城市更新如何「产城融合」？伦敦这样回答

国家：英国

区位：伦敦

城市面积：约8382平方千米（都会区）

城市人口：约918万（2020年）

特色：港口更新带动城市转型

01

从航运中心到金融中心

MEASURE THE WORLD

伦敦是众所皆知的全球金融中心，如果我们再追问一句，伦敦哪类金融最强？

答案是——海事金融*。
*海事金融：海事相关的信贷、仲裁、保险、期货及衍生产品等。

▼ 伦敦金融城

没有大港口的伦敦，为何海事金融会是强项呢？

这要从伦敦航运业兴衰导致的大更新说起。作为「泰晤士河上的明珠」，伦敦在20世纪60年代之前，航运业、造船业在全球的主导地位已持续了一个多世纪，与海相关的服务业发展已很成熟。

▼ 藏在伦敦金融城内的波罗的海交易所，其波罗的海干散货指数掌握着全球航运业的走势

同时，也造就出当时世界最大的道克兰港区（超过8个港口，约14平方公里），为城市提供了数十万个工作岗位。

▼ 道克兰港区范围示意

但作为河口型港的伦敦，河道的先天限制条件，决定了它将无法承载越来越大的集装箱货轮。因此，港口不断向远离伦敦的入海口迁移。

▼ 伦敦港口向入海口迁移示意

至1976年，伦敦失去与航运业相关的15万个工作岗位，道克兰港区的港口纷纷关闭。此后，道克兰港区借助更新，推动产业进入「脱实向虚」的赛道，而曾经的港区变身为金丝雀码头、伦敦塔桥城、伦敦国际区等一代又一代的金融区。

▼ 第二商务区金丝雀码头

▼ 第三商务区伦敦塔桥城

2021全球科创城市排名中，伦敦仅次于硅谷排名第二，金融科技成为创新核心，相关公司超过2000家，其中道克兰港区最为集中。

▼ 金丝雀码头东侧的伍德码头，「专攻」科技金融业

道克兰港区更新过程长达半个多世纪，从空间更新到产业更新，积累了许多经验，可谓是产城融合代表。下面，我们将一起走入道克兰港区更新大历史，一探城市更新之道。

内外交困，港区衰落

（20世纪中后期）

19世纪，海上贸易的繁荣，带动英国造船业高速增长（产出全球80%远洋船只）。20世纪初，英国最大自治港口经营组织——伦敦港务局（PLA）成立，负责道克兰港区的发展。

▼ 1950年代繁荣的道克兰港区

然而，随着全球制造业中心移向亚洲，及无法停靠巨型货轮的硬伤，道克兰港区业务开始下滑。

▼ 道克兰港区不断扩张，但无法承载航运新玩家——集装箱货轮

雪上加霜的是，奉行自由竞争理念的保守党连续执政，逐渐废除航运业的补贴政策，这给了其它不断加码航运利好政策的国家发展机遇，从而引发了英国大规模的船队移籍别国事件。伦敦航运业受到重创，道克兰港区由盛转衰。

貌合神离，更新失败

（20世纪60—80年代初）

1960年代，正值伦敦大建卫星城，纾解内城人口的年代。人财两空的道克兰港区，一跃成为伦敦「无人区」的代表。

▼ 1960年代末，道克兰港区的港口纷纷关闭，人去「港」空

1970年代，随着城市发展重心逐渐回归内城，道克兰港区进入大更新时代。

由政府、港区、商业机构联合的道克兰港联合委员会成立，负责港区更新。1981年，港区更新以失败告终，区域内居民只剩更新前的一半，50%以上的土地处于废弃状态，实际获得开发权的土地还不足0.5平方公里。

▼ 1970年代，大规模更新的道克兰港区

归其原因如下：

城市规划仍将港区定义为工业区，试图通过推动建设大量廉租房留住失业工人；港口方坚信航运业衰败只是行业波动，不但没放弃港口土地，反而进行扩建；而商业机构拿到为数不多的土地后，推行「大拆大填」，希望通过土地增值获得回报。

