你曾纠结过，去地产还是设计院吗？

又到一年毕业季，去甲方还是去设计院，几乎是每一个建筑人从毕业到从业持续纠结的问题。

尽管转行的声音很多，但甲方地产和建筑设计院作为建筑行业的两大支柱，依旧是大家最直接、首当其冲的选择。这一点，在应届生中尤为明显。

△ Designer Emoji ©纽约设计工作室&Walsh

老八校公布的2020年就业报告显示，【建筑业】和【房地产业】依旧是各大高校学子最主要的两个就业方向。

1. 清华大学总体共有2.4%的比例去往建筑业，2.1%去往房地产行业，二者占据毕业生单位行业排行榜前10和第11名；

2. 同济大学去往房屋建筑业的学生比例为5.21%，房地产业为3.60%，分别列席行业总榜第7和第10名；

3. 重庆大学总体学子中，12.54%从事建筑业，6.8%选择房地产行业，分别占据就业榜单第3名和第7名；

4. 天津大学从事房地产/建筑/工程建设行业的总体比例为12.13%，排列行业总榜第3；

5. 华南理工大学从事建筑业和房地产业的总体比例为5.13%和4.16%，位列第8名和第9名；

其中，本科生和研究生相比，本科生签订建筑业的比例大，而除清华之外的硕士研究生则更青睐从事房地产业。

清华大学有8.0%的本科生和2.6%的硕士选择建筑业，4.6%的本科生和2.5%的硕士选择地产；

同济大学有5.21%本科生和5.31%的硕士去往建筑业，3.6%的本科生和7.99%的硕士选择地产；

重庆大学有19.20%的本科生和9.16%的硕士选择建筑业，5.26%的本科生和8.53%的硕士去往地产；

东南大学有16.28%的本科生和8.71%的硕士选择建筑业，5.31%的本科生和6.87%的硕士选择地产；

△高校2020就业报告©各大高校就业网

为什么学历越高的人会更青睐去地产？我问了身边毕业去往世茂、万科、恒大等地产公司的研究生同学，最统一的答案是：接触更多的资源，锻炼综合协调能力。

什么样的工作内容会锻炼一个人的综合能力？是不是甲方地产比设计院更好？诸如此类的问题在知乎上的提问数十条，从收入到能力要求再到工作内容的对比应有尽有。其实背后不外乎想了解，甲方和设计院谁更钱多事少离家近，以及哪个更适合自己？

让我们透过现象看本质，挑选其中最核心的问题，来聊一聊选择。

# 地产和设计院建筑师在工作上的区别是什么？

首先，这是一道地产面试常会碰到的问题（划重点，结尾有回答模板），是HR非常关注的一个问题。其次，有地产工作经验的人，会同步接触设计院和地产，所以提问的人要么是面临毕业准备面试的人，要么是对甲方有兴趣、希望从设计院想转行的小伙伴。

通过了解双方的工作内容能够获得些什么？

* 提升面试通过率；

* 从中判断背后所需的个人能力，预判岗位是否适合自己；

* 判断其核心竞争力，了解其当下和未来发展；

所以，今天的文章将从以下两个方面呈现双方的工作区别并分析原因；

1. 地产与设计院对建筑设计岗的招聘要求；

2. 地产和设计院如何参与项目并承担什么内容；

一、招聘要求 

1. 地产对建筑设计岗位的招聘要求

我们依据中房网最新发布的《2021中国房地产开发企业综合实力测评榜单》，选用其位列前十的地产公司，整理分析他们对设计管理岗（建筑方向）的招聘要求。

前十的地产公司分别是：万科、恒大、碧桂园、中海、融创、保利、龙湖、华润置地、世茂和新城控股。

△2021中国房地产开发企业综合实力测评榜单前十名©中房网

本次收集的样本共计28份，涵盖上述9家（新城控股近期无招人启示）公司从初级建筑设计管理至建筑主管/负责人等职位，对其要求进行整理，其中：

• 25份提及具备地产公司或相关设计单位工作经历（其中有9份要求甲级设计院）；
• 24份提及本科及以上学历、建筑相关专业；
• 16份表示需熟悉国家、地方政府有关法律法规、政策，熟悉项目设计管理及开发报建流程；
• 对综合能力的要求：团队管理、协作能力（16）；良好的沟通能力（15）；组织协调能力（8）；创新意识（7）；抗压能力（7）；学习能力（5）；执行能力（5）；解决问题的能力（4）；具有较强的责任心（3）；
• 此外7份提及需熟悉使用各类办公和专业软件，3份表示需接受短期出差/地域灵活性。

