成功的步行街具备哪些特征？

幸存的步行街

Pedestrian Mall

成功的特征

前言

疫情让人们重新认识到户外公共空间对社交互动的重要性。在世界各地的许多城市，流行的街道都禁止车辆通行，以便为休闲和用餐创造空间。或者被改造为缓慢的、开放的共享街道，让慢行的车辆与行人共存。

但随着城市继续重新开放，地方官员需要决定是恢复现状还是将这些步行走廊永久化，这是一个复杂的选择。共享街道的倡导者认为这样的街道为小企业、社交互动和个人健康带来许多好处。然而，随着交通量的回升，通勤者可能不愿绕道而行，盲目地切断某些道路的机动车交通可能对区域造成负面影响。而美国的步行街在历史上也声名狼藉——第一代步行街中幸存的寥寥无几。

深度研究这些步行街的特征，可以帮助我们更好地了解什么样的商业步行街更具竞争力。

01

与欧洲相比，美国步行街的初衷是振兴市中心，并采用将车行街道直接封闭的方式来吸引购物者。因而，这些步行街与零售业联系更加紧密；其核心目标更是以零售为主，而非人行体验和感受。这最终让大多数的商业步行街未能竞争过郊区精致的室内购物中心。

恒温舒适的室内环境、丰富多彩的室内体验和活动、复合化的多功能支持，都让室内购物中心有着更大的吸引力。而其较容易复制的商业模式、低成本的土地使用、庞大的郊区定居人口支持，都让资本更加青睐这些郊区购物中心。

MINNESOTA HISTORICAL SOCIETY

二十年来，美国第一代步行街计划基本面临破产。大量的步行街恢复为原有的机动车通行，市中心重新沦为流浪者和穷人的根据地。不过，依然有那么一些步行街幸存下来，蓬勃发展并持续激活着当地区域，有些甚至成为了热门景点，接纳着来自世界各地的游客。

比如圣莫妮卡的第三街长廊依然维持着庞大的游客量，博尔德的珍珠街购物中心因大学人群而持续繁荣；弗吉尼亚州的夏洛茨维尔市中心购物中心，现在是一个重要的商业、娱乐和零售区；而俄勒冈州尤金市的百老汇街在尝试步行街后，经过数十年终于因酒店、电影院和零售店而成为重要的文化经济中心。同样的还有俄亥俄州扬斯敦市中心的联邦广场、佛蒙特州伯灵顿的教堂街市场，都成为各自城市的重要娱乐、文化中心。

圣莫妮卡第三街长廊

新一代的步行街也开始绽放光彩，比如纽约的时代广场和先驱广场，已然是纽约最为重要的旅游中心；拉斯维加斯的弗里蒙特街极大促进了该地夜间经济的发展；圣安东尼奥河滨步道既保留了当地独特的特色，又发展了充满活力的河滨购物区。

圣安东尼奥河滨步道

02

人口众多和较高的当地收入水平似乎是步行街生存所必需的，但它们并不总是成功的先决条件。康奈尔大学教授Schmidt和合著者 Samantha Matuke 和 Wenzheng Li 发现，决定步行街寿命的最重要因素是人口密度高、居民年龄中位数低和商场长度较短，他们的研究结果还支持了之前的研究，表明成功的步行街往往受益于诸如靠近海滩（圣莫尼卡的第三街长廊）或大学（博尔德的珍珠街购物中心）、每年晴天数量较多（圣地亚哥的霍顿广场），以及它们是否位于旅游目的地（曼哈顿的步行街时代广场）。

尽管这些因素在大城市中更常见，但大约 80% 幸存的步行街实际上位于人口不足十万的城市，这些幸存的购物中心的一些共同特征：包括两层以上的建筑物的存在，营造出一种封闭感，用于橱窗购物的高百分比底层透明度，遮阳篷和雨篷，以及充足的座位。

1. 人口结构

城市的人口结构对步行街的存亡有非常大的影响。人口中位数增加，步行街关闭的风险就会增加。那些人口更年轻的城市，步行街将更有活力。

这也是为什么许多成功的步行街位于大学城，大学稳定的客流为附近购物街的成功铺平了道路。比如博尔德的珍珠街购物中心（靠近科罗拉多大学）、纽约州的伊萨卡（靠近康奈尔大学和伊萨卡学院）、伯灵顿的教堂街集市（靠近佛蒙特大学）、夏洛茨维尔中心街（靠近弗吉尼亚大学）。

弗吉尼亚大学旁的Charlottesville mall

比如，珍珠街购物中心是游览博尔德的游客和就读附近科罗拉多大学博尔德分校的学生的热门目的地。该购物中心拥有不少当地企业以及全国连锁店和餐馆，并提供街头表演、夜生活、公共需求以吸引更多的学生前来。