深谋远虑，更新再出发

（20世纪80—90年代）

1970年代末，随着《内城地区法》颁布，以及撒切尔执政后（1979年）一系列的自由主义改革，金融服务业进入快速增长阶段，伦敦金融城崛起。

▼ 撒切尔的一系列改革，成就了金融城

另一方面，撒切尔大力削弱政府干预市场的方针，导致负责城市规划的部门被撤销，伦敦进入「规划死亡」阶段。1981年，只有土地收储、开发权，没有规划权的伦敦码头区开发公司 (简称：LDDC)，接过道克兰港区再更新重任。

▼ 伦敦码头区开发公司（简称：LDDC）

LDDC深知港区开发期会长达15-20年（卫星城周期），期间会经历各类不确定性，制定战略发展框架比宏大的规划更有意义。LDDC制定了详细的发展框架，把控企业参与更新的方向要符合大战略，其身份也从开发者向管理运营者转变。

02

更新留特色，港口聚共识

MEASURE THE WORLD

伦敦的发展重归内城，

使金融城、伦敦西区等老城区

成为全民关注焦点。

而作为满星差评的道克兰港区，

大众对它的认知

还不如伦敦「大绿环」外围的卫星城。

▼ 道克兰港区再次更新的第一个对手是绿环外的卫星城

此阶段，LDDC的更新策略围绕

重塑港区风貌、强化生态标签、

聚焦泰晤士河上的共同历史记忆为切入点，

扭转大众和企业的偏见。

1. 港口承载城市记忆

喜怒无常的泰晤士河使城市邻水不亲水，

LDDC决定打造一个港口内的亲水风情区，

改变大众对港口的认知。

圣凯瑟琳码头是最早启用、最早关闭的码头，

由于紧邻金融城，

在1970年代第一轮更新时便成为配套住宅区，

LDDC以此为基础将其升级为滨水风情示范区。

▼ 圣凯瑟琳码头俯瞰

★ 具体升级

所有新建筑贴近岸线建设；

建筑与水面之间建设步行走廊，

建筑底层设置小体量商业以增加走廊活力；

引入办公、百货业态，

成为功能完善的滨水社区。

▼ 圣凯瑟琳码头结合办公、居住、休闲功能的「混合式」改造

圣凯瑟琳码头「混合式」的改造大获成功，

不仅成为伦敦的旅游目的地，

更成为英国利物浦、加的夫等港口城市更新

借鉴的范本。

▼ 结合历史建筑，展现港口特色的环游廊道

2. 港口转型生态区

LDDC紧锣密鼓的推出了

圣凯瑟琳码头升级版——萨里码头区

（包含格陵兰岛码头）。

▼ 萨里码头俯瞰

这里除了办公、商业、居住属性外，

还建设了木板山生态公园、

萨尔特花园等生态绿地，

强化港区的生态宜居属性，

改变人们对港区的固有印象。

▼ 萨里码头通过港口特色与环境结合，成为生态居住区

此外，萨里码头区还建设了轻工业厂房，

吸引到联合报纸、伦敦晚报、

每日邮报的出版部门和印刷厂入驻，

为社区注入经济活力，

避免更新再次陷入不可持续发展。

▼ 萨里码头区的城市农场

03

更新有战略，发展可持续

MEASURE THE WORLD

圣凯瑟琳码头、萨里码头的成功，

让LDDC终于有信心开发道克兰港区

最大的棕地——狗岛（约4平方公里）。

狗岛是如今伦敦第二商务中心

金丝雀码头的所在地，不过这是后话。

▼ 狗岛俯瞰

1980年代的狗岛，

正是第一轮更新的兵败之地，

有了经验的LDDC制定详细的更新战略，

如通过品质与老城区形成竞争、

景观的地标性形成传播等等，

推动更新再出发。

1. 职住平衡，止血人口流失

1974年，狗岛第一轮更新建设了大量的廉租房，

但持续的高失业率，导致居民无法支付租金，

形成建设越多，人口流失越多的局面

（至1981年，家庭租房比例从85%下降到48%）。

LDDC决定「复活」制造业，改变这一局面。

▼ 没有产业支撑，狗岛第一阶段建设的廉租房大量空置