△编者根据招聘信息整理绘制

2. 设计院对建筑设计岗位的招聘要求

为了更为直观的对比，编者以《Building Design：WA100（2021）》全球百大建筑设计公司及百度百科“建筑设计院”词条内的建筑设计院排名为参考，同样整理了设计院对建筑设计师的招聘要求。

《Building Design：WA100（2021）》全球百大建筑设计公司排名前十的中国企业名单（除华建集团和上海天华外的企业均来自香港或香港与外企合资），及百度词条内的建筑设计院排名列表如下：

△ WA100（2021）©Building Design

△ 建筑设计院排名©百度百科

设计院招聘相关的样本共计25份，含上述设计公司的助理建筑师至主创建筑师的职位，同时涵盖方案设计师及施工图设计两个方向。其信息汇总如下：

• 21份需具备建筑工程设计或规划工作经验 ；
  
• 19份要求本科及以上学历，建筑学或相关专业；
  
• 13份表示要熟悉CAD、天正 、Microstation1、Photoshop、V-Ray1、Revit/BIM、Rhino Grasshopper等软件；
  
• 对综合能力的要求：良好的沟通表达能力（13）、与客户和项目团队紧密合作的团队协作能力（11）、有上进心/愿意加班/责任心强（8）；
• 另外，8份提及需熟悉项目设计流程、具备较强方案设计能力；7份要求英语能力（可能和表单中多数为中外合资或香港企业有关）；7份提及具备优秀的创作理念及创新意识。

△编者根据招聘信息整理绘制

据此，可从二者的招聘要求中看出工作重点、对个人能力要求的区别。除却一致的学历与就职经验要求，地产对了解规范、具备管理经验以及使用便于管理的办公软件要求较高；由此可得地产侧重管理性技能，对专业的要求在于熟悉规范、了解报建流程；

而设计院则对掌握绘图、建模软件的技能有明确要求。更加把握专业绘图软件，重视图纸呈现与落地效果等专业性内容。

那么，什么是地产所看重的项目管理技能，它日常会接触到的工作内容是什么？而设计院是否从一而终就只是画图和改图，他们需要画的图又有哪些？

二、地产和设计院如何参与项目 

所谓地产公司的设计管理，其实就是对项目的设计进度及质量进行整体的管控。而设计院的存在，也是为设计和实现建筑工程。

故编者以一整个项目周期为线索，展示设计管理岗在项目各阶段的工作内容，并横向对比设计院在何时参与项目，而其工作内容又是如何，希望能够让大家更清晰地了解地产与设计院的工作状态和工作内容~

1. 地产在项目全周期的角色及工作内容

编者以世茂集团为例，罗列地产公司的主要职能部门，并结合各部门参与到项目中的先后顺序对它们进行排序，以此向大家说明地产运营项目背后的逻辑，并更为直观地展示设计管理职能的工作内容。

△世茂集团主要职能部门 ©《2017世茂集团可持续发展报告》

△常规地产项目开发运营总体框架©巨洲云科技

一个项目从拿地到最终交付一般会经过六大阶段：“投资论证-定位策划-规划设计-工程建设-交付-后期运营”；设计职能（尤其是建筑设计）从拿地初始的投资论证阶段加入项目，直至交付前的工程验收，基本跟进了整个项目周期。

1. 拿地的投资论证阶段：

1.1 研究并配合项目前期定位、开发报建等工作

1.2 建筑设计岗设计土地强排方案

2.定位策划阶段：

2.1 组织、参与项目相关会议

2.2 撰写任务书、组织招标、确认设计单位（设计院由此入场）

△设计任务书示例

3.规划设计阶段：

3.1 协调项目各专业（景观及室内）、配合其他部门（营销成本等）的工作

3.2 管理项目全周建筑设计（制定任务书及出图时间节点、负责设计过程中的成本控制、质量控制和周期控制；

4. 工程建设阶段：

4.1 组织（或配合）施工单位招标，确认施工单位

4.2 及时提供各阶段高质量图纸、组织图纸交底，

4.3 配合工程部落地项目施工图纸，配合营销、工程完成项目验收

5.项目后续工作：

尽管设计一般不参与到项目营销和运营的阶段，但是需要在项目结束的时候梳理重点项目规范，建立或更新迭代产品资料库。

结合上述内容，地产设计管理的工作可以概括为【研发、管理、巡检】三个部分：

阶段1和5为【研发】，主要为设计和实现标准化的工作；

阶段2、3为【管理】，推进项目，协调、沟通设计院与各部门的信息和资料

阶段5则突出了检查项目落地效果和施工质量的【巡检】工作。

2. 设计院在项目全周期的角色及工作内容

如果是配合地产项目的设计院，从上述项目周期中便可以看出，设计院会根据自身优势——以方案设计或施工图绘制的角色，在不同的时间段参与投标进场（指加入项目中），主要参与规划设计阶段。