The Pearl Street Mall| Your Boulder

大学生们有钱、有时间、没有车，为步行街提供了稳定的客流来源。并且每年不断涌入的生源，可以让周边的客流保持年轻。青少年们比起其他年龄段的居民更有购物的欲望和时间，都让他们成为了步行街客流的重要组成部分。

以纽约州的伊萨卡为例，街道两旁布置了大量的商店、画廊、餐馆和酒吧，还有不少的银行和金融机构，许多建筑也是混合用途的。夏季，当地音乐家和其他艺人还在此举办免费音乐会和表演，吸引了大量的年轻群体前来。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

1981 年，由城市更新创造的几个空地被建造起伊萨卡中心，这是一座大型综合用途建筑，一楼零售，一个与公共空间相连的室内美食广场，以及楼上的办公室和公寓。在1990 年代的经济下行中，该区域也面临了许多空荡荡的店面。而世纪之交，由于投资增加和新都市主义的兴起，伊萨卡步行街的命运开始好转。豪华公寓楼、公共图书馆、办公空间被引入。2009 年，该市委托景观建筑公司Sasaki Associates进行了全面的重新设计，包括更加开放的中央车道、图案化的路面、多样化和可移动的座椅、改进的表演空间、节能照明、户外阅读区等等。

Ithaca Commons Redesign ©sasaki

2. 稳定的人流量

正如大学的存在提供了一个非常本地化的行人流量来源，步行距离内的其他旅游目的地也有类似的效果。比如靠近海滩的步行街圣莫尼卡的第三街长廊，它于 1965 年开业，至今依然热闹非凡。实际上，在1980年代，该区域也面临着是否关闭步行街的抉择，但最终他们选择在人行体验上加倍下注。这也意味着他们将把重点不再放在零售上，而是聚焦在创造一个城镇广场、创造一种社区氛围。

圣莫妮卡第三街长廊

第三街长廊的成功还在于政府对周围地区的投资——大多数街道的成功都需要建立在街区之上。对周边车位、住宅的投资帮助该区域成功吸引了更多的人流，也让整个旅游胜地和街道融为一体。虽然批评者认为，这些努力只是迪士尼乐园的复制品，但这并不能阻碍第三街长廊成为当地人和游客必游的海风漫步目的地。

 Santa Monica Daily Press

其他靠近主要旅游目的地的步行街也保持着相当不错的客流，如新奥尔良的杰克逊广场和波士顿的法尼尔厅市场等等。购物中心本身不能产生人流量，但它们确实可以在存在人流量的地区蓬勃发展。

新奥尔良的杰克逊广场

位于波士顿的法尼尔厅市场利用了历史悠久的市场综合体，被作为文化旅游目的地集中再开发。由于波士顿边境的扩张，人们倾向于在家附近购物，该市场开始明显转向为批发市场，这却某种意义上提高了该地的差异化竞争力。新引入的一系列商业和原有的市场交相辉映，提供了大量的美食、购物和闲逛的体验。

波士顿的法尼尔厅市场

3. 城市蔓延和复合业态

成功的步行街与当地人口密度之间存在直接关系，分散和无序蔓延的城市自然更难支持以行人为导向的零售业。这也是为什么大多数美国的步行街难以生存的重要原因，郊区化和汽车依赖让郊区购物中心更有竞争力。而那些欧洲、东亚成功的步行街往往有经济活跃的市中心作为支撑。随着人口密度的增加，步行街关闭的风险随之降低。

高密度为纽约时代广场带来繁荣的经济活力

现在许多幸存的步行街都有一个类似的特征，就是对混合用途住宅的开发。一方面填补了市中心夜晚由于职住不平衡而引发的空城现象，另一方面也引入了较为稳定的客流。

功能复合的城市空间有利于提高街道韧性和热度，并吸引各个类型的人群。创造单一的无车行街道不再是最优的选择了，目前更主流的做法是打造慢速街区，形成真正生活化的行人社区。

纽瓦克大道步行广场

4. 适当大小

街道的长度、宽度和土地用途也很关键。更大并不意味着更好，步行购物中心的长度与寿命呈负相关。那些较短、但距离更多样化的购物街往往比长而单调的街道更鼓励人行。另外，购物街区往往比单一的街道更具吸引力。如果仅仅是封住一条步行街往往难以形成一定的规模，而网状的购物片区更容易积聚经济活力。

耗资 1700 万美元的芝加哥 State Street Mall

因其规模和荒凉感而广受批评

步行街应该重新调整宽阔的人行道，以允许户外用餐和方便购物。底层应划为零售用途，仅在上层有住宅和商业用途，形成一定的商业规模。提供种类繁多的照明、夜间业态将有助于吸引更多人群以及让商场更安全。

好的街道不是以大小取胜的。1965年代的大部分步行街从店面到店面之间都是冰冷的混凝土，人们只能漫无目的地四处流荡，而无法专注于店面。

因此，那些幸存的步行街开始尝试设置一定的路缘石和真正的人行道，为行人提供引导性的指示。缺乏停留空间和交通空间的区分，往往会让行人觉得无所适从。而通过铺装和路缘石，可以重新界定街道的空间，形成座位区域、舞台区域、社交区域和交通区域。