狗岛在与北侧下利亚山谷工业区

（此后2012年奥运会场馆所在地）

接壤的区域建设工业园，

通过税收减免、投资抵扣税率等政策，

将狗岛甚至伦敦以外的制造业聚集于此，

为区域内的居民提供工作岗位。

▼ 狗岛北侧的工业园区

当然，这些制造业经过精挑细选，

与城市的「刚需」息息相关，

确保制造业的可持续，

如食品加工、印刷、仓储物流等等。

2. 道路升级，融入主城发展

狗岛缺少与主城区的交通联系，

也是初次更新的失败原因之一。

新一轮更新正值伦敦实行财政紧缩时期，

建设新的道路成为泡影。

于是狗岛利用码头区废弃的铁路网，

结合局部的路桥连接方式，

用7000万英镑在两年内打造出一条

连接金融城的轻轨——道克兰轻轨。

▼ 旧铁路改造的轻轨系统，让狗岛与城区实现快速连接

轻轨采用当时最先进的无驾驶员的自动系统，

1987年伊丽莎白女王二世参加了开通仪式，

这让狗岛的关注度升温。

▼ 如今的轻轨系统发展成为城市重要的交通网络

1989年，解决狗岛与城区交通连接问题的

莱姆豪斯隧道开始建设。

1993年，隧道贯通，

道路沿线的港口更新激活，

狗岛也拥有了与主城连接的多元方式，

使狗岛具备了与内城区竞争的基础。

▼ 隧道的开通，激活了沿途小港的更新

3. 提升环境，展现区域魅力

狗岛吸收了圣凯瑟琳码头、

萨里码头更新环境先行的经验，

LDDC将有限的资金

投入到面积占比12%的公共空间更新中，

制定环境发展策略确保「环境具有地标性」。

▼ 老建筑改造的伦敦码头区博物馆是历史地标，也是旅游目的地

★ 核心策略

停止港口填埋，保护岸线的连续性；

停止拆除老建筑，116座建筑成为历史地标；

▼ 从居住区到商业区，岸线保持空间、功能的连续性

提升公共空间的艺术性、舒适性

（种树超过16万棵），

形成2.55公里的滨水景观休闲廊道

（后扩展为28公里）。

▼ 港区内的生态休闲空间

特色港区环境的塑造，

再现了泰晤士河的历史记忆，

吸引大量城区市民到访。

这也让观望的投资者们，

看到了区域复兴的前景。

04

更新竖标杆，港区变城区

MEASURE THE WORLD

狗岛东北角

在地理位置上近邻市区，且风貌鲜明，

金丝雀码头、西印度码头等聚集在此。

金融城的崛起，

使狗岛有了在此打造「企业岛」

推动道克兰港区产业升级的计划。

▼ 最初的企业岛计划，后由金丝雀码头实现

可现实是，

「钱荒」的LDDC无法自行完成企业岛的建设，

引入社会资本成为必然选择，

于是也就有了金丝雀码头的开发。

实施前，LDDC制定城市建设指南，

确保无论后续多少企业参与建设，

都能保障风貌的整体性不受破坏，

也会不断完善区域的地标属性。

1. 密度优先，快速竖形象

高密度是建设指南的核心要点之一，

这不仅能在前期有限企业进入的情况下

塑造一个高完成度的区域，

还能通过标志性进一步吸引金融企业。

到1985年，

虽然只有数家金融企业的后台部门入驻，

但是，企业岛已具备了展示性。

▼ 1980年代的企业岛企业聚集区

1986年，伦敦的「金融大爆炸」*事件，

让已接近饱和的金融城

无法满足跨国公司建设总部的需求，

有形象、有交通、有空间的企业岛

成为跨国公司建设总部的首选地。

*金融大爆炸：减少金融监管，允许国外财团购买英国上市企业。

▼ 以第一加拿大广场为核心的建筑群，迅速竖立新形象

1987年，奥林匹亚与约克公司

在企业岛区启动金丝雀码头建设。

在高密度的原则下，

融入大轴线、大绿地的空间特色后，

金丝雀码头成为泰晤士河上的地标。

▼ 通过轴线与高密度建筑组合，不断塑造区域的地标性