△设计院参与项目阶段示意，编者自绘

当甲方进行到定位策划阶段或进入设计规划阶段前，会主动联系供方库（甲方的设计单位候选库）的设计单位，发放设计任务书，并邀请设计单位参与投标。

设计单位至此开始提供专业技术支持。我们将结合设计院的角色，在甲方规划设计阶段的基础上扩展衍生：

△设计院工作内容示意，编者自绘

1. 招投标阶段：

1.1 确认参与投标，接收设计任务书，组建项目团队；

1.2 准备相关资料（根据投标形式的不同，资料可能为报价资料，或概念设计初稿，或两者都要），准备时长为几天到几周不等。由主创设计师带领团队完成设计，并由主创设计师向甲方公司进行汇报、沟通；

1.3 等候投标结果。

△图源网络

2. 概念方案设计阶段：

2.1 收集整理项目设计前期所需资料；构思设计方案，收集设计意向图纸，组织内部方案比选，选用1-3稿方案

2.2 制作汇报文件，与甲方开会沟通方案

3. 建筑方案扩初设计

3.1 深化方案设计，根据甲方领导的意见、甲方成本部/营销部/结构部门/室内/景观、设计院结构等多方意见调整设计图纸；

3.2 及时整理图纸并将最新进展的图纸拷贝、发送给结构进行测算

3.3 确认最终方案，出方案册，绘制技术图纸、分析图、彩色总图、效果图等

3.4 签字盖章，完成方案本，邮寄甲方确认

总之，这个过程就是：

4. 报建阶段：

配合甲方出报建所需的深度技术图纸，按照报建要求在文本最后附上所需资料（与甲方沟通），签字盖章，邮寄甲方报建

以上内容主要阐述设计院在应对地产甲方的工作内容，如若是面对政府甲方或其他机构，细节上可能会有所微调，但大体流程是差不多的。

为什么仅以方案设计的过程为例？因为在地产项目的推进过程中，负责方案设计的和负责施工图纸的设计单位可能有两家甚至多家，大家各司其职，各自向甲方汇报，由甲方设计管理协调资料、沟通细节。而不论施工还是方案，其本质工作流程与上述基本相同。

综上所述，二者的工作区别可以总结如下：

△甲乙方工作对比©豫发集团

三、总结

回到文章开头，如果是面试遇到这个问题，怎么回答？编者从四个角度，列出参考答案：

1. 从担任角色来说：地产是项目出资方，侧重追求利益及短期资金周转；设计院是技术支持方，注重专业性技能和项目效果的长期影响力。所以二者的出发点不同。

2. 从项目周期来说：地产把握项目从前期定位到后期落地的全周期管理工作；设计院只参与方案设计及落地的局部阶段。

3. 从工作侧重点来说：地产侧重项目管理、及时推进项目进度，把握项目成本；设计院注重图纸呈现、把握落地效果。

4. 从工作内容做大类区分：地产可概括为研发、管理、巡检等；设计院则区分方案设计（方案扩初、深化和效果图设计）和施工图设计等方向。

在此基础上，再提一下自己如何适合这个岗位，表示一下希望在地产/设计院锻炼相应的能力，回答就基本完整了。另外，对于纠结去甲方还是设计院的同学，编者想说：

除了考虑收入、地位和发展，我认为最重要的应该考虑适合与否。因为收入、地位和发展，只可能在一开始有略微的区别，在有了一定的工作年限之后会逐渐趋同。而岗位合适与否，决定了一个人发展的上限。

所以，性格外向、喜欢热闹，擅长沟通协调，希望发展综合能力，对设计还有兴趣但不想只是画图的，建议优先考虑地产；而喜欢独处，擅长钻研专业技术，对设计表现依旧有强烈兴趣的，建议优先接触设计院。

如果大家感兴趣，点个在看，我们后续出一篇甲乙方适合程度自测题！

以上，正文结束。

互动话题：

你曾纠结过，去甲方还是设计院吗？

最后的决定是什么，

而又是什么原因促使你做出如此选择？

欢迎评论区留言讨论~

作者 / 成名在旺仔小馒头

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