5. 气候

并非所有的城市都适合开放式的购物街区，那些天气极好的地方往往成功率更高。比如圣莫妮卡的第三街长廊。

1980年，郊区现代风格的室内商场Santa Monica Place在第三街的南端建成，该建筑由建筑师弗兰克·盖里 (Frank Gehry) 设计，跨越两个街区。虽然它刺激了商业活动，但却减少了周边地区的销售量。因此，该市举行了数十次会议，听取各方想法，最终在1984年成立了一家非盈利机构，为街区的振兴做准备。

Santa Monica Place - Frank Gehry, Gruen Associates - Santa Monica, United States

新的重点放在了户外餐馆——利用圣莫妮卡的天气，引入更多的街头小贩和户外用餐。规划师还建议将电影院引入长廊以产生额外的人流量和夜间活动，并对商场进行品牌改造。如今，该区域已成为洛杉矶最大的景点之一，包含大量的商店、餐馆、咖啡馆、电影院等等。规划师意识到步行街不会成为吸引购物者的支柱，但将链接起受欢迎的餐馆、商店和其他景点。

Santa Monica Bans Street Performers

6. 设计干预

步行街的未来不是试图通过引入新的购物者来拯救市中心的商家，而是改善已经在那里的购物者的体验。良好的设计意味着创造更理想的行人环境，包括创造封闭感、底层窗户增加透明度、有遮阳蓬或树木覆盖街区、提供各种座位选择。设计师可以通过植被、雕塑、独特的铺路材料以及互动装置等等以增加视觉吸引力。有计划的街道活动也可以有效地聚集人气，提高行人体验。

16th Street Mall

比如位于布鲁克林的 Fulton Street，设置了有趣的橙色圆柱形售货亭、半圆形长椅和特色的富尔顿拱廊，形成了一定的有吸引力的城市目的地。

https://www.lhparch.com/fulton-street-pedestrian-mall-transitway

行人友好型的街景营造更舒适的行人体验，包括行道树、种植区、建筑物沿线的种植箱、宽阔的人行道、装饰性铺路、路边停车位、活跃的底层商业等等都可以帮助提升街道品质。建筑物可以保持活泼生动的街道立面和巧妙的连接入口。街墙的连续性对于创造连贯的零售环境至关重要，也使人感到更加安全。

16th Street Mall

7. 招商和差异化

布鲁克林的富尔顿购物街最终能够幸存，是因为其更小、更灵活的零售商跟上了时代的步伐。有别于高端的室内百货购物中心，富尔顿更加亲民：12条地铁线路带来了全市的购物者，店面被细分得更小，可以根据需要进行发展。而步行也使得该区域得购物、饮食、闲逛变得更加容易。

downtownbrooklyn

找到自己的市场定位对步行商业街来说非常重要；比如尤金市的百老汇街，经过几十年的经济活动，终于发展成酒店、电影院和零售店为主的核心街区。佛蒙特州伯灵顿的教堂街市场已经从原来的三个街区扩大到四个街区，涵盖了整个城市的商业“主要街道”。该区域逐渐形成一个繁荣的文化中心，拥有商店、餐馆、摊贩手推车、人行道表演者和特别活动。

Church Street Marketplace | Burlington, Vermont

差异化的商业业态和街道的品牌营销有利于吸引更多的游客。与室内购物中心不同，商业街可以提供户外用餐和社交的独特体验，但却只能在有限的空间提供零售服务，而不能像购物中心那样呈上琳琅满目的商品。因此，商业步行街更需要提供难以替代的服务，比如街头艺术、表演、聚会、时尚展览等等，在商品上可以选择批发物品、美食、或者文化商品等等。

Fremont Street Experience

8. 混合交通

并不完全放开私家车交通，一些步行街选择发展成特殊的共享走廊——既允许行人通行，也允许某些类型的交通工具，如轻轨、公共汽车、有轨电车，甚至出租车。这些空间中的多式联运使该地区具有更大的经济可行性，更大的通道和连接，更多的行人交通。通过结合各种交通方式，这些空间允许更多的访问、连接、“街道眼”和用户的选择。

A Street You Go To, Not Just Through: 

Principles for Fostering Streets as  Places

一些受欢迎的过境步行购物中心包括明尼阿波利斯的 Nicollet 购物中心、麦迪逊的州街购物中心和丹佛的第 16 街购物中心。这种混合方法允许以行人为主的空间，同时结合了与城市其他部分的访问和连通性元素。这种方法需要与当地交通组织、出租车公司、市中心组织和其他利益相关者合作。这些地区的管理预算需要涵盖公交步行街的维护、运营和维修。

City Centered: Nicollet Mall Redo

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