2. 站城一体，TOD即竞争力

金丝雀码头引入了TOD理念，

但与同时期平面展开的TOD不同的是，

金丝雀码将高密度空间与站点结合，

形成垂直化的TOD

——金丝雀码头站（轻轨站）。

▼ 以金丝雀码头站为中心的TOD

▼ 金丝雀码头站

垂直空间内包含

办公、商业、休闲、娱乐等功能，

与步行街区结合后，

形成三纵两横的商业步行体系。

此后，在此基础上叠加的地铁、

公交、水上客运等枢纽，

不断强化TOD的综合实力，

金丝雀码头成为金融业发展的重要枢纽。

▼ 金丝雀码头站北侧的火车站以及顶部的屋顶植物园

▼ 金丝雀码头站南侧的地铁站

3. 量身定制，造就新金融区

1990年代后，金融业的多次波动，

增加了金丝雀码头

成为金融总部聚集区的难度。

为了降低开发风险，实现目标，

金丝雀码头通过先找客户，

再根据客户需求进行定制化建设，

以及只租不售，

优先引入金融企业等策略推动发展。

▼ 金丝雀码头通过公共空间活力的运营，吸引客户

2014年，

金丝雀码头东侧的伍德码头开始建设，

依然延续这些策略，

不同的是这次瞄准的是金融科技领域。

▼ 伍德码头是未来伦敦的「金融科技中心」

05

更新有配合，成就新中心

MEASURE THE WORLD

位于狗岛东侧的伦敦皇家阿尔伯特码头，

是最后一个关闭的港区（1981年）。

由于空间狭长，开发空间有限，

LDDC决定在此建设距离市区最近的飞机场

——伦敦城市机场，带动港区发展。

▼ 伦敦城市机场

1988年飞机场启用，

由于跑道短、只适合小型飞机起降，

航线只能覆盖到西欧区域，

首年乘客只有13万。

随着金丝雀码头的崛起（距机场4公里），

机场聚焦商务航空，

逐渐发展为围绕金融商务的临空经济区。

▼ 皇家阿尔伯特码头的临空经济区

陆续建设总部园区、

伦敦展览中心等配套设施，

引入皇家码头商法学院

（后合并扩建为东伦敦大学），

形成金融城→金丝雀码头

→伦敦城市机场的金融商务走廊。

近在咫尺的航空优势，

使金丝雀码头更具竞争力。

▼ 皇家阿尔伯特码头内的东伦敦大学

06

更新即联合，城市新能级

MEASURE THE WORLD

1997年，时任首相布莱尔上台后，

强调自由市场与政府力量间的平衡发展。

伦敦恢复了中断10余年的大规划，

以解决全球化时代

城市综合竞争力如何持续提升的问题，

开启了我们熟知的「市长规划」时代。

为了夯实全球化时代的金融地位，

《伦敦规划2004》中提出

打造中央活动区（CAZ）。

▼ 伦敦中央活动区范围示意

CAZ的核心是促进金融、零售、

旅游和文化功能的复合发展，

仅依靠没有开发用地的老城区是不现实的，

城市向南跨河发展势在必行。

▼ 泰晤士河北岸的繁华，与南岸的萧条形成鲜明对比，跨河发展势在必行

道克兰港区位于伦敦南岸的海耶斯码头区，

承担起CAZ跨河发展的责任，

伦敦「第三商务区」

——伦敦塔桥城开始建设。

▼ 海耶斯码头旧址上的伦敦塔桥城

有了狗岛开发经验的积累，

伦敦塔桥城的建设已是轻车熟路：

建筑要有地标性，空间要有舒适性，

职住要有平衡等等。

▼ 老建筑改造的商业街

与以往不同的是，塔桥城

是打通伦敦南岸文化休闲带的最后一公里，

更为突出文旅、休闲功能的建设，

落成之后便成为CAZ宜游属性的标签区。

▼ 伦敦塔桥城成为旅游必到的打卡地

07

更新有带动，发展可持续

MEASURE THE WORLD

1990年代末，

道克兰港区大规模的更新基本结束，

进入市长规划时代后，

道克兰港区成为驱动城市发展的枢纽。

2004年，伦敦规划中提出发展两条城市走廊，

