功能，
打造众多高端人才和科技企业聚集的
「创新策源地」，
实现从「度假地」到「科技会议地」的升级。
▼ 轻井泽依托近邻东京、环境优美等优势转型会奖产业
④.蜂族公寓
依托集体土地建设租赁性住房政策，
打造「青春蜂族公寓」。
迎合当今年轻精英
「工作-生活」一体的创新方式，
明确居家办公趋势之下，
不是只有写字楼才是生产力，
留住年轻科技精英的「蜂族公寓」
更是生产力！
▼ 中粮健康科技园人才公寓
通过打造设计现代酷炫、功能多元复合、
配套便捷高效的小面积定制公寓，
协助解决大都市高房价之下
「宜居不安居」的住房供给痛点，
为年轻人提供安居、宜业的居留选择。
▼ 波士顿南湾创新区复合型人才公寓结构
2. 打造3类【特色测试小镇】
「点状供地」「农用地转为建设用地」等
土地利用方面，建立利用「点状供地」、
「农用地转为建设用地」等试验试点等机遇，
实现建设用地指标的分散释放，
并针对把握人工智能发展对测试场景的需求，
充分发挥城乡结合部山水林田湖等
场景资源丰富的优势，
打造「城市测试场景绿带」。
▼ 雄安新区市民服务中心多元化的测试场景
针对不同领域的测试方向，
依托「少量产业用地」
盘活「全域场景测试资源」模式。
①.自动驾驶小镇
发挥城郊结合部建成限制较少、
地形路况丰富的特色，
借鉴美国密歇根Mcity，
打造「自动驾驶小镇」。
▼ 密歇根Mcity「自动驾驶小镇」
通过在集中区域
提供模拟现实复杂路况的真实测试环境、
可开展重复的可靠测试的测试模组，
协助自动驾驶企业
完成多变交通场景重复性实验，
助力城市抢占自动驾驶产业新赛道。
②.机器人小镇
对接机器人领域室内户外测试需求，
借鉴美国山景城，打造「机器人小镇」。
充分利用城乡结合部街道、
山地、空中等多样环境，
为人工智能产品提供「全域化」实测场景，
打造服务于城市的应用研发场景测试基地。
▼ 山景城从城市到园区，从水系到山脉，处处都是智能设备测试区
③.农业科技小镇
对接城区农业相关科技院所及企业资源，
借鉴美国加州萨利纳斯，
打造「农业科技小镇」。
建议将城乡结合部普通农田
转变为多样农业技术测试田，
同时提供农业科技应用人才培训、
农业技术转化等服务，
探索AI赋能农业生产新方案；
▼ 加州农业科技小镇——萨利纳斯
将大都市周边的农田
从「产粮地」转变为集中解决中国农业
「提升生产效率、拓展销售渠道」等问题的
「方案策源地」。
02
依托「宅基地」
营造新生活，实现生活赋能
MEASURE THE WORLD
把握宅基地「所有权、资格权、
使用权三权分置」改革政策，
适度放活宅基地所有权主体
开展合理经营性活动。
▼ 宅基地三权分置
进一步迎合都市人群的新生活方式诉求，
突破宅基地打造单一乡居功能的思维限制，
通过拓展宅基地更丰富的
使用功能和使用形式，
打造3类都市人向往的【新生活村落】。
①.乡野科创村
迎合当今科技人群对田园办公的向往，
借鉴日本神山町，打造「乡野科创村」。
▼ 日本神山町
一方面，通过环境治理、民居改造、
健康食品供给等方式，
提供低成本、高品质的生活环境；
另一方面，建立高网速通信基础设施，
打造不输城区的办公条件；
让创新人群
既可以享受近在咫尺的「诗与远方」，
又实现在乡野生活的「地理套利」。
②.创意设计村
发挥田园村落对设计人才的吸引力，
瞄准城区创意设计人才、
机构及知名创意设计公司，
借鉴韩国黑里艺术村，打造「创意设计村」。
▼ 韩国黑里艺术村
建议城乡结合部统筹乡村闲置宅基地资源，
通过平台统一进行「设计招募」，
广泛吸引城区相关人才、机构
参与改建乡村民居及户外空间；
同时，迎合当下文化消费趋势，
在创新空间中植入小型博物馆、
咖啡阅读馆等符合功能，
打造吸引并留住设计人才的
「时尚建筑展示场」和「创意聚集地」。
▼ 韩国黑里艺术村丰富的文化空间
③.浪漫乐活村
迎合都市人群对浪漫生活的向往，
借鉴韩国坡州小普罗旺斯，
打造「浪漫乐活村」。
▼ 韩国坡州小普罗旺斯
一方面，通过色彩提升、植物种植、
风情构筑物点缀、夜色营造等方式，
营造风情浓郁的浪漫氛围；
另一方面，引入甜蜜、浪漫的餐饮、
住宿等休闲消费业态，
打造「都市近郊微旅游」的浪漫名片。
▼ 浪漫是小普罗旺斯一大卖点
03
依托「农用地」
打造新休闲，实现生态激活