带动整个大伦敦区域发展的构想，

即：泰晤士河口走廊，

伦敦→斯坦斯特德→剑桥走廊。

两条走廊的起始点

不约而同的选在道克兰港区。

▼ 以道克兰港区为起始点的两大走廊示意

1. 宜居宜业走廊

伦敦市区至泰晤士河入海口的走廊，

长约70公里，生活着160万人，

沿线星罗棋布的港口陆续进入衰退期。

▼ 伦敦的航运业务逐渐转移至远离城市的费利克斯托港

道克兰港区作为走廊的起点，

通过自身的辐射力，带动沿线复兴，

一河之隔的格林威治半岛，成为先行示范区。

格林威治半岛作为曾经的天然气储备区，

荒废已久，也经历过借助大工程

「千年穹顶」的建设推动区域复兴。

▼ 道克兰港区对岸的格林威治半岛

好景不长，跨越新千年后不久，

千年穹顶就陷入被拆除的窘境。

新的发展战略下，格林威治半岛

将融入道克兰港区，进行「重启」。

★ 从依赖到「自立」

第一阶段，格林威治半岛

将千年穹顶改造为集竞技场、音乐俱乐部、

商业以及展览空间为一体的娱乐综合体，

即The O2（2007年开业）。

▼ 千年穹顶改造的The O2，成为市民休闲中心

与此同时，

由轮渡、隧道、空中缆车组成的立体交通，

建立了与道克兰港区间的高密度联系，

格林威治半岛一跃成为

道克兰港区的「后花园」。

▼ 连接道克兰港区的空中缆车

第二阶段，有了名气、人气后，

主打生态优先、「可持续邻里」的

格林威治千禧村开始建设。

格林威治半岛，由让人可游玩的休闲娱乐区，

变为留下来的生态居住区。

▼ 主打生态居住的千禧村

在创新经济崛起的背景下，

集艺术、设计、音乐和数字技术一体的

格林威治半岛设计区投入使用（2019年），

格林尼治半岛的

「可持续邻里」模式得以实现，

开始向泰晤士河口走廊区域推广。

▼ 吸引创新产业的格林威治半岛设计区

2. 产业创新走廊

前文曾提到狗岛北侧的下利亚山谷，

它曾是伦敦「毒地」的代表，

借助2012年奥运会的机会，

进行了环境整治。

▼ 道克兰港区北侧的下利亚山谷，借助奥运大变身

进入后奥运时代，只有环境，没有产业支撑，

很容易出现「奥运低谷效应」

（赛后场馆荒废、经济衰退现象）。

▼ 改造后的宜居环境

下利亚山谷借助近邻金丝雀码头的资本优势，

成功驶入数字经济领域。

▼ 奥运配套设施改造的数字创新园区

更凭借其位于金丝雀码头以及两大机场

（伦敦城市机场、斯坦斯特德机场）

之间的区位优势，

促使伦敦国际区（第四商务区）

在下利亚山谷落地生根，

吸引联合国儿童基金会、金融行为监管局、

英国文化协会等国际、行业机构入驻。

▼ 伦敦国际区

由此，以M11公路为链条的

伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊得以实现，

这不仅促进了资本、技术、制造、

知识、服务之间的交叉协同，

产业的创新能力也不断被激发。

▼ 伦敦→斯坦斯特德→剑桥产业走廊示意

道克兰港区的更新仍然在进行之中，

而开发管理机构从伦敦码头区开发公司，

变为英国合作伙伴局（区域发展机构），

再到如今的英格兰之家

（社会住房监管机构）。

这也反映出，更新从片区回到城市层面，

再由城市进入到社区的「微更新」阶段。

如果用一句话概括道克兰港区的发展历程，

可谓是「有战略，比怎么改重要；

有配合，比单打独斗可持续」。

文 | 李海涛    摄影 | 李忠  崔曦  李海涛

分析图 | 李民    设计 | 王冰

1/6图片工作室出品

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