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依托集体农用地经营权流转放活政策，
在农地农用、保障生态功能的大前提下，
以两大举措，进一步盘活农田和林地资源：
第一，进行生态用地的「化零为整」，
即在保证总量不变的情况下，
调整基本农田、平原造林等地块位置，
将调性、功能一致的生态空间
进行规模化聚集，
便于生态景观及功能的整体提升。
▼ 日本中富良野町种植景观
第二，探索「林地公园化」利用，
即在保障生态功能、
不占用建设指标的基础上，
在林下植入设施及休闲功能，
实现生态用地的经济利用。
同时，针对活化的生态资源，
迎合当今科技人才
偏好文化与科技调性的高审美需求，
分别针对农地、林地拓展植入新休闲功能，
打造2类诗意自然。
①.诗歌田园
借鉴台湾省池上乡，提升农田颜值，
打造文化休闲加持的优美「诗意田园」。
▼ 池上乡风貌
首先，将农田结合道路、设施等，
进行景观化设计，打造精心收拾的绝美自然；
其次，迎合都市人消费偏好，
将农产品进行主题化、情感化包装，
实现农品的三产联动；
▼ 池上乡农产品文创店
同时，依托艺术节等文化活动，
为农田赋以「文艺」属性，
丰富都市客群的精神体验。
②.疗愈森林
借鉴日本「森林疗法基地」，
发挥林地的疗愈康养功能，
打造适合都市人休闲微度假的
「疗愈森林」。
▼ 日本「森林疗法基地」分布示意
通过培养专业森林理疗师，
引导大众参与森林浴、林地徒步、
林地瑜伽等森林疗养项目。
04
针对「农村原住民」
创造新就业
实现农民收入和技能双提升
MEASURE THE WORLD
保障原住民利益，
是城乡结合部发展建设的重要任务。
建议通过保障原住民「被动收入」、
协助创造「主动收入」两种方式，
让原住民真正成为城乡互动的参与者、受益者，
实现与市民同等的幸福生活。
▼ 保障原住民利益从劳有所得到劳有所「值」
①.农民变股民
保障「被动收入」。
建议在创新集体资产运营模式过程中，
让农民获得土地流转租金收益之外，
通过「资源入股」的形式「农民变股民」，
搭上区域发展快车，获得更丰富的分红收益；
同时也进一步激发农民参与项目建设
及维护运营的积极性。
▼ 成都明月村成立「旅游合作社」，一切项目都由村民举手表决，并引入外部专业人才，以「文创+农创」为乡村发展注入新动力
②.数字农人
提升「主动收入」。
依托数字经济发展浪潮，
让「手机变农具，直播成农活，数据为农资」
借鉴衢州淘宝直播村、
贵州百鸟河数字小镇等案例，
打造特色职业教育，
培育新型数字标注师、农业直播网红、
无人机飞手、农业职业经理人等
「数字农人」，助力农民技能迭代，
真正参与城市新经济发展浪潮。
▼ 2019年底，全国拥有无人机驾驶员执照的人数为67218人，未来，仅植保无人机飞手，缺口就将在20万人以上
综上所述，
「城市实验室」所构想的
激活城乡结合部自我造血能力，
是依托「城乡互动」、激发「城乡提质」、
赋能「城市发展」，
最终形成「人-地-产」正循环模式实现。
1/6图片工作室出品
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「城市实验室」前言：
作为城市顾问，二十多年来，深耕全国的顾问工作和遍布全球的考察学习，我们积累了众多的「城市发展样本」。形形色色的城市问题之间，既有相似的规律，也各有各的不同——文化、区位、经济、人口等诸多变量叠加，让每一个城市都独一无二。但反言之，每个城市也逃不开客观的社会经济规律。
这也是我们对于城市发展敬畏的根源：解决城市问题，必须厚积薄发，需要尊重客观规律之下一定的「经验主义」；
但解决城市问题，更远不止于经验主义，当我们人为地调整「变量」、添加「影响因子」，城市在一定程度上，可以因我们的意志和努力，更有吸引力、更宜居、更繁荣。
因此，我们对各类城市问题的系统研究，既有「经验」、也有「畅想」；既尊重「客观规律」，也思考如何用好「他山之石」、甚至创造「攻玉之石」。
在此，丈量城市特推出「城市实验室」系列文章，与大家分享集成了「我们的样本、我们的经验、我们的脑洞」的各类城市问题研究，期待通过一系列城市发展「实验」，与大家共同寻找看待城市问题的新视角、新思路、新解法